隨著都市發展趨於飽和，臺灣多數城市，特別是新北市與臺北市，普遍面臨建築老舊、土地利用效率低落與產權結構高度分散等問題，使得都市更新成為提升城市品質、活化土地資產價值及促進社會公平的重要政策工具。然而，都市更新推動歷程繁複，涉及法規適配、經濟效益評估與產權整合等多元議題，尤以地主參與意願與利益協調為關鍵成敗因素。
本研究採用質性訪談與個案分析方法，深入訪談新北市與臺北市9位實際參與都市更新計畫的地主與4位專業實務工作者（包括資深建築師、建設公司高階主管與都市更新顧問），首先，在與地主互動時，常遭遇信任建立困難，需多次溝通與說明研究目的、與資料用途，方能取得合作意願。亦有地主對敏感議題（如補償計算方式、容積分配結果、與開發商談判歷程）避而不談或答覆模糊，使得資料完整度受到一定限制。針對專業實務人士方面，則面臨另類挑戰。由於其職務身分所涉企業利益、商業機密與合作案保密條款，使其在表達上有所保留，言論較難獲得具體案例佐證。此外，專業人士日常工作繁忙，訪談時間安排極不容易，多需反覆協調並壓縮訪談長度，本研究歷經的人際互動挑戰、資料蒐集不易、訪談情境變數多元。探討其地主對都市更新的態度與核心訴求，並依參與態度進行分類與命題編碼，建構系統性的分析架構。研究將地主類型區分為「積極支持型」、「中立接受型」、「消極配合型」與「強烈反對型」，發現支持者普遍重視建築安全、資產增值、新建物品質與對實施者的信任；反對者則關注個人權益保障、補償條件與空間配置，對方案細節高度敏感，往往提出超出可行範圍的訴求，增加協商難度。透過質性內容分析法，歸納出地主於更新過程中面臨的五大挑戰，包括：資訊不對稱、信任基礎薄弱、協調與整合困難、法定門檻過高及程序曠日廢時等，皆為影響更新成效的關鍵阻礙。研究進一步指出，唯有根據不同地主類型提出對應溝通與整合策略，方能突破利益歧見、建立信任基礎，提升整合效率與計畫推動成功率。
此外，研究亦從宏觀面探討《都市更新條例》與新北市與臺北市地區地方自治法規的適用情況，指出產權分散、資訊落差與協調機制不足為推動障礙。建議透過土地分區制度調整、市場需求評估、容積獎勵、稅賦優惠與補償機制等經濟工具，提升地主與實施者參與誘因，降低整合風險。並強調透過系統性的產權清查與權利變換設計，有助於有效解決多重持分與權屬複雜問題。
最後，結合資訊不對稱與賽局理論觀點，深入剖析地主與實施者間的互動衝突與利益博弈。研究指出，資訊落差易導致逆向選擇與道德風險，進而削弱彼此信任，建議導入資訊透明化機制、第三方監督及公平合理的利益分配策略（如「我切你選」方案），以化解非合作博弈僵局，提升都市更新推動效率與成果公平性。
綜合而言，本研究強調都市更新成功的關鍵，在於法規制度的精細設計、產權整合機制的完善、具吸引力的經濟誘因，以及對不同地主類型利益訴求與參與態度的深刻理解。研究成果可作為政府機關、規劃單位與實施者推動雙北都市更新政策與實務操作之重要參考，進而實現土地合理利用、居住環境改善與城市永續發展之多元目標。

As urban development reaches saturation, most cities in Taiwan—particularly New Taipei City and Taipei City—face challenges such as aging buildings, low land-use efficiency, and highly fragmented property ownership structures. Urban renewal has thus emerged as a critical policy tool to enhance urban quality, revitalize land value, and promote social equity. However, the process of implementing urban renewal is complex, involving regulatory alignment, economic feasibility assessment, and property rights integration, with landowners' willingness to participate and benefit coordination serving as key determinants of success.
This study adopts qualitative interviews and case analysis methods, conducting in-depth interviews with nine landowners participating in urban renewal projects and four industry professionals, including senior architects, high-level construction company executives, and urban renewal consultants in New Taipei and Taipei. Significant challenges were encountered when engaging with landowners, particularly in building trust. Multiple rounds of explanation regarding research objectives and data usage were often required to gain their cooperation. Some landowners were reluctant or vague when discussing sensitive topics such as compensation calculations, floor area allocation, or negotiation history with developers, limiting data completeness. For professionals, challenges arose due to the confidentiality of business operations and commercial interests, resulting in reserved responses and limited concrete case disclosures. Moreover, their demanding schedules made interview coordination difficult, often requiring multiple adjustments and shortened durations.
The study categorizes landowners into four types—"Active Supporters," "Neutral Acceptors," "Passive Compliers," and "Strong Opponents"—based on their participation attitudes. Supporters tend to value building safety, asset appreciation, construction quality, and trust in implementers, while opponents focus on personal benefit protection, compensation terms, and spatial arrangements, often making requests beyond feasible limits, thereby complicating negotiations. Through qualitative content analysis, five major challenges faced by landowners in the renewal process are identified: information asymmetry, weak trust foundations, coordination and integration difficulties, high legal thresholds, and lengthy procedures. The study further emphasizes that tailored communication and integration strategies based on landowner typologies are essential to resolving interest conflicts, fostering trust, and improving project integration efficiency and success rates.
On a broader level, the study examines the applicability of the Urban Renewal Act and local self-government regulations in Taipei and New Taipei. It highlights fragmented property rights, informational gaps, and insufficient coordination mechanisms as major barriers. It recommends employing zoning adjustments, market demand evaluations, floor area incentives, tax benefits, and compensation mechanisms to enhance participation incentives and mitigate integration risks. Systematic cadastral investigations and equitable rights transformation schemes are also recommended to address multi-shareholdings and complex ownership issues effectively.
Finally, the study incorporates perspectives from information asymmetry and game theory to analyze stakeholder interactions and interest conflicts. It argues that information gaps may lead to adverse selection and moral hazard, further eroding mutual trust. To address these issues, the study proposes implementing transparency mechanisms, third-party oversight, and fair benefit-sharing strategies—such as the "I cut, you choose" method—to break non-cooperative game stalemates and enhance the effectiveness and equity of urban renewal efforts.
In conclusion, the study underscores that the success of urban renewal hinges on the meticulous design of legal frameworks, robust property integration mechanisms, attractive economic incentives, and a deep understanding of landowner typologies and benefit concerns. The findings serve as a valuable reference for government agencies, planning institutions, and implementers seeking to advance urban renewal in Taipei and New Taipei, ultimately supporting rational land use, improved living environments, and sustainable urban development.

