銀行為金融機構，其在社會與經濟上之地位與一般工商企業大不相同，其經營之得失影響國家金融之穩健及社會之安定甚鉅，另一方面銀行亦是收受信用之機構，其最主要的資金來源為一般大眾之存款，若銀行經營不善，則影響層面波及全體社會的眾多投資人且將破壞整個社會的信用制度。我國的金融機構向來以承作傳統放款業務為主，其評估授信時亦多偏好以不動產擔保放款，惟此種業務方式，一旦面臨擔保品價格反轉由高至低，則容易產生大量的不良放款而損及金融機構之債權保障，導致貸款者財富崩潰及銀行呆帳增加使得銀行經營風險上升。對一些財力及體質均欠佳的銀行，處理不良債權不僅備感困難，甚而可能面臨自身倒閉或合併的危機，銀行獲利能力及風險實與不動產市場之榮枯息息相關，不容忽視。
對銀行經營之主要業務而言，不動產市場高漲後之回跌，容易導致貸款者財富遽貶及獲利能力急降，導致資金週轉性不足，或擔保品市價相對於貸款餘額明顯較低時，將使不動產貸款之抵押物債權確保力下降而造成銀行大幅逾放增加。銀行資產品質不佳，銀行經營的安全性就會受到威脅，則其他在經營中所追求的收益性、流動性、成長性及公益性等原則將明顯喪失意義。顯然安全性是銀行經營的骨幹，唯有注重授信品質以確保債權的安全性，銀行健全經營，股東權益及保障存戶權益的理念始得以實現。
營建業向來有火車頭工業之稱整體產值高，建築融資為銀行企業金融主力授信業務之一，建築融資案每筆貸款金額龐大，若有延滯將對銀行逾放比率產生重大影響，故銀行應考量辦理建築業融資所面臨之問題與風險，以維護銀行授信債權之安全。
本文模型幾個重要的實證結果顯示如下：
一、銀行獲利指標ROA與ROE受到以國泰房地產指數為不動產變數之可能成交價格指數模型顯著影響，其具顯著解釋銀行獲利之能力。
二、以本國一般銀行建築貸款餘額為不動產變數時之模型，亦具顯著解釋銀行獲利之能力。
三、內政部建築研究所房地產綜合指標領先與同時指標對於解釋銀行獲利無顯著解釋之能力。
四、銀行獲利指標ROA與ROE受到本國一般銀行建築貸款餘額的顯著影響但正負相關性並不固定。
五、銀行獲利指標ROA與ROE並不受到本國銀行消費者貸款-購置住宅貸款變數的顯著影響。
六、銀行獲利指標ROA與ROE受到房屋建築業生產指數的顯著影響且為正向相關。
關鍵詞：國泰房地產指數、銀行股票東權益報酬率、銀行資產報酬率等。

Abstract:
The bank is a sort of the financial organizations, its social and economical status is quite different from the general enterprises. Especially, its operation performance greatly influences the national finance solidity and the social stability. On the other hand, the bank is an organization with credibility and the main fund resource is the deposits of the people. If its operation consequence is not good, the majority of the investors will be terribly affected and the entire credit system of the nation will be deteriorated as well.
The financial organizations in Taiwan mainly concentrate on the traditional loan business and the real estate mortgage is the preference for the crediting assessments. However, once the value of the collateral drops, it might lead to a large quantity of Non-performing loan as well as damage the creditor's rights of the financial organizations. More seriously, it might result in the lenders’ bankruptcy and a rapid increase of the banks’ bad credits and the operation risk.  To some banks without solid finance backgrounds, it is relatively difficult for them to handle such bad credits, even threaten them to be insolvent or merged by other banks.  Therefore, the banks’ profit-making ability and its risk management are closely connected with the quality of the real estate market. 
For the banks’ main business, it easily brings about, especially in a murky real estate market, a sharp decrease of the banks’ wealth and its fund dispatch.  In addition, when the value of the collateral is lower than the remaining loan amount, it might decrease the creditor's rights for the real estate collateral and increase the banks’Non-performing loan. Under the possession of the inferior assets, the security for the banks’ continued operations will be seriously threatened, not to mention other business goals to be pursued for such as profitability, the liquidity, the growth and the public welfare. Obviously, the security is the most concerned in the position of the banks. The banks have to be very cautious about the loan quality to ensure the security of its creditor's rights.  In other words, the interests of the shareholders and depositors can be dully protected.
The construction industry is usually regarded as the leading industry due to the highly overall productivity. Hence, the loans to the construction industry is one of the main loan business. However, as the loans are usually involved in a large amount, the overdue loans has a significant influence on the banks’ ratio of NPL. Therefore, the banks should deliberate the problems and the risk, while handling the loans to the construction industry, in order to maintain the  security of the creditor's rights.
The real diagnoses from the models depicted in the article show the following important results:
1.The banks’ profit benchmarks like “ROA” and ”ROE” are greatly influenced by the model of the ”30 days possible deal price index”, a Cathay Real Estate housing index, which can fully explain the banks’ profit-making ability.
2.By means of the model of a real estate variable from the domestic banks’ loan balance to the construction industry, it can also reveal the banks’ profit-making ability.
3.Two real estate synthesis indexes, Advanced Index and Simultaneous Index, announced by the Architecture and Building Research Institute ,Ministry of the Interior can not explan the banks’ profit-making ability.
4.The banks’ profit benchmarks like “ROA” and ”ROE” are greatly influenced by the loan balance to the domestic construction industry, but the correlation between them is not fixed. 
5.The banks’ profit benchmarks like “ROA” and ”ROE” are not greatly influenced by the domestic consumers’ loans, a house-purchasing loan  variable.
6.The banks’ profit benchmarks like “ROA” and ”ROE” are greatly influenced by the productive index of the construction industry with the same correlation.

