就投資者的立場而言，ㄧ個投資決策的主要考量在於風險與報酬的衡量，而估計風險與報酬的方法眾多。在傳統上，有淨現值法(NPV)，內部報酬法(IRR)，還本期間法，會計報酬法等。這些規劃方法在觀念上簡單易懂，但在實務上明顯缺乏彈性。為克服傳統財務規劃法的缺點，具動態彈性實質選擇權分析法在1970年末期開始為企業界廣泛的運用於主要投資決策上，並在日常實務中獲得良好的結果。中國大陸土地皆屬國有。個人無法擁有所有權。但個人可以承租地上權來供各種用途使用。俟租賃期限結束，個人即無法對該土地的使用主張任何權利。相對亦無任何價值。旅館事業為一特殊行業，它和建築事業有些類似。這兩種行業相同處在前期將鉅大的資本支出執行完畢。不同處，旅館業需開始經營才有收入。這些特點對用傳統NPV法估計前期的價值又有何影響？若加入彈性情境以實質選擇權分析法又會有什麼變化？這些問題值得我們做更詳盡的探討。

On the grounds of an investor, the main evaluation on the investment lies in the estimate of risks and profits. In fact, approaches are quite diverse .Traditionally, there are NPV, IRR, payback period method, Accounting Rate Return Method and ect. These projects are brief and simple conceptually, but in practice they are non- flexible .With a view to tackling the drawbacks of conventional finance project. Real option, which is far more flexible, started to be adapted in major investments in the late 1970s. Meanwhile, it works in many other aspects. In China mainland, all land is nationalized and can't be claimed by an individual. Instead, land can be on loan for various purposes. As soon as a lease runs out, nobody is allowed to claim his right. Hotel industry is special, but it is similar to construction industry in some respects. Both are supposed to pay most cost in the initial stage. On the other hand, the former can't bring in until it opens. What impact on the initial value does NPV exert? What will happen if real option should be practiced? These questions above are worth further exploration.

目 錄
第一章     緒論------------------------------------------ 1
           第一節  研究動機與目的------------------------ 1
           第二節  研究架構與流程------------------------ 4
           第三節  研究內容------------------------------ 5
第二章     文獻探討-------------------------------------- 6
           第一節  實質選擇權之理論研究------------------ 6
           第二節  國外相關實證文章擇要------------------ 9
           第三節  國內相關實證文章彙整------------------ 9
第三章     研究方法------------------------------------- 11
           第一節  實質選擇權的種類--------------------- 11
           第二節  實證步驟----------------------------- 16
           第三節  評價方法----------------------------- 16
第四章     個案概述與實證------------------------------- 20
           第一節  個案背景----------------------------- 20
           第二節  旅館開發個案簡介--------------------- 21
           第三節  專案之實質選擇權分析----------------- 25
           第四節  實質選擇權結果分析------------------- 38
           第五節  影響本專案獲利的其他重要因素--------- 39
第五章    結論與建議------------------------------------ 41
          第一節  結論---------------------------------- 41
          第二節  建議---------------------------------- 41
          參考文獻-------------------------------------- 43
表 目 錄
表4-1   旅館需求機能樓地板面積配置表-------------------  24
表4-2   旅館投資試算表---------------------------------  26
表4-3   參訪樣本---------------------------------------  27
表4-4   固定資產總計-----------------------------------  29
表4-5   建物折舊---------------------------------------  29
表4-6   固定資產各期殘值-------------------------------  30
表4-7   專案現值事件樹---------------------------------  35
表4-8   自由現金流量(分配股利)變化表-------------------  35
表4-9   實質選擇權價值計算-----------------------------  37
表4-10  投資決策---------------------------------------  37
圖 目 錄
圖4-1   各期自由現金流量-------------------------------  32
圖4-2   專案報酬平均圖及數據---------------------------  34

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