自從台灣通過不動產證券化條例之後，各種不動產證券化相關商品如雨後春筍般冒出，特別是不動產投資信託（Real Estate Investment Trust；REITs），更是一般民眾投資不動產合適管道之一。對投資人而言，REITs報酬是否與不動產相同具有對抗通貨膨脹之效果，進而引起本研究對REIT報酬率與通貨膨脹進行分析之動機。
然而台灣相較於美國REITs起步較晚，商品種類與數目亦遠不及美國，以台灣為研究對象有資料蒐集之困難，故本研究選取美國1983年7月 ~ 2006年6月之月REITs報酬率，並利用時間序列上之ARMA-GARCH模型來估計預期通膨及通膨不確定性；及以VAR模型及Granger因果檢定修正變數間假性迴歸問題，研究REITs報酬率與通膨及通膨不確定間之關係，及探討投資於REITs是否具有抗通膨之效果，希望作為未來台灣研究REITs報酬之參考，茲將研究結果彙整如下：
1.  REITs報酬率受到自身及通膨不確定落後期影響，亦即REITs報酬率及通膨不確定落後期為REITs報酬率之因，且通膨不確定與REITs報酬率具負向關係。
2. 通膨不確定僅受到自身落後期的影響。
3. 通貨膨脹受到自身及REITs報酬率落後期影響，亦即通貨膨脹及REITs報酬率落後期為通貨膨脹之因，且REITs報酬率與通貨膨脹具正向關係。

Since the Real Estate Securitization Act was practiced, the relevant goods of various kinds of real estate securitizations raise rapidly, especially the Real Estate Investment Trust (REITs); it is also the suitable way for general people to invest the real estate even more. For investor, REITs remuneration is the same result of having face-off inflation as real estate, and then the motive causing this research to analyze to REIT rate of returns and inflation. However, comparing to the U.S. REITs, Taiwan is way behind very much; the type of merchandize and figure are also inferior to U.S.A. far , regarding Taiwan as the difficulty that the research object has materials to collect , so research this choose the monthly REITs rate of returns of U.S.A between July of 1983 and June of 2006 , and make use of ARMA-GARCH model on the time series to estimate the expand inflation and uncertainty of expecting to inflation. Moreover, by assaying and revising a false return question of parameter with VAR model and Granger cause and effect, studying the relation of REITs rate of returns, inflation and unexpecting inflation. Furthermore, discussing if the invest in REITs would be effected of resist the inflation; hoping this studying would be the reference of REITs remuneration for Taiwan in the future. The following informations contain the whole result of studying:
1. REITs rate of returns would be influenced by its own and uncertain lag behind of inflation, namely REITs rate of returns and coherent to uncertain inflation to lag behind issue reason. Moreover, the relation of uncertain inflation and REITs of rate of returns is negative.
2. Uncertain inflation is influenced only by the lagging behind of itself.
3. Inflation is influenced by itself and the lagged behind of REITs rate of returns, namely inflation and REITs rate of returns lag behind a reason that is the inflation, and there is the positive relation between REITs rate of returns and inflation.

目    錄
第一章 緒 論  1
第一節 研究背景 1
第二節 研究動機及目的 1
第三節 研究架構3
第二章 文獻探討6
第一節 REITs報酬與通貨膨脹關係之相關文獻探討6
第二節 通貨膨脹與通膨不確定之相關研究9
第三章 不動產投資信託及市場介紹14
第一節 不動產投資信託定義14
第二節 美國不動產投資信託簡介17
第三節 澳洲上市資產信託市場概況27
第四節 日本不動產投資信託簡介29
第五節 新加坡不動產投資信託簡介33
第六節 台灣不動產投資信託簡介33
第四章 研究方法37
第一節 單根檢定37
第二節 ARMA（m,n）混合模式40
第三節 一般化自我迴歸條件異質變異數模型(GARCH)43
第四節 條件異質變異檢定46
第五節 ARMA-GARCH模型46
第六節 向量自我相關模型及Granger 因果關係檢定47
第五章 實證結果分析50
第一節 資料來源與處理50
第二節 通貨膨脹迴歸式52
第三節 異質變異檢定與通膨不確定的選取 56
第四節 VAR 模型的建立與Granger 因果分析57
第六章 結論與建議61
第一節 研究結論61
第二節 研究限制與建議62
參考文獻.64
附錄67

