在我國現今金融市場的商品種類及數量繁多，又資訊複雜化及投資人專業知識不足等情況之下，不動產投資信託共同基金為較適合投資人的投資工具。因為對REITs長期而言，除總報酬率高於各類型債券外還具有許多投資上的優點。而本研究鑑於共同基金經營效率評估之重要性，主要透過資料包絡分析法對REITs基金績效評估，希望能使得各投信公司能有效地對REITs基金作好績效管理。並藉由本研究之結果，可協助管理者和投資人有效地分配和運用資源，並提供經營績效改善之方向。
本研究以我國開放型REITs為研究對象，資料期間為自該基金成立至2007年底，先利用DEA中CCR與BCC模式衡量其相對效率，再以差額變數分析，說明各項投入變數與各REITs經營績效間投入、產出組合是否有投入過量之情況。另外再探討配息與不配息之情形，是否會對REITs之相對效率造成影響。最後再藉由Tobit複迴歸模型分析探討各變數對其相對效率的影響，找出可能的影響共同基金績效之因素。
由本研究實證結果發現，在效率分析上，各基金之整體技術效率、純粹技術效率及規模效率呈現出相對無效率的情形。而由差額變數分析得知，投入變數部份皆有須減少投入的情況，其中須滅少比例較多之投入變數為直接成本率。而無母數的魏氏-曼-惠特尼檢定方法結果表示各REITs不論是配息或者不配息之方式，因為未達顯著水準皆不具有顯著性，故在各相對效率上並無統計上的顯著差異。最後的Tobit迴歸分析結果顯示，基金規模與整體技術效率、純粹技術效率呈現顯著正向影響；經理費與整體技術效率、純粹技術效率及規模效率呈現顯著負向影響。經理費與原先預期符號相同；而配息或不配息對基金效率無顯著影響。

There are many kinds of financial instruments in Taiwan, not only under information complication, but also investor lacks on specialized knowledge situation, the REITs is a better tool for investor in investment. Generally speaking, the long-term returns of REITs are higher than those of bonds. Through this empirical results hopefully can assist the REITs authorities in providing improvement directions and effective utilization resources and let investors know what the actual REITs performances are during our research period.
This research focuses on measuring the efficiency of open-ended REITs in Taiwan. First, the CCR and BCC models of DEA are employed to measure the relative efficiency of REITs, and then we explain whether any input variable has the input excessive situation through slack variable analysis. Moreover, we also investigate whether there are possible impact factors on the efficiency of the REITs in terms of Tobit regression model.
Overall speaking, the technology efficiency, pure technical efficiency and scale efficiency of REITs are inefficient. The ratio of direct cost is the top one input variable which is needed to be reduced to certain level for efficiency improvement through our slack variable analysis. In addition, through non-parametric analysis method results indicate that there is no significantly difference between with and without interest distribution of the REITs performance in terms of relative efficiency. Finally, the Tobit regression results show that the fund size of the REITs has positive impact on the REITs efficiency; the management fee has negative impact on the other hand; and with or without interest distribution of the REITs has no impact on the REITs efficiency.

目錄	IV
表目錄	V
圖目錄	VI
第一章 緒論	1
第一節 研究背景與動機	1
第二節 研究目的	2
第三節 研究流程	3
第四節 論文架構	4
第二章 文獻探討	5
第一節 不動產證券化相關研究及我國REITs介紹	5
一、不動產證券化相關研究	5
二、不動產證券化意義與種類	8
三、我國目前證券化市場狀況	10
四、我國不動產投資信託（REITs）基本資料	12
第二節 共同基金之績效評估	13
一、績效評估方式	13
二、以資料包絡分析法評估共同基金績效	18
第三節 影響共同基金績效因素	26
第四節 資料包絡分析法（Data Envelopment Analysis）	30
一、Farrell、CCR及BCC模式	30
二、DEA特性與限制	32
三、DEA運用程序	33
第三章 研究設計	35
第一節 資料說明	35
第二節 投入及產出項選取	36
第三節 DEA與統計分析	37
第四章 實證結果與分析	43
第一節 敘述統計	43
第二節 相關分析	44
第三節 效率評估模式-資料包絡分析法	44
一、效率分析	44
二、差額變數分析（Slack Variable Analysis）	46
第四節 無母數檢定與Tobit迴歸	51
一、無母數檢定（Non Parametric Analysis Methods）	51
二、Tobit 迴歸分析（Tobit Regression Analysis）	51
第五章 結論與建議	54
第一節 結論	54
第二節 管理意涵	55
第三節 研究限制與建議	56
參考文獻	58

表2-1 不動產證券化相關研究	7
表2-2 不動產資產信託（REAT）與不動產投資信託（REITs）	9
表2-3 臺灣REAT、REIT核准（或申報生效）統計表	10
表2-4 我國不動產投資信託（REITs）基本資料	12
表2-5 以資料包絡分析法評估共同基金績效	22
表2-6 影響共同基金績效因素文獻	28
表3-1 目前我國開放型不動產投資信託基金簡介	35
表3-2 配息與不配息之REITs	40
表3-3 Tobit迴歸模型之因、自變數說明	42
表4-1 投入、產出變數敍述統計量	43
表4-2 投入及產出變數之相關分析	44
表4-3 各檔REITs基金相對效率值表	45
表4-4 各基金之差額變數	46
表4-5 投入與產出之目標占觀察值比重	50
表4-6 Wilcoxon-Mann-Whitney檢定統計量	51
表4-7 Tobit複迴歸結果	52

圖1-1 研究流程	3
圖2-1 技術效率與價格(配置)效率	31

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