淡江大學覺生紀念圖書館 (TKU Library)
進階搜尋


系統識別號 U0002-3008201400295700
中文論文名稱 不動產交易實價登錄制度之研究
英文論文名稱 The Implementation of Registering the Actual Selling Price of Real Estate
校院名稱 淡江大學
系所名稱(中) 公共行政學系公共政策碩士在職專班
系所名稱(英) Department of Public Administration
學年度 102
學期 2
出版年 103
研究生中文姓名 王聰仁
研究生英文姓名 Tsung-Jen Wang
學號 701640228
學位類別 碩士
語文別 中文
口試日期 2014-06-30
論文頁數 108頁
口試委員 指導教授-黃一峯
共同指導教授-陳志瑋
委員-蔡良文
委員-邱志淳
中文關鍵字 不動產  實價登錄  奢侈稅 
英文關鍵字 Real estate  real price registration  luxury tax 
學科別分類
中文摘要 政府為促進不動產交易資訊透明化,降低目前不動產資訊不對稱情形,避免不當哄抬房價,在保障民眾隱私權前提下,實施「實價登錄」制度,該政策是居住正義的政策,期符合社會期待及改善現行不動產成交案件資訊不對稱的情形。因此,本研究目的係探討實價登錄是否符合居住正義抑制地價上漲政策、買賣價格合理化及抑制地價之成效。採「文獻分析法」,以法律條文為基準,將相關之條文內容與解釋相互對照,並歸納出一結論,同時蒐集各領域專家發表之相關文章、專刊,以檢視目前實價登錄制度面臨之問題,進一步論述問題,以提出相關配套措施。
本研究主要發現包括:
一、 房地產交易之實價登錄是指立法院針對不動產經紀業管理條例、地政士法,以及平均地權條例三讀通過之修正條文中,對不動產交易雙方要求實價申報登錄。
二、 在「居住正義五法」中,限縮未來實價登錄資訊的公開與使用,僅能被以區段化、去識別化方式提供查詢;且已登錄的不動產交易價格資訊,在相關配套措施未完全建立並立法前,不得做為課稅依據。
三、 政府實施不動產實價登錄制度,對國內房地產市場的供需變化與價格改變,確實發生重大影響;如房地產委租案大幅減少,以及房市交易呈現下降,但房價仍持續調漲。



本研究並提出下列建議:
一、政府方面:
(一) 定期進行價格查核及資料檢核。
(二) 加速揭露頻率,增加揭露資訊內容完整性。
二、政策方面:
(一)揭露網頁宜增加查詢選項。
(二)增加揭露資訊內容並提升資訊品質。
(三)以真實交易價格作為課徵資本利得稅基礎。
(四)修法擴大預售屋及租屋皆需全面申報實價。
三、罰則執行面:
應積極教育社會大眾實價登錄目的與正面意義,並告知申報不實價格恐涉及刑責以降低民眾有登錄不實誘因。
四、結合課稅機制:
健全房市要先健全稅制,健全稅制要先落實資本利得『實價課稅』,而實價課稅要能降低民間抗性且能徹底執行,只有政府啟動稅制改革,並且在擴大稅基的基礎原則降低稅率,讓民眾在沒有增稅疑慮下放心的實價申報,這樣才能建構實價登錄的基礎建設。

英文摘要 Abstract:
In order to promote greater transparency of transaction data in the real estate market and lessen the current problem of information asymmetry in the market, thereby preventing the harmful bidding up of real estate prices, while at the same time ensuring that citizens’ right to privacy is protected, the government in Taiwan has begun implementation of a “real price registration” system. The real price registration system policy constitutes a “housing justice” policy, aimed at meeting society’s demands and improving the current problem of information asymmetry in the real estate market. The aim of the present study is to explore whether the real price registration system does in fact conform to the housing justice goal of preventing house prices from rising too fast, and whether it can be effective in rationalizing real estate transaction prices and holding prices down. The study makes use of a documentary analysis approach, taking legal texts as the basic object of analysis. The content and interpretations of relevant laws and regulations are compared against one another, and conclusions are then reached on the basis of this comparison. In addition, articles and monographs by experts in relevant fields are collected and studied, to examine the problems currently being faced in the implementation of the real price registration system, and to put forward proposals for suitable ancillary measures.
The main research findings obtained in the study are as follows:
1.Real estate transaction real price registration is a requirement that both parties in real estate transactions report and have registered the actual

