我國已邁入「高齡社會」，現今社會正面臨人口加速老化及少子化的衝擊，
對於退休金養老規劃的需求將會日趨提升，故本研究主要探討以房養老及房產
活化規劃退休養老金案例分析，來進一步探討銀髮族退休金來源。
本研究收集選擇三個有共同特性背景個案客戶分別為北、中、南區各擁有房
產，身份皆為 60 歲退休族群，有退休金規劃之需求，以「以房養老資產活化」
做為退休金規劃為主題。提出四項建議方案分別為「逆向抵押貸款」、「房產
賣出投保利率變動型年金商品」、「一般房貸搭配投資型商品」、「留房養老」
來探討是否可滿足退休族群退休之生活所需。
研究結論顯示，「一般房貸搭配投資型商品」透過個案分析過去績效研究
結果，由每月配息金額扣除房貸利息後之餘額，確實有較多餘之資金可做為每
月退休金，但仍需考量瞭解理財產品本身架構及風險; 「逆向抵押貸款」雖然
每月也有生活費可領取，但醫療科技發達之下，承作人長壽時無剩餘價值可支
應長壽之生活問題;「房產賣出投保利率變動型年金商品」每月亦有生活費可
領取，但退休者要另覓合適的養老住所及承作前 10 年僅能使用預留之退休老
本問題;「留房養老」目前僅能提供都會型地區(雙北市)每月生活費，但相關
成本高(修繕費、金錢信託及不動產信託費用)，仍待評估後續辦理之可能性或
其他符合退休族群需求之創新商品。

My country has entered into an "aged society", and society is now facing the 
impact of accelerated population ageing and declining birthrates. The demand for 
retirement pension planning will increase day by day. Therefore, this research mainly 
discusses the case of retirement pension planning by housing pension and real estate 
activation. Analysis to further explore the sources of pensions for the silver-haired 
people.
In this study, three clients with common characteristics and backgrounds are 
selected as the North, Central, and South districts, each owning real estate. They are all 
60-year-old retired ethnic groups, and have pension planning needs, and use 
"Retirement of Housing Pension Assets" as their retirement. Golden planning as the 
theme. Four proposals were put forward, namely "reverse mortgage loans", "real estate 
sales annuity products with insured interest rate changes", "general mortgage with 
investment products", and "residential retirement" to explore whether it can meet the 
retirement needs of the retired people. need.
The conclusions of the research show that the "General Mortgage Loan Matching 
Investment Products" analyzes the results of past performance studies through case 
studies. The balance after deducting the mortgage interest from the monthly coupon 
amount does have more surplus funds that can be used as monthly pensions, but it still 
needs Consider and understand the structure and risks of wealth management products; 
Although "reverse mortgages" can also receive monthly living expenses, under the 
advanced medical technology, there is no residual value to support the longevity 
problem of longevity when the undertaker lives; "Insurance interest rate for selling real 
estate "Variable annuity products" also have monthly living expenses to receive, but
retirees have to find a suitable old-age residence and can only use the reserved 
retirement capital for the first 10 years; "Retirement Pension" currently only provides 
urban The monthly living expenses in the type area (Shuangbei City), but the related 
costs are high (repair costs, money trust and real estate trust costs), the possibility of 
subsequent processing or other innovative products that meet the needs of the retirement 
community is still to be evaluated..