表目錄
表[1-1]     REITs、不動產、不動產類型股票投資比較表4
表[3-1]     權益型、抵押權型及混合型REITs特性比較21
表[3-2]     1995~2005 美國各類型REITs發行數及市值21
表[3-3]     美國NAREIT 綜合指數及其他指數年化報酬率比較27
表[3-4]     台灣不動產證券化立法及發展歷程35
表[3-5]     台灣REITs發行明細及資產規模36
表[5-1]     各變數單根檢定結果52
表[5-2]     ARMA（m,n）係數 p-value 檢定表55
表[5-3]     Ljung-Box Q 檢定55
表[5-4]     ARCH-LM 檢定56
表[5-5]     通膨不確定GARCH模型選取結果57
表[5-6]     GARCH(1,1) 模型係數與統計量表57
表[5-7]     三變數VAR模型的選擇58
表[5-8]     Granger因果關係檢定60

圖目錄
圖[1-1]     實證流程圖5
圖[3-1]     美國1971~2005年各類型REITs 資產規模比較圖22
圖[3-2]     美國1971~2005年各類型REITs 發行量比較圖22
圖[3-3]     NAREIT  REITs 綜合指數走勢圖24
圖[3-4]     NAREIT  權益型 REITs 指數走勢圖25
圖[3-5]     NAREIT  抵押權型 REITs 指數走勢圖25
圖[3-6]     NAREIT混合型 REITs 指數走勢圖26
圖[3-7]     NAREIT Real Estate 50 指數走勢圖26
圖[3-8]     標準普爾澳洲200不動產信託指數29
圖[3-9]     日本 J-REIT 指數(TRI)32
圖[5-1]     美國消費者物價指數（CPI）50
圖[5-2]     美國通貨膨脹率（CPI月增率51
圖[5-3 ]    美國REITs報酬率51
圖[5-4]     AR(2) ACF圖53
圖[5-5]     AR(2) PACF圖54
圖[5-6]     MA(2) ACF圖54
圖[5-7]     MA(2) PACF圖54
圖[5-8]     ARMA-GARCH 模型估計之變數趨勢圖55