2.price in each transaction; this requirement has been included by the Legislative Yuan (Taiwan’s legislature) in the revised texts of the Real Estate Broking Management Act, Land Administration Agent Act and Equalization of Land Rights Act, which have passed their third reading in the Legislative Yuan.
3.The “Five Housing Justice Laws” place restrictions on the future disclosure and use of real price registration data; search data may only be made available for searching in an anonymized form, at the level of the District or Section. In addition, until such time as the relevant ancillary measures have been drawn up and enacted, already-registered real estate transaction price data may not be used as a basis for taxation.
4.The government’s implementation of the real estate transaction real price system has had a pronounced impact on the state of supply and demand and prices in Taiwan’s real estate market. For example, there has been a marked decrease in the number of cases of properties being rented out via a third party, and the intensity of trading in the real estate market has fallen; however, real estate prices have continued to rise.
The following recommendations proposed:
1.Suggestions for the government.
2.Policy-related suggestions.
3.Penalty- and implementation-related suggestions.
4.Suggestions regarding integration with the tax system.
論文目次 目次
第一章 緒論 1
第一節 研究背景與動機 1
第二節 研究目的 2
第三節 研究方法 3
第四節 研究範圍與限制 8
第五節 研究流程 9
第二章 文獻回顧 11
第一節 不動產市場定義與特性 11
第二節 我國重大不動產政策回顧 36
第三節 不動產政策相關文獻 50
第三章 各國實價登錄制度 59
第一節 台灣實價登錄制度 59
第二節 各國實價登錄制度 66
第四章 實價登錄制度之問題與對策 75
第一節 實價登錄制度實施概況 75
第二節 政府方面 79
第三節 政策方面 81
第四節 罰則方面 83
第五節 稅制方面 84
第五章 結論 89
參考文獻 95
附錄一.......................................................101
附錄二.......................................................105

表目次
表2-1 不動產市場特性 18
表2-2 台灣不動產市場變動過程 26
表3-1 案件類型及申報期限表 62
表3-2 實價登錄與稅捐之關係表 65
表3-3 國實價登錄狀況彙整表 72
表3-4 各國實價登錄制度彙整表 72
表3-5 各國公開資訊方法彙整表 73