目錄 
第一章 緒論 ........................................................ 1
第一節 研究背景與動機 ............................................ 1
第二節 研究目的 .................................................. 5
第三節 研究流程 .................................................. 6
第二章 文獻探討 .................................................... 8
第一節 退休金來源 ................................................ 8
第二節 逆向抵押貸款 .............................................. 9
第三節 商業年金保險商品 ......................................... 21
第四節 留房養老 ................................................. 27
第三章 研究方法與設計 ............................................. 32
第一節 研究架構 ................................................ 32
第二節 研究方法 ................................................ 33
第三節 研究對象 ................................................ 34
第四章 個案分析 ................................................... 36
第一節 逆向抵押貸款分析......................................... 36
第二節 利率變動型年金分析 ....................................... 42
第三節 變額年金分析 ............................................ 51
第四節 留房養老分析 ............................................ 64
第五節 綜合整理分析 ............................................ 67
第五章 研究結論與建議 ............................................. 71
第一節 研究結論 ................................................ 71
第二節 研究建議 ................................................ 73
第三節 研究限制與後續研究方向 ................................... 74
參考文獻 .......................................................... 77
圖目錄
圖 1-1 高齡化時程 .................................................. 1
圖 1-2 歷年國人平均壽命趨勢圖 ....................................... 2
圖 1-3 近十年出生嬰兒數及育齡婦女之總生育率趨勢圖 ................... 3
圖 1-4 近十年出生人數及死亡人數趨勢圖 ............................... 3
圖 1-5 近十年國人住宅權屬分配(%)-自有 ............................... 4
圖 1-6 研究流程圖 .................................................. 7
圖 2-1 退休金來源 .................................................. 9
圖 2-2 信託架構圖 ................................................. 28
圖 3-1 研究架構圖 ................................................. 32
圖 3-2 退休規劃之服務流程 .......................................... 34
圖 4-1 個案一資產活化-逆向抵押貸款的理財規劃 ....................... 36
圖 4-2 個案二資產活化-逆向抵押貸款的理財規劃 ....................... 37
圖 4-3 個案三資產活化-逆向抵押貸款的理財規劃 ....................... 38
圖 4-4 資產活化-利率變動型年金的理財規劃 ........................... 43
圖 4-5 個案二資產活化-利率變動型年金的理財規劃 ..................... 44
圖 4-6 個案三資產活化-利率變動型年金的理財規劃 ..................... 45
圖 4-7 個案一資產活化-變額年金的理財規劃 ........................... 52
圖 4-8 林太太資產配置總覽 .......................................... 53
圖 4-9 個案二資產創造負債以降低遺產稅資產淨值示意圖 ................ 54
圖 4-10 個案二資產活化-變額萬能壽險的理財規劃 ...................... 54
圖 4-11 張媽媽資產配置總覽 ......................................... 56