附錄（表）
附表[5-1]     1998年3月~2006年6月預期與通膨不確定估計數列67

參考文獻
一、中文部分
1.張金鶚（2004）「日本不動產證券化之實施經驗與其對不動產市場影響探討」，國科會補助國外短期研究成果報告日本明海大學不動產科學學院訪問研究。
2.張金鶚、白金安（2005），「不動產證券化理論與實務」，財團法人中華民國證券暨期貨市場發展基金會，頁44-48
3.魏彰志、謝宛芝（2004），「不動產投資信託REITs 分析之國際經驗」，富邦證券投資顧問股份有限公司，不動產與不動產投資信託研究專題（一），頁11-25。 
4.蕭明峰（2005），「我國REITs發行現況及投資風險分析」，中央銀行金融監理與風險管理選輯，頁275-294
二、英文部分
1.Arjun Chatrath, Youguo Liang (1998), “REITs and Inflation : A Long-Run Perspective”, Journal of Real Estate Research ,16, pp 311-325
2.Bahram Adrangi and Arjun Chatrath（2004）, “REIT Investments and Hedging Against Inflation”  Journal of Real Estate Portfolio Management ,10, pp 97-112  
3.Ball, L. (1992). “Why dose high inflation raise inflation uncertainty?” Journal of Monetary Economic.29, pp 371-388.
4.Bollerslev, T. (1986). “Generalized autoregressive conditional heteroskedasticity.” Journal of Econometric. 31, pp 307-327.
5.Chan, K.C., Patric Hendershott, and Anthony B. Sanders, 1990, “Risk and Return on Real Estate : Evidence from Equity REITs,” AREUEA Journal, 18, pp 431-452.
6.Chatrath, A. and Y. Liang, （1998）, “REITs and inflation: A long-run perspective”, Journal of Real Estate Research 16, pp 311-326
7.Cukierman,A.and Meltzer(1986). “A theory of ambiguity, credibility ,and inflation under discretion and asymmetric information.”  Econometrica.54, pp 1099-1128.
8.Dickey, D. and A. Fuller (1979) “Distribution of the Estimates for Autoregressive Time Series with a Unit Root,” Journal of the American Statistical Association, 74, pp 427-431.
9.Dickey, D. and A. Fuller (1981) “Likelihood Ratio Statistics for Autoregressive Time Series with a Unit Root,” Econometrica, 49, pp 1057-1072.
10.Engle, R. F. and C.W. J. Granger (1987) “Co-integration and error correction: Representation, estimation and testing,” Econometrica, 55, pp 251-276
11.Engle, R. F. and D. Kraft (1983) “Multiperiod Forecast Error Variances of Inflation Based on the ARCH Model,” A. Zellner, ed., Applied Time Series Analysis of Economic Data. Washington, D. C.: Bureau of the Census, pp 293-302.
12.FAMA,Eugen/ SCHWERT,William G.(1977)“Asset rerurn and inflation“, Joural of Financial Economics, Volume 38, No.5/1977, pp 115-146
13.Fountas, S. (2000) “The Relationship between Inflation and Inflation Uncertainty in the UK: 1885-1998,” Working Paper, Department of Economics National University of Ireland.
14.Friedman,M.(1977).Nobel lecture: “Inflation and unemployment.” Journal of Political Econmy. 85, pp 451-472.
15.Grier, Kevin B. and Perry, Mark J.(1998). “On inflation and inflation uncertainty in the G7 countries”, Journal of International Money and Finance. 17, pp 671-689.
16.Glascock, J., C. Liu and R. So,（2002）, “REIT returns and inflation: Perverse or reverse causality effects?” Journal of Real Estate Finance and Economics, 24, pp 301-317
17.Gyourko, J. and P. Linneman, 1988, “Owner-occupied homes, income-producing real property, and REITs as inflation hedges,” Journal of Real Estate Finance and Economics 1, pp347-372
18.Liu, Crocker and Jianping Mei, 1992, “The Predictability of Returns on Equity REITs and Their Co-movement with Other Assets,” Journal of Real Estate Finance and Economics, 5, pp 401-418.
19.Murphy, J. and R. Kleiman, 1989, “The inflation-hedging characteristics of Equity REITs: An empirical study,” Quarterly Review of Economics and Business 29, pp 95-101.
20.Park, J.Y., D. Mullineaux and I. Chew, 1990,” Are REITs inflation hedges? “Journal of Real Estate Finance and Economics 3, pp 91-103
21.Phillips, P. and P. Perron (1988) “Testing for a Unit Root in Time Series Regression,” Biometrica, 75, pp 335-346.
22.Said, S. and D. Dickey (1984) “Testing for Unit Roots in Autoregressive-Moving Average Models with Unknown Order,” Biometrica, 71, pp 599-607.
23.Sims, C. A. (1980b) “Comparison of Interwar and Postwar Business Cycles,” American Economic Review, 62, pp 540-552.
24.Titman, Sheridan and Arthur Warga, 1986, “Risk and Performance of Real Estate Investment Trust: A Multiple Index Approach,” AREUEA Journal, 14, pp 414-431.
三、網站部份
1. 台灣證券交易所網站，http://www.tse.com.tw/ch/index.php，2006年8月。
2. 富邦REIT網站，http://www.reit.com.tw/index.asp，2006年8月。
3. 美國不動產投信託協會（NAREIT）網站，http://www.nareit.com/，2006年9月。