壽險業資金主要來自保戶所繳交保險費累積之責任準備金，其運用規範均設有相當嚴謹且明確的限制，以確保日後履行壽險契約無虞，並顧及公司股東權益。壽險業資金屬於中長期，較一般銀行資金來自於短期存款更適合運用於房屋抵押貸款。關於辦理不動產抵押貸款業務，在保險法等相關法令規定下，如同一般銀行辦理放款授信業務一樣，仍要遵守安全性、流動性、公益性、收益性、成長性等五項基本原則，並且在授信過程符合5P原則之標準，以降低可能面臨的風險。
房屋抵押放款業務可能面臨的風險有提前清償、逾期違約、流動性及利率等風險，其中以逾期違約及提前清償兩種因素對壽險業的投資收益影響最大。因此本研究以國內S金控公司所屬之壽險子公司於2002~2008年核准撥款之借款人為樣本資料，以逾期違約風險因子及提前清償風險因子作實證分析。資料分成北、中、南、東四個區域，選取之解釋變數有學歷、婚姻狀況、年收入、年齡、性別、是否有保證人、建物結構、抵押品屋齡、抵押品使用現況、抵押品座落地區、借款金額、借款用途、貸款契約期間、申貸案件種類、利率商品類別、相對貸款利率差距、是否寬限、貸款成數、負債支出佔所得比例等19項風險因子來分析。過去大部份文獻採用Logistic Regression迴歸模型作為研究方法，本文係採用Probit迴歸模型分析逾期違約與提前清償風險因子。經過實證瞭解這些風險因子對於違約或提前清償是否有顯著影響以及在不同區域其解釋變數的顯著性是否會有不同變化，進而建立違約與提前清償預測模型以客觀評估風險因子，降低房屋抵押放款風險之發生。
近來市場利率持續下跌，房貸獲利亦遭到侵蝕，因此壽險業者更應提升授信專業技巧與品質，對於從事房屋抵押貸款之各項隱含風險，有必要事先加以防範，方能使壽險資金之運用，達到安全與穩定獲利的雙重要求，為現今壽險業者經營之首要課題。

The working capital of a life insurance company mostly comes from the reserve accumulated by insurance premiums of applicants. In order to exercise the insurance contract without any problem, the way to run the reserve is strictly regulated and clearly restricted by the government to secure the policyholders’ benefit. As the working capital of insurance business belongs to a midterm or longterm ones, therefore, it is more suitable for insurance companies to conduct residential mortgage loan than banks whose working capital belong short term ones. Insurance companies, similar to banks conducting the lending business, have to comply with the basic credit policies of safety, liquidity, profitability and growth and comply with the 5P policies to decrease their credit risk under the regulations related to the insurance law.

The possible risks of residential mortgage loan are prepayment, default, mobility and interest rates; among those risks, the prepayment and default are the most critical risks affecting the return of insurance companies. This study conducts an empirical analysis based on the mortgage applicants’ dataset of one life insurance company during 2002 to 2008 in Taiwan to investigate the predictors of default and prepayment. The data is grouped into northern, eastern, southern and western areas. The selected explanation variables are educational level, marital status, annual income, age, gender, with/no guarantor, the structure of the collateral property, age of the collateral property, conditions of the collateral property, address of the collateral property, loan amount, loan year, the type of a loan, the type of interest rate, the current mortgage interest rates relative to the rate on an outstanding loan, loan to value ratio, and debt-to-income ratios. 

While logistic regression method was used by most prior studies, this study uses probit regression method to analyze the factors of default and prepayment. To understand which factor is significantly related with default and prepayment, we try to establish the prediction models of default and prepayment in order to reduce the risk of residential mortgage loan for life insurance companies.

Since the market interest rate declines continually affected the profitability of mortgage loan, the insurance companies should upgrade the credit method and quality. It is necessary to adopt more useful and efficient mothod to reduce risk of the mortgage loan for life insurance companies reaching the purpose of safety and profitability of working capital.

