隨著迎接高齡化社會的來臨，銀髮族對於住宅服務的需求越趨升高，本研究之主要目的在研究住宅型之安養機構其經營競爭策略，以期能找出老人安養機構經營競爭策略之類型，本研究採用個案深入訪談之方式，訪問業界之四家管理者，此四家安養機構分別為：潤福生活新象、聖恩全生涯事業、頤苑安養中心與長庚養生文化村，將所得資料分析研究出未來老人安養機構經營競爭之策略類型，期能作為未來老人安養機構經營者與政府政策制定之參考。
    本研究對於安養機構目前採行之經營競爭策略之結論如下：
1.專門化策略：有明顯的客層區隔，針對不同的客源，如此能在其所屬的專門領域裡取得經營優勢。
2.優良的服務團隊：高齡者之特殊心理需求是被呵護與關懷重視的，優良的服務團隊將會使入住者產生顧客忠誠，進而產生良好口碑傳播。
3.專業醫療的延伸體系：高齡者對醫療保健的大量需求，將使有專業醫療背景的經營團隊更具有競爭力。
4.低價策略：針對中低經濟能力的高齡者，提供較具誘因低價的住宅服務。
5.品牌行銷策略：高齡者對品牌的認知將會直接影響其所經營的安養機構。
6.公關行銷策略：利用公關行銷手法塑造良好形象，增加安養機構的曝光率，便可增加顧客選擇入住的機會。

As the aging population in the Taiwan has been beyond 9.72%, so the demand for the aging residential care homes is increasing. The focus of this thesis is to study the competition strategies of the aging residential care home and conclude the competitive strategies’ types which they are using. This study adopts the method of interview with some managers of the products of the aging residential care homes and try to analyze the all key success factors of management in order to get much more profit in the future.
In this study, we have interviewed 4 companies such as Ruen Fu Newlife Corp, Sheng-En Company, I-Yuan senior care center, and Chang Gung Memorial health culture center which can be labeled as benchmarks of companies that provide the aging residential care homes. We use semi-structure questionnaire to explore the strategies they had used and try to find out the main types that indeed are effective in practice. 
After the deep interview and data-analysis, we have the conclusions as following:
The competition strategies of the aging residential care homes may have the different types like as:
1.The first type is focus strategy. Using the segmentation, target and positioning to be the competitive strategies.
2.The type of professional team workers strategy which can create the loyalty of the aging. 
3.The strategy of the ascendancy on the extended healthy and the medical care technology in order to satisfy the aging health needs. 
4.The type of cost leadership strategy in order to satisfy the aging whose incomes have been below the average level.
5.The type of the brand equity strategy which means the image of the brand will increase the aging residential care home’s well-knowingness and credit. 
6.The last type of strategy is public relation strategy which can create the good image and increase the evaluation rank of the aging residential care home.

目    錄
第一章	緒論	
	第一節	研究背景...................................	01
	第二節	研究動機...................................	03
	第三節	研究目的...................................	07
第二章	文獻回顧	
	第一節	老人問題...................................	09
	第二節	老人居住問題...............................	10
	第三節	老人福利政策...............................	14
	第四節	老人安養機構之發展.........................	20
	第五節	國外的老人安養機構狀況.....................	27
	第六節	老人安養機構之產業現況分析.................	34
	第七節	老人安養機構之經營競爭策略分析與關鍵成功因素之探討...................................	41
第三章	研究方法	
	第一節	研究架構...................................	67
	第二節	研究範圍與內容.............................	68
	第三節	研究步驟與工具.............................	69
	第四節	研究對象...................................	71
第四章	研究結果	
	第一節	訪談問題設計...............................	85
	第二節	潤福生活新象訪談結果分析...................	88
	第三節	聖恩全生涯事業訪談結果分析.................	96
	第四節	頤苑安養中心訪談結果分析...................	103
	第五節	長庚養生文化村策略現況分析.................	109
	第六節	各家安養機構之綜合分析.....................	115
第五章	結論與建議	
	第一節	研究結論...................................	120
	第二節	研究限制與後續研究方向.....................	129
參考文獻	...........................................	131
附錄一	老人住宅綜合管理要點.......................	139
附錄二	促進民間參與老人住宅建設推動方案（核定本）..	144
附錄三	訪談問卷...................................	153


表  目  錄
表1	台閩地區六十五歲以上老人居住狀況................	04
表2	台閩地區六十五歲以上老人認為理想養老居住方式....	05
表3	1993、1996、2000中華民國台灣地區老人狀況調查報告..............................................	12
表4	2004年老人養護及長期照顧機構統計...............	26
表5	2005年老人養護及長期照顧機構統計...............	26
表6	2005年台閩地區長期照護、養護及安養機構概況......	36
表7	老人長期照護、養護及安養機構概況................	37
表8	策略構面示意圖..................................	44
表9	「策略構面－策略類型」對照表....................	46
表10	潤福生活新象押租金表............................	73
表11	潤福生活新象其他費用表..........................	73
表12	頤苑安養中心收費表..............................	80
表13	台塑長庚養生文化村收費表準表....................	83
表14	台塑長庚養生文化村宿舍家具設備提供項目..........	83
表15	潤福生活新象SWOT分析表.........................	92
表16	潤福生活新象基本資料表..........................	95
表17	潤福生活新象訪談結果分析表......................	95
表18	聖恩全生涯事業SWOT分析表.......................	100
表19	聖恩全生涯事業退休資深公民表....................	101
表20	聖恩全生涯事業基本資料表........................	101
表21	聖恩全生涯事業訪談結果分析表....................	102
表22	頤苑安養中心SWOT分析表.........................	106
表23	頤苑安養中心基本資料表..........................	107
表24	頤苑安養中心訪談結果分析表......................	108
表25	長庚養生文化村SWOT分析表.......................	113
表26	長庚養生文化村基本資料表........................	114
表27	長庚養生文化村綜合分析表........................	114
表28	各家基本資料之綜合分析..........................	115
表29	各家SWOT之綜合分析.............................	116
表30	各家市場區隔之綜合分析..........................	117
表31	各家關鍵成功因素之綜合分析......................	118
表32	各家經營競爭策略之綜合分析......................	119










圖  目  錄
圖1	Michael E. Porter五力分析結構..................	49
圖2	研究架構.......................................	67
圖3	研究流程.......................................	70
圖4	潤福生活新象圖片...............................	75
圖5	國寶養生權商品規劃表.........................	77
圖6	聖恩西湖渡假村圖片............................	77
圖7	長庚養生文化村圖片............................	84

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