圖目次
圖1-1 質化資料分析互動模式 6
圖1-2 研究流程圖 9
參考文獻 一、 中文部分
1.丁仁芳、王慶輝(1996)。政府與企業。台北: 國立空中大學。
2.中華民國消費者文教基金會網http://www.consumers.org.tw
3.內政部地政司全球資訊網 http://www.land.moi.gov.tw
4.王文科(1990)。質的教育研究法。台北:師大書苑。
5.王文科、王智弘(2012)。教育研究法。台北:五南。
6.王健安、林秋瑾、張金鶚(1996)。房地產景氣與總體經濟景氣於時間上領先、同時、落後關係之探討。國家科學委員會研究彙刊:人文及社會科學,行政院國家科學委員會,第7卷,第1期,35-36。
7.王進祥(2012)。實價登錄與稅制改革。現代地政,第343期,28-41。
8.王雲五(1996)。雲五社會科學大辭典。台北:台灣商務印書館。
9.何彥陞(2011)。不動產交易管制與資訊揭露之研究(碩士論文)。國立臺北大學,台北。
10.吳定(1983)。公共政策影響評估標準之研究(碩士論文)。國立政治大學,台北。
11.吳定(2003)。政策管理。台北:聯經出版社。
12.呂佳峰(2012)。臺灣地區不動產市場流動性影響因素探討(碩士論文)。私立淡江大學,台北。
13.李囿緯(2012)。不動產政策對消費者購屋動機影響因素之研究-以奢侈稅為例(碩士論文)。國立台北科技大學,台北。
14.李政道(2000)。台灣不動產景氣與政府政策之研究(碩士論文)。國立成功大學,台南。
15.李傳信(2012)。特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅)對台北市房價之影響(碩士論文)。國立政治大學,台北。
16.卓輝華(2011)。不動產實價登錄與正常價格之探討。現代地政,第340期,148-157。
17.周文欽(2008)。研究方法概論補充教材─文獻探討。空大學訊,第393期,95-109。
18.易憲容(2011)。房市利益衝突是未來十年中國最大的風險。經濟前瞻,第1期,50-57。
19.林正隆(2013)。選擇性信用管制政策對房地產價格與成交量之影響─以台北市及新北市為例(碩士論文),國立中正大學,嘉義。
20.林怡妏(2005)。應用交易成本理論檢討台灣現行土地開發機制—舊市區與新開發區之比較(碩士論文)。國立成功大學,台南。
21.林欣君(2013)。以利害關係人觀點探討公有土地之開發與管理機制─以臺中市長安新村為例,私立逢甲大學,台中。
22.林柏伸(2012)。我國課徵奢侈稅對不動產價格與成交量之影響─以台北市為例(碩士論文)。私立朝陽科技大學,台中。
23.林美華(2012)。不動產交易實價登錄之實施對企業股價報酬之影響(碩士論文)。私立中原大學,桃園。
24.林義男、陳淳民(1989)譯。Robert P. Weber 原著。內容分析法導論。巨流圖書。
25.林萬政(2004)。光復後台灣地區土地改革之政策形成研究(碩士論文)。國立臺北大學,台北。
26.花敬群、張金鶚(1993)。房地產投機行為之研究。經社法制論叢,第11期, 327-359。
27.邱美菁(1999)。農地釋出對房地產市場影響之評估─兼論「農地釋出方案」績效(碩士論文)。國立台灣大學,台北。
28.柯于璋(2009)。災後遷村計畫之政治可行性分析:以高雄縣藤枝新舊部落為例。臺灣政治學刊,第13卷第1期,107-159。
29.紀乃翔(2008)。不動產政策與都市開發之研究-以信義計畫區為例(碩士論文)。國立臺灣師範大學,台北。
30.涂昶辰(2000)。中華社會福利聯合勸募協會組織績效評估指標建立之研究(碩士論文)。國立台北大學,台北。
31.張金鶚(2003)。房地產投資與市場分析。台北:華泰。
32.張金鶚(2013)。不動產交易實價登錄之研究。地政學訊,第39期,1-4。
33.張金鶚、陳明吉、鄧筱蓉、楊智元(2009)。台北市房價泡沫知多少—房價VS租金及房價VS所得。住宅學報,第18卷第2期,1-22。
34.張峰明(1996)。每坪六萬元勞宅專案問題研究(碩士論文)。國立成功大學,台南。
35.曹昌勝(2007)。房地產泡沫化模型之探討(碩士論文)。國立台灣大學,台北。
36.梁客川(2002)。不動產證券化之研究--以我國不動產證券化條例草案為中心(碩士論文)。國立政治大學,台北。
37.陳品秀(2012)。台灣房地產價格、利率及土地增值稅關聯性研究(碩士論文)。私立銘傳大學,台北。
38.陳姿先(2010)。美國房地產市場問題暨政府因應對策對我國之啟示。國際金融參考資料,第60輯,38-93。
39.陳炳宏(2008)。臺北縣新莊市中港大排水岸城鄉個案分析:公民參與觀點(碩士論文)。國立政治大學,台北。
40.陳聰亨(2005)。從使用者觀點探討集合住宅之規劃設計原則以台北縣麗池樂章、綠如意、昇陽立都三社區為例(碩士論文)。國立台北科技大學,台北。
41.陳韻如(2012)。實價登錄VS.實價課稅。地政學訊,第36期,2-3。
42.陸民仁(2000)。市場機能與政府干預平議。華信金融季刊,第12期,11-24。
43.彭思穎(2011)。戰後台灣都市不動產市場價格變動之政治經濟分析 - 資本循環的觀點(碩士論文)。國立臺北大學,台北。
44.覃友聖(2012)。奢侈稅施行狀況與相關議題探討—以不同縣市房地產交易市場為例(碩士論文)。私立靜宜大學,台中。
45.黃炯輝(2012)。不動產交易實價申報登錄後政府應有之作為。現代地政,第344期,81-84。
46.黃智彥(2004)。消費者使用不動產銷售網站認知與態度之研究(碩士論文)。私立逢甲大學,台中。
47.楊國樞、文崇一、吳聰賢、李亦園(1989)。社會及行為科學研究法。台北:東華。
48.楊棻糸(2000)。都市更新單元規模之研究(碩士論文)。國立政治大學,台北。
49.楊濛徽(1999)。台灣地區貨物稅沿革及分析(碩士論文)。國立政治大學,台北。
50.葉俊宏(2010)。耕地三七五減租條例存廢之探討(碩士論文)。國立中正大學,嘉義。
51.廖咸興、張芳玲(1997)。不動產評價模式特徵價格法與逼近調整法之比較。住宅學報,第5期,17-35。
52.劉崇堅(1991)。理想競爭理論及其對解除管制政策之影響。經社法制論叢,第7期,119-144。
53.劉瑞華/譯(1994)。制度、制度變遷與經濟成就。時報出版。
54.劉鐘文(2008)。不動產市場結構、預期心理、訂價策略、購屋者負擔之關聯性(碩士論文)。國立高雄第一科技大學,高雄。
55.蔡育政(2009)。影響房地產價格因素之研究:以台中市北屯區、西屯區、南屯區、中區、東區為例(碩士論文)。私立朝陽科技大學,台中。