第一章  緒論	1
  第一節  研究背景與動機	1
  第二節  研究目的	4
  第三節  研究範圍與限制	6
  第四節  研究流程與架構	7
第二章  相關理論與文獻回顧探討	9
  第一節  授信業務原則	9
  第二節  壽險公司房屋抵押貸款面臨之風險	14
  第三節  文獻回顧與探討	21
第三章  壽險公司經營房屋抵押貸款市場現況分析	30
  第一節  房屋抵押貸款特性	30
  第二節  壽險業資金運用概況	34
  第三節  台灣房屋抵押貸款市場現況分析	42
第四章  研究方法與設計	49
  第一節  研究資料來源	49
  第二節  分析變數定義說明	50
  第三節  研究方法	58
第五章  實證結果與分析	64
  第一節  敘述性統計分析	64
  第二節  違約風險實證結果分析	79
  第三節  提前清償風險實證結果分析	86
  第四節  研究結果比較分析	94
第六章 結論與建議	96
第一節  結論	96
第二節  建議	99
參考文獻	102
附錄	105
表1-1  2003~2008年壽險公司業主權益及責任準備金（佔資產比率）	1
表1-2  2002年~2008年消費者貸款及建築貸款餘額	3
表1-3  相關經濟指標數據(2007/1~2008/12)	5
表2-1  違約選擇權價值關係表-房屋價值	15
表2-2  提前清償選擇權價值關係表-利率	15
表2-3  房屋抵押貸款風險相關文獻變數彙整表	26
表3-1  業主權益與責任準備金歷年比較表（1963年~2008年）	35
表3-2  壽險業各項準備金之金額及佔率概況（2003~2008年）	38
表3-3  台灣壽險業資金運用比率表（2004~2008年）	39
表3-4  保險業資產佔金融機構資產比率概況（2002年~2008年）	39
表3-5  台灣壽險業可運用資金-金額（1998~2008年）	41
表3-6  台灣壽險業可運用資金-比例（1998~2008年）	41
表3-7  台灣房屋抵押貸款金額及佔率表（1998~2008年）	44
表3-8  2008年壽險公司房屋抵押貸款金額及佔率表	45
表3-9  金融機構逾放比率表（1997~2009年2月）	46
表3-10  金融機構逾放金額表（1997~2009年2月）	47
表3-11  2008年壽險公司逾放金額及比率表	48
表4-1  樣本資料戶況說明表	49
表4-2  臺灣地區歷年勞動力參與率－教育程度分析	51
表4-3  臺灣地區歷年勞動力參與率－婚姻狀況別	51
表4-4  臺灣地區各年齡就業人數統計表	52
表4-5  台灣地區失業率及平均薪資（性別區分）	53
表4-6  各縣市戶籍人口數統計表-2008年	54
表4-7  五大都會區平均購屋價格-2008年	54
表4-8  本研究之變數定義說明表	57
表5-1  正常戶與違約戶交叉分析表-婚姻狀況	65
表5-2  正常戶與違約戶交叉分析表-性別	65
表5-3  正常戶與違約戶交叉分析表-是否有保證人	66
表5-4  正常戶與違約戶交叉分析表-建物結構	66
表5-5  正常戶與違約戶交叉分析表-抵押品使用現況	67
表5-6  正常戶與違約戶交叉分析表-地區別	67
表5-7  正常戶與違約戶交叉分析表-借款用途	68
表5-8  正常戶與違約戶交叉分析表-申貸案件種類	68
表5-9  正常戶與違約戶交叉分析表-利率商品類別	69
表5-10  正常戶與違約戶交叉分析表-寬限期	69
表5-11  屬量變數之統計量分析表-逾期違約戶	71
表5-12  正常戶與結案戶交叉分析表-婚姻狀況	72
表5-13  正常戶與結案戶交叉分析表-性別	72
表5-14  正常戶與結案戶交叉分析表-是否有保證人	73
表5-15  正常戶與結案戶交叉分析表-建物結構	73
表5-16  正常戶與結案戶交叉分析表-抵押品使用現況	74
表5-17  正常戶與結案戶交叉分析表-地區別	74
表5-18  正常戶與結案戶交叉分析表-借款用途	75
表5-19  正常戶與結案戶交叉分析表-申貸案件種類	75
表5-20  正常戶與結案戶交叉分析表-利率商品類別	76
表5-21  正常戶與結案戶交叉分析表-寬限期	76
表5-22  屬量變數之統計量分析表-提前清償戶	78
表5-23  五大都會區房價年所得比與房貸支出月所得比例表（2008Q4）	80
表5-24  Probit模型實證結果表-逾期違約（台灣地區）	82
表5-25  本研究各地區顯著變數比較表-逾期違約	85
表5-26  Probit模型實證結果表-提前清償（台灣地區）	90
表5-27  本研究各地區顯著變數比較表-提前清償	93
表5-28  本研究與其他文獻實證結果顯著變數比較表	94
附表1  研究結果與參考文獻顯著變數整理表-逾期違約	105
附表2  研究結果與參考文獻顯著變數整理表-提前清償	107
附表3  Probit模型實證結果表-逾期違約（北部）	108
附表4  Probit模型實證結果表-逾期違約（中部）	109
附表5  Probit模型實證結果表-逾期違約（南部）	110
附表6  Probit模型實證結果表-逾期違約（東部）	111
附表7  Probit模型實證結果表-提前清償（北部）	112
附表8  Probit模型實證結果表-提前清償（中部）	113
附表9  Probit模型實證結果表-提前清償（南部）	114
附表10  Probit模型實證結果表-提前清償（東部）	115
圖1-1  研究架構圖	8
圖2-1  不動產融資程序	9
圖3-1  S壽險公司房貸作業流程圖	33
圖3-2  基放利率、新承作放款利率與一年定存利率比較（1999-2008年）		42
圖3-3  五大銀行新承作放款利率與一年定存利率比較（2007-2009年3月）	43
圖4-1  Logistic與Probit函數曲線圖	58