圖 4-12 個案三資產活化-變額年金的理財規劃 .......................... 56
圖 4-13 陳伯伯資產配置總覽 ......................................... 58
圖 4-14 個案一資產活化-留房養老的理財規劃 .......................... 65
 
 
表目錄 
表 1-1 世界主要國家平均壽命 .............................................................................2
表 1-2 銀行 辦理商業型不動產逆向抵押貸款統計資料 ......................................5
表 2-1 逆向抵押貸款與一般房屋貸款之差異比較 .............................................10
表 2-2 逆向抵押貸款屋主與貸放機構之權利與義務..........................................11
表 2-3 我國逆向抵押貸款辦理方案彙整 ............................................................11
表 2-4 國內逆向抵押貸款研究現況....................................................................14
表 2-5 台灣目前市面上的年金種類....................................................................22
表 2-6 台灣壽險業歷年保費收入-險種別 ..........................................................27
表 2-7 以房養老與留房養老之差異比較表.........................................................31
表 4-1 林氏夫妻「逆向抵押貸款」月領金額之計算..........................................39
表 4-2 張媽媽「逆向抵押貸款」月領金額之計算 .............................................40
表 4-3 陳伯伯「逆向抵押貸款」月領金額之計算 .............................................41
表 4-4 林太太金采利率變動型年金投保利益表 .................................................46
表 4-5 林先生金采利率變動型年金投保利益表 .................................................47
表 4-6 張媽媽金采利率變動型年金投保利益表 .................................................48
表 4-7 陳伯伯金采利率變動型年金投保利益表 .................................................49
表 4-8 林太太合投資專案內容 ...........................................................................52
表 4-9 張媽媽合庫投資專案內容 .......................................................................55
表 4-10 陳伯伯合庫投資專案內容......................................................................57
表 4-11 林太太標的現值分析表 .........................................................................58
表 4-12 林太太每月利息所得淨利表..................................................................59
表 4-13 張媽媽標的現值分析表 .........................................................................60
表 4-14 張媽媽每月利息所得淨利表..................................................................61
表 4-15 陳伯伯標的現值分析表 .........................................................................62
表 4-16 陳伯伯每月利息所得淨利表..................................................................63
表 4-17 個案規劃綜合整理.................................................................................67
表 4-18 資產活化方案之優缺點 .........................................................................69

書籍：
1.	方明川(2006)。商業年金保險與退休金計畫，華泰文化。
2.	司徒達賢(1995)。策略管理，遠流出版社出版，台北。
3.	李智仁、張大為，2015，四版，信託法制案例研習，元照出版有限公司。
4.	陳春山，信託及信託業法專論，2000。
5.	潘秀菊，陳佳聖，信託法概要，(新學林出版有限公司，2017年9月)。

中文文獻：