目錄	I
表目錄	II
圖目錄	III
第一章 緒論	1
第一節 研究背景與動機	1
第二節 研究目的	3
第三節 研究流程	4
第二章 文獻探討	5
第一節	都市更新個案之適法性評估	5
第二節	都市更新個案之開發潛力與經濟效益評估	11
第三節	都市更新推動中的資訊不對稱與利益博弈探討	33
第四節	都市更新個案所會面臨的關鍵問題	35
第三章 研究方法	43
第一節	研究架構	43
第二節	研究個案分析法(CASE ANALYSIS METHOD)	44
第三節	研究工具（深度訪談）	47
第四節	研究對象	50
第四章 研究訪談結果分析	61
第一節	地主參與都市更新之態度分析與訴求編碼建構	61
第二節	專業人士支持都市更新順利進行之關鍵因素分析	67
第五章 結論與策略建議	73
第一節	研究結論	73
第二節	整體策略建議	76
參考文獻	79
一、	中文文獻	79
二、	英文文獻	82

 
表目錄
表2-1臺北市自行劃定更新單元評估標準(重點摘要表)	6
表2-1臺北市自行劃定更新單元評估標準(重點摘要表)(續)	7
表2-2新北市都市更新單元劃定基準(重點摘要表)	8
表2-3參與都更同意門檻比例比較表	10
表2-4調閱土地與建物謄本並建立詳細清冊	14
表2-5中央容積獎勵項目說明	18
表2-5中央容積獎勵項目說明(續)	19
表2-5中央容積獎勵項目說明(續)	20
表2-5中央容積獎勵項目說明(續)	21
表2-6台北市容積獎勵項目說明	22
表2-6台北市容積獎勵項目說明(續)	23
表2-7容積獎勵相關文獻整理	24
表2-8協議合建方式財務計畫表	25
表2-9協議合建案財務計畫允許項目差異一覽表	26
表2-10都市更新事業及權利變換計畫內有關費提列項目總表	27
表2-10都市更新事業及權利變換計畫內有關費提列項目總表(續)	28
表2-10都市更新事業及權利變換計畫內有關費提列項目總表(續)	29
表2-10都市更新事業及權利變換計畫內有關費提列項目總表(續)	30
表3-1案例研究評論要點彙整表	45
表3-1案例研究評論要點彙整表(續)	46
表3-2深度訪談研究工具	47
表3-2深度訪談研究工具(續)	48
表4-1關鍵因素編碼表	61
表4-1關鍵因素編碼表(續)	62
表4-2依地主類型之綜合分析所整理表	63
表4-2依地主類型之綜合分析所整理表(續)	64
表4-3認知差異與需求內涵與推動策略建議	64
表4-3認知差異與需求內涵與推動策略建議(續)	65
表4-4台北市與新北市代為拆除土地改良物法規對照表	69
表4-5具體內涵與影響因素及推動策略建議	70
表4-5具體內涵與影響因素及推動策略建議(續)	71
表5-1台北市與新北市代為拆除土地改良物法規對照表	75
表5-1台北市與新北市代為拆除土地改良物法規對照表(續)	76
 
圖目錄
圖1-1研究流程圖	4
圖2-1全國土地使用分區資料查詢系統	12
圖2-2國土規劃地理資訊圖台	13
圖3-1研究架構圖	43
圖4-1認知差異需求內涵與推動策略建議	66

 

一、	中文文獻
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二、	英文文獻
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Stiglitz, J. E.（1989），Economics of Information and Incentives，牛津大學出版社。


 
三、網路資料:
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台灣大學都市計劃研究所(2019）。台北市都市更新案例分析。
國內都市更新案例調查(2022）。台中市南區更新案資料。
成功大學建築研究期刊(2021）。利益協調與信任建構在都市更新中的應用。
台灣大學都市計劃研究所(2019）。都市更新實踐挑戰與對策。
中興大學都市與區域規劃學系(2020）。都市更新中居民信任建構機制研究。
王彥傑(2005)。建築投資業土地開發評估:層級分析法及模糊層級分析法之比較研究。
許珮育(2013)。國土計畫，環境行政與土地徵收之程序理性，以開發行為流程之民眾參與為中心。
施鴻志(1997)。台灣都市計畫開發審議之研究。
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施鴻志(1997)。台灣都市計畫開發審議之研究。