56.蔡育庭(2010)。我國累進稅制建制基礎與檢討(碩士論文)。國立成功大學,台南。
57.蔡佳桓(2002)。政府介入不動產市場有效性之研究(碩士論文)。私立長榮大學,台南。
58.蔡松穎(2011)。房屋以實價課稅之分析-以金融業的角度(碩士論文)。國立高雄應用科技大學,高雄。
59.蔡曜如(2003)。我國房地產市場之發展、影響暨政府因應對策。中央銀行季刊,第25期,31-64。
60.盧慈香(2013)。奢侈稅政策的實施對房仲業銷售影響之研究─以大高雄地區為例(碩士論文)。國立高雄大學,高雄。
61.盧慧芬(2011)。特種貨物及勞務稅條例執行效能之研究(碩士論文)。國立中興大學,台中。
62.蕭明康(1986)。從國民自主原則探討公共介入影響評估-以房屋建築為例(碩士論文)。私立文化大學,台北。
63.賴怡誠(1998)。房地產景氣預測之研究(碩士論文)。國立中央大學,桃園。
64.聯合新聞網(2011)。【孫中山學術研究資訊網-平均地權土地制度、解決問題】。取自:http://sun.yatsen.gov.tw/content.php?cid=S01_03_03_03
65.聯合新聞網(2011)。【孫中山學術研究資訊網-民生主義,資本問題】。取自http://sun.yatsen.gov.tw/content.php?cid=S01_03_03_03
66.聯合新聞網(2011)。【孫中山學術研究資訊網-發展經濟的主張】。取自:http://sun.yatsen.gov.tw/content.php?cid=S01_03_03_03
67.聯合新聞網http://news.housefun.com.tw
68.謝明瑞(2011)。奢侈稅與陸資開放對房市的影響。台北:國立空中大學。
69.謝明瑞、莊孟翰(1997)。房地產投資。台北:國立空中大學。
70.羅思嘉(2001)。引用文獻分析與學術傳播研究。中國圖書館學會會報,第60期,73-85。
二、英文部分
1.Anderson, Charles W. 1975. Public Policy-making. New York: Praeger.
2.Barras, R.1994. “Property and the economic cycle: Cycles revisited.” Journal of Property Research 11:183-197.
3.Coase, R. H. 1937. “The Nature of the firm.” Economic (4): 386-405.
4.Colby, L.M.B., Easter, K.W., Kasterine, A., Kuperan, K.V. 2005.“Transaction cost measurement for evaluating environmental policies.” Ecological Economics 52(4): 527-542.
5.Dahlman, C. J..1979. “The Problem of externality. ”Journal of Law and Economics 22(1): 141-162.
6.Dunn, W.1994. Public policy analysis: An introduction Eaglewood Cliff. NJ: Prentice-Hall.
7.Freeman, R.E. 1984. Strategic Management: A Stakeholder Approach. NJ: Pitman.
8.Miles, M.B. and Huberman, A.M. 1994. Qualitative Date Analysis. 2nd edn.Thousand Oaks: Sage.
9.Myers, Dowell, and Kenneth Beck. 1994. A Four-Square Design for Relating the Two Essential Dimensions of Real Estate Market Studies. Boston: The American Real Estate Society.
10.Neuman, W. Lawrence.1997. Social research methods :Qualitative and quantitative approaches.
11.North, D..1990. Institutions, Institutional Change and Economic Performance.
12.Rainer Schickele. 1954. Agricultural Policy, Mc-Graw-Hill.
13.Ripley, Randall B. and Grace A. Franklin.1991. Congress, the Bureaucracy, and Public Policy. Belmont: Wadworth Publishing Company.
14.Weimer, David L. and Vining, Adidan R.1999. Policy Analysis: Concepts and Practice, 3rd edition, Prentice Hall, Englewood Cliffs, NJ.
15.Wengraf, T.2001. Qualitative research interviewing. London: Sage.
16.Williamson, O. E.1985. The Economic Institutions of Capitalism The Free Press. New York.
17.Williamson, O.E.1985.”Assessing Contract, Journal of Law.” Economics & Organization 1(1): 177-208.
18.Zhu,J.1997.”The Effectiveness of Public Intervention in the Property Market.” Urban Studies 34(4):627-646.
論文使用權限
  • 同意紙本無償授權給館內讀者為學術之目的重製使用,於2019-09-10公開。
  • 同意授權瀏覽/列印電子全文服務,於2019-09-10起公開。


  • 若您有任何疑問,請與我們聯絡!
    圖書館: 請來電 (02)2621-5656 轉 2281 或 來信