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3.	王曉慧(2013)，探討逆向抵押貸款在臺灣實施的關鍵成功因素。碩士學位論文，東吳大學企業管理學系。
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6.	王文婷(2017)，逆向抵押貸款結合保險商品之研究。碩士學位論文，淡江大學保險學系保險經營碩士班。
7.	王梅英(2017)，以房養老貸款政策-由台灣金融業之觀點論析。碩士學位論文，國立臺灣海洋大學航運管理學系。
8.	王鈺婷(2017)，臺灣不動產逆向抵押貸款之損益模型分析。碩士學位論文，國立高雄第一科技大學大學金融系碩士班。
9.	王俊杰(2018)，台灣地區推動「以房養老」之策略。碩士學位論文，中原大學室內設計研究所。
10.	王澤雯(2020)，年金改革影響公教人員申辦逆向抵押貸款之研究—以雙北地區為例。碩士學位論文，國立政治大學地政學系碩士在職專班。
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13.	左繼文(2016)，臺灣逆向抵押貸款制度之分析。博士學位論文，朝陽科技大學企業管理系台灣產業策略發展博士班。
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23.	林國森(2011)，老年經濟安全保障與理財知識對逆向抵押貸款借款意願的影響--涉入的干擾效果。碩士學位論文，真理大學企業管理學系碩士班。
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26.	卓嘉瑜(2012) ，「以房養老」-反向抵押貸款在臺灣可行性之研究。碩士學位論文，元智大學管理碩士在職專班。
27.	邵柏鈞(2014)，探討我國中老年人口對以房養老之認知。碩士學位論文，朝陽科技大學保險金融管理系。
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29.	林旭華(2016)，以使用者觀點探討影響『以房養老健康老化』接受意願之研究。碩士學位論文，經國管理暨健康學院健康產業管理研究所。
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31.	林昱如(2018) ，銀行行員對逆向抵押貸款之行銷意願探討。碩士學位論文，中國文化大學國際企業管理學系碩士在職專班。
32.	林士棋(2018)，探討商業型以房養老貸款的成功因素。碩士學位論文，東吳大學企業管理學系。
33.	林怡君(2020)，臺灣以房養老政策推行的影響因素。碩士學位論文，德明財經科技大學財務金融系理財與稅務管理碩士班。
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57.	陳美瑛(2018)，我國以房養老貸款經營策略之研究 －以 C 銀行為例。碩士學位論文，淡江大學國際行銷碩士在職專班。
58.	陳乃君(2018)，台灣商業銀行以房養老之研究。碩士學位論文，國立高雄應用科技大學金融系金融資訊碩士在職專班。
59.	陳瑞祥(2019)，老人福利機構「以房養老」政策規劃與執行之研究。碩士學位論文，南華大學企業管理學系非營利事業管理碩士班。
60.	陳怡伶(2020)，台北與台南承作以房養老差異性原因探討-以合作金庫商業銀行為例。碩士學位論文，長榮大學管理學院經營管理碩士班。
61.	陳美如(2019)，「以房養老」逆向抵押貸款商業模式之探討。碩士學位論文，國立臺灣大學商學組。
62.	許菽恩(2016)，我國逆向抵押貸款市場供需之探討。碩士學位論文，國立中興大學高階經理人碩士在職專班。
63.	許永昱(2017)，中高齡者知覺風險對行為意圖影響之研究-以不動產逆向抵押貸款為例。碩士學位論文，國立臺中科技大學企業管理系碩士班。
64.	許智翔(2018)，運用逆向抵押貸款於農地年金決定之研究。碩士學位論文，長榮大學土地管理與開發學系碩士班。
65.	許月珍(2018)，以房養老逆向抵押貸款產品知識與知覺風險對消費者申辦意願影響之研究。碩士學位論文，崇右影藝科技大學經營管理系。
66.	梁鈐菁(2020)，大台北地區民眾對以房養老貸款意願之研究。碩士學位論文，國立嘉義大學管理學院碩士在職專班。
67.	游文伶(2007)。個人商業年金保險在退休規劃的重要性與最適配置。碩士論文，國立政治大學風險管理與保險研究所。
68.	張文揚(2011)，以房養老(逆向抵押貸款)之賽局理論分析。碩士學位論文，佛光大學經濟學系。
69.	黃祈綾(2012)，以社會保障觀點論反向抵押貸款之建構與管制。碩士學位論文，國立中正大學法律學研究所。
70.	黃煥偉(2013)，不動產逆向抵押貸款在台灣實施之研究與探討。碩士學位論文，國立清華大學經營管理碩士在職專班。
71.	曾郁婷(2014)，逆向抵押貸款的隨機規劃模型及其在台灣的應用。碩士學位論文，國立政治大學應用數學研究所。
72.	張振斌(2014)，以逆向抵押貸款為基礎提升銀髮族資產管理。碩士學位論文，國立高雄應用科技大學金融資訊研究所。
73.	曾明宗(2014)，影響金融業辦理逆向抵押貸款因素之研究。碩士學位論文，國立政治大學地政學系碩士在職專班。
74.	黃昭郎(2014)，「以房養老」為老年經濟安全保障之研究。碩士學位論文，國立中正大學法律學研究所。
75.	黃惠敏(2020)，各類退休投資人選擇以房養老方案之因素分析。碩士學位論文，世新大學企業管理管理研究所(含職專班)。
76.	程建輝(2015)，台灣非營利組織以房養老實證研究 -以郭伯伯之家附負擔捐贈為例。碩士學位論文，中華科技大學建築工程與環境設計研究所在職專班。
77.	張雅萍(2016)，高齡化社會的金融創新：逆向抵押貸款商品之研究。碩士學位論文，國立中山大學財務管理學系研究所。
78.	郭銘芳(2017)，逆向抵押貸款方案之經濟影響與建議。碩士學位論文，東吳大學國際經營貿易學系。
79.	黃蓮惜(2017)，影響「以房養老意願」之因素探討。碩士學位論文，銘傳大學財務金融學系碩士在職碩專班。
80.	曾重豪(2017)，台灣逆向抵押貸款之探討。碩士學位論文，淡江大學財務金融學系碩士班。
81.	曾凱志(2017)，臺灣地區以房養老方案應用於退休規劃之探討。碩士學位論文，大葉管理學院碩士在職專班。