一、國內文獻
[1] 	王濟川、郭志剛（2008），「Logistic迴歸模型--方法及應用」（三版），五南文化事業機構，pp.270-291。
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[4] 	李景文（2004），「影響房屋抵押貸款提前清償因素之實證研究」，雲林科技大學財務金融系碩士班，碩士論文。
[5] 	林惠玲、陳正倉（2006），「應用統計學」（三版），雙葉書廊，pp.394-396、pp.612-639。
[6] 	林文琴（2007），「國內壽險業抵押貸款違約預警模型之實證分析--樣本配對之探討」，高雄第一科技大學風險管理與保險所，碩士論文。
[7] 	林左裕（2007），「不動產投資管理」（三版），智勝文化事業有限公司，pp.379-419。
[8] 	黃文啟（2002），「以LOGIT模型研究借款人特性與不動產抵押貸款提前償還之關係」，政治大學財務管理系，碩士論文。
[9] 	黃建智（2004），「以卜瓦松迴歸方法探討房屋抵押貸款提前清償與違約決策」，政治大學企業管理學系，碩士論文。
[10] 	黃森騰（2006），「我國壽險業抵押放款違約風險之研究–以A公司為例」，高雄第一科技大學風險管理與保險所，碩士論文。
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[18] 	張金鶚(2009)，「97年第四季住宅需求動向季報」第六卷第四期，內政部營建署財團法人國土規劃及不動產資訊中心，p71、p80。
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[21] 	劉長寬（2003），「應用Logit模型於消費者擔保貸款違約行為之實證研究」，朝陽科技大學財務金融系碩士班，碩士論文。
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[23] 	謝瑞川（2003），「演化式類神經網路與類神經模糊應用於房屋抵押貸款之研究」，朝陽科技大學財務金融系碩士班，碩士論文。
[24] 	謝冠生（2005），「探討壽險業房屋抵押貸款之風險因素」，高雄第一科技大學風險管理與保險所，碩士論文。

二、參考資料入口網站
[1] 	中央銀行全球資訊網，http://www.cbc.gov.tw/
[2] 	中華民國統計資訊網，http://www1.stat.gov.tw/
[3] 	中華民國人壽保險商業同業公會，http://www.lia-roc.org.tw/
[4] 	行政院金融監督管理委員會銀行局，http://www.banking.gov.tw/
[5] 	行政院主計處，http://www.dgbas.gov.tw/
[6] 	全國法規資料庫入口網站，http://law.moj.gov.tw/
[7] 	財團法人保險事業發展中心，http://www.tii.org.tw/

三、國外參考文獻
[1] 	Archer, W., D. Ling and G. McGill.,(1997), "Demographic Versus Option-Driven MortgageTerminations",Journal of Housing Economics, Vol.6(2), pp.137-163。
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[3] 	Follain, James R., Louis O. Scott, and Tyler Yang,（1992）,"Microfoundations of a Mortgage Prepayment Function.",Journal of Real Estate Finance and Economics ,Vol.5(2), pp.197–217。
[4] 	Hakim,Sam Ramsey,（1992）, "Regional Diversity Characteristics and Mor-
tgage Prepayment",Review of Financial Economics,Vol.1,NO.2,pp.17-29。
[5] 	Jung, Allen F.,（1962）, "Terms on Conventional Mortgage Loans on Existing Houses",Journal of Finance,Vol.17,pp.432-443。
[6] 	Page, Alfred N., (1964), "The Variation of Mortgage Interest Rates",Journal of Business, Vol.37,pp.280-294。
[7] 	Richard, Scott F., and Richard Roll.,（1989）, "Prepayments on Fixed Rate Mortgage-Backed Securities",Journal of Portfolio Management（spring）pp.73–82。
[8] 	Schwartz, E. S., and Torous, W. N., (1993), "Mortgage Prepayment and Default Decision: A Poisson Regression Approach",Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, Vol.21, No. 4,pp.431-449。
[9] 	Von Furstenberg, George M.,（1969）, "Default Risk on FHA-Insured Home Mortgages as a Function of the Terms of Financing: A Quantitative Analysis"
,Journal of Finance,Vol.24,pp. 459-477。