82.	曾絲涔(2018)，運用逆向抵押貸款於農地年金決定之研究。碩士學位論文，東吳大學企業管理學系碩士班。
83.	曾小玲(2020)，中高齡消費者申請以房養老貸款之行為意圖研究。碩士學位論文，大葉大學管理學院碩士在職專班。
84.	彭佩玟(2018) ，論臺灣不動產逆向抵押貸款之發展與現況。碩士學位論文，國立高雄第一科技大學金融系碩士班。
85.	張朝棟(2017)，民眾申辦「以房養老」方案意願之探討。碩士學位論文，亞洲大學經營管理學系碩士在職專班。
86.	張嘉洋(2018)，銀髮族如何以逆向抵押貸款進行財務規劃。碩士學位論文，國立清華大學經營管理碩士在職專班。
87.	張瑜珊(2018)，探討台灣商業型以房養老制度。碩士學位論文，國立清華大學財務金融碩士在職專班。
88.	張嘉恩(2020)，以銀行角度承作逆向抵押貸款影響因素之研究。碩士學位論文，國立高雄科技大學金融系。
89.	張文章(2020)，探討影響本國銀行業承作「以房養老」不動產逆向抵押貸款之關鍵風險因子：複合式多屬性決策方法之應用。碩士學位論文，國立澎湖科技大學行銷與物流管理系服務業經營管理碩士在職專班。
90.	黃惠敏(2017)，以房養老貸款政策-由台灣金融業之觀點論析。碩士學位論文，國立中央大學會計研究所企業資源規劃會計碩士在職專班。
91.	黃玉鳳(2018)，以房養老制度之研究-中、日、台為例。碩士學位論文，環球科技大學中小企業經營策略管理研究所。
92.	黃莉婷(2018)，我國以房養老政策分析。碩士學位論文，國立中正大學會計資訊與法筆數位學習碩士在職專班。
93.	黃保憲(2020)，衍生性商品與逆向抵押貸款之評價研究。碩士學位論文，國立中央大學財務金融學系。
94.	童展國(2018)，高雄市中老年人以房養老之意願調查研究。碩士學位論文，樹德科技大學金融系碩士班。
95.	雷念勤(2009)。風險承受度、風險偏好及退休後生活保障要求對商業年金保險購買意願之影響。樹德科技大學，金融與風險管理所。
96.	董茲莉(2017)，退休金規劃：「以房養老」之實證研究。碩士學位論文，國立臺灣科技大學企業管理學系。
97.	詹佳蓉(2017)，附負擔以房養老的認知研究。碩士學位論文，逢甲大學土木工程學系。
98.	萬秋蓮(2018)，臺灣中老年人對以房養老意願之探討。碩士學位論文，中華大學企業管理學系。
99.	楊朝明(2019)，「以房養老」，臺灣行？不行?。碩士學位論文，國立臺灣科技大學財務金融研究所。
100.	劉姵綺(2014)，台灣不動產逆向抵押貸款模型與損益分析。碩士學位論文，國立高雄第一科技大學金融系碩士班金融組。
101.	劉莉莉(2015)，中高齡者對不動產逆向抵押貸款行為意向之研究。碩士學位論文，南開科技大學福祉科技與服務管理所。
102.	劉清吉(2018)，台灣以房養老商品現行發展之困境與改善方法之探討。碩士學位論文，國立中央大學財務金融學系。
103.	劉富貞(2019)，從理財個案分析檢視以房養老之發展策略。碩士學位論文，國立臺灣科技大學企業管理系。
104.	趙齊俊(2017)，臺灣逆向抵押貸款探討。碩士學位論文，元智大學財務金融暨會計碩士班(財務金融學程)。
105.	廖雅賢(2020)，終身保障下之逆向抵押貸款分析。碩士學位論文，國立高雄科技大學金融系。
106.	黎淑娟(2011)，房宅逆向抵押貸款轉換為老年退休生活年金模擬分析。碩士學位論文，中臺科技大學健康產業管理研究所。
107.	蔡明洋(2018) ，逆向抵押貸款的認知與購買意圖之探討。碩士學位論文，東海大學企業管理學系碩士班。
108.	蔡宇翔(2018)，台灣中高齡者以房養老意願之決定因素探討。碩士學位論文，國立成功大學會計學系。
109.	蔡鳴鳳(2018)，以房養老政策之研究-以商業型「不動產逆向抵押貸款｣ 補充年金。碩士學位論文，銘傳大學公共事務學系碩士在職專班。
110.	蔡盛鄉(2019)，以消費者的角度探討以房養老。碩士學位論文，國立成功大學高階管理碩士在職專班(EMBA)。
111.	盧毅霖(2014)，不動產逆向抵押貸款在台灣推行之可行性分析。碩士學位論文，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系。
112.	盧柏亮(2018)，臺灣以房養老方案執行之經驗 —「公益型」與「商業型」模式之探討。碩士學位論文，國立政治大學社會工作研究所。
113.	賴朝銘(2018)，臺灣民眾對以房養老認知之研究。碩士學位論文，國立臺中科技大學企業管理系碩士班。
114.	賴居宏(2018)，自尊、社會支持對以房養老態度之影響-以大台北地區中高齡者為範圍。碩士學位論文，淡江大學企業管理系碩士在職專班。
115.	蕭君鈴(2017)，反向抵押貸款作為以房養老之研究。碩士學位論文，東吳大學法律學系。
116.	簡志弘(2018) ，逆向抵押貸款之風險管理政策:以土地銀行為例。碩士學位論文，中原大學國際經營與貿易研究所。
117.	謝玲玲(2019)，從消費者決策歷程探討銀髮族申請以房養老意願影響因素。碩士學位論文，高苑科技大學經營管理研究所。
118.	鍾鈺瑩(2020)，台灣發展高齡化金融商品現況 —以「以房養老」為例。碩士學位論文，輔仁大學金融與國際企業學系金融碩士班。
119.	羅振仁(2017)，揭開銀行承作逆向抵押貸款關鍵因素的面紗–以臺北市六家公股銀行之經理人為調查對象。碩士學位論文，國立臺灣師範大學高階經理人企業管理碩士在職專班務(EMBA)。
120.	蘇毓涵(2012)，台灣不動產逆向抵押貸款之探討：來自社福觀點之研究。碩士學位論文，國立暨南國際大學財務金融學系。
121.	顧証尹(2020)，以房養老貸款在有限保障下之損益模型分析。碩士學位論文，國立高雄科技大學金融系。

 
英文文獻：
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2.	Hancock,R,(1998),”Can Housing Wealth Alleviate Poverty Among Britain’s Older Population?’,Journal of Fiscal Studies,Vol.19(3),249-272.
3.	Lincoln, Y. & Guba, E. (1985). Naturalistic inquiry, Newbury Park, CA: Sage Publications.
4.	Merriam, S. B.(1988).Case study research in education. Thousand Oaks, CA: Jossey-Bass. 
5.	Ong,R.,(2008),”Unlocking Housing Equity Through Reverse Mortgage :The Case of Elderly Homeowners in Australia”, European Journal of Housing Policy,Vol.8(1),61-79.
6.	Robert  Holzmann  and  Richard  Hinz, Old Age Income Support in the 21st Century :An Internainonal Perspective on Pension Systems,p80-82(2005)
7.	Stake, R.E. (1995). The Art of Case Study Research, Sage, Thousand Oaks.
8.	Yin, R.K. (1994). Case Study Research, Beverly Hills, CA: Sage Publications.

網路及新聞文獻：
1.	中央社「全台近8成屋主逾45歲，北市3成是銀髮族」，2018 年11 月2日， https://house.udn.com/house/story/5887/3457525。
2.	經濟日報社論「推動以房養老把握三關鍵」，2020 年10 月17日，https://udn.com/news/story/7338/4941832。
3.	財團法人國家政策研究基金會，「逆向抵押貸款-以房養老政策的問題及對策」，2012年3月19日，https://www.npf.org.tw/2/10497。
4.	金管會銀行局新聞稿https://www.banking.gov.tw/ch/home.jsp?id=169&parentpath=0,2&mcustomize=news_view.jsp&dataserno=202005140001&dtable=News(最後瀏覽日：2021/5/1)。
5.	中華民國信託業商業同業公會https://www.trust.org.tw/tw/info/related-statistics/0。
6.	工商時報，「安養信託 規模突破260億」，2020 年 3 月1 2 日，https://ctee.com.tw/news/finance/233919.html。
7.	合庫金控，合作金庫商業銀行榮獲第九屆菁業獎「最佳信託金融獎」，http://www.tcfhc.com.tw/hotnews/Pages/%E5%90%88%E4%BD%9C%E9%87%91%E5%BA%AB%E5%95%86%E6%A5%AD%E9%8A%80%E8%A1%8C%E6%A6%AE%E7%8D%B2%E7%AC%AC%E4%B9%9D%E5%B1%86%E8%8F%81%E6%A5%AD%E7%8D%8E%E3%80%8C%E6%9C%80%E4%BD%B3%E4%BF%A1%E8%A8%97%E9%87%91%E8%9E%8D%E7%8D%8E%E3%80%8D.aspx。
8.	行政院主計處，「房屋狀況及居家品質」，2020 年 8 月20 日，https://www.ey.gov.tw/state/E01934D402D13ED7/d8582b41-8aa9-454d-9a9a-9f9dde6d4c6d。
9.	經濟日報，「專家教你保/投資型年金險理財新選擇」，2019年 4 月19 日，https://money.udn.com/money/story/5617/4503978。
10.	地產天下>最新新聞，「包租代管專業化 市場需求提升 商機逐漸發酵」，2018年 6月9 日，https://estate.ltn.com.tw/article/5448。
11.	總管家房東4篇，「甚麼是包租代管」，2020年 8月22日，http://xn--fctr65eizb.tw/?module=service&file=news_view&Num=6054&AID=R001 。