Key word:Cathay Real Estate housing index, Return on Equity, Return on Assets.

目  錄
第壹章 緒論01
第一節 研究動機與目的01
第二節 研究範圍02
第三節 資料來源與處理02
第四節 研究方法與流程05
第五節 研究限制、假設與貢獻07
第貳章 文獻回顧與銀行業不動產放款探討09 
第一節 文獻探討回顧09
第二節 銀行不動產授信與逾期放款之探討16
第三節 不動產市場與房地產指數47
第參章 研究理論與方法72 
第一節 研究理論與內容72
第二節 研究方法75
第三節 實證過程76
第肆章 實證結果分析78
第一節 THREE-INDEX MODEL 實證模型78
第二節 實證結果79
第伍章 結論與建議84
第一節 結論84
第二節 建議86
參考文獻88
附錄90

表 目 錄
表1-1 變數來源資料表04
表2-1 新巴塞爾協定（BaselII）實施後部份業務信用風險係數16
表2-2 銀行對資產負債表表內表外之不良授信資產分類表41
表2-3 台灣前兩波房市繁榮時資金面比較表48
表2-4 台灣前兩波房市繁榮時基本面比較表49
表2-5 國內各主要銀行房貸佔放款比重統計表57
表2-6 各類房地產價格指數之比較表65
圖 目 錄
圖1-1 研究方法與流程06
圖2-1銀行徵信作業流程圖21
圖2-2銀行房屋貸款作業流程圖22
圖2-3 信用因素評價表23
圖2-4 銀行之擔保授信作業流程24
圖2-5銀行消費性房屋貸款徵授信作業流程圖29
圖2-6 企業金融貸款「建築融資授信實務作業流程」38
圖2-7 1990~2007.11各年年底營建類股價指數趨勢圖表50
圖2-8 建物買賣移轉件數＆ YoY 51
圖2-9 本國一般銀行放款餘額-購置不動產放款餘額＆YoY53
圖2-10本國一般銀行放款餘額--購置不動產(A)、本國一般銀行放款餘額(B)、A/B比重(%) 54
圖2-11本國銀行購置不動產餘額、郵匯局二年期定儲平均利率55
圖2-12本國銀行消費者貸款--購置住宅貸款＆YoY 55
圖2-13本國銀行消費者貸款--房屋修繕貸款＆YoY 56
圖2-14本國銀行消費者貸款--購置住宅貸款＋房屋修繕貸款(A)、本
國銀行消費者貸款合計(B)、A/B比重(%)56
圖2-15 本國一般銀行建築貸款餘額、YoY 57
圖2-16全體銀行(購置住宅＋房屋修繕)貸款/全體銀行貸款總額之比例(%) 58
圖2-17全體銀行建築貸款/全體銀行貸款總額之比例(%) 58
圖2-18  (購置住宅+房屋修繕)貸款與建築貸款之比較59
圖2-19 本國銀行實際轉銷呆帳累計金額、本國銀行全行逾期放款廣義比率60
圖2-20 本國銀行逾期放款占總放款比率61

一、中文
1.王裕翔、張金鶚(1992)，從建築資金變動探討我國建築融資制 
  度。
2.江百信（1993）「我國建築融資與購屋貸款放款條件之研究」， 
  國立政治大學地政系碩士論文。
3.林英彥（1995）「不動產估價」，台北文笙，八版。
4.林瑞陽（2000）「台灣營建產業不同發展階段經營策略分析之研
  究」，雲林科技大學企業管理碩士論文。
5.林俊廷（2006）「以層級分析法對銀行建築融資授信評估之研
  究」，朝陽科技大學碩士論文。
6.張金鶚（1991）「住宅問題與住宅政策之研究」，內政部營建署
  委託研究計劃。
7.張金鶚（1997）「房地產投資與決策理論分析－理論與實務」，
  二版，台北：華泰。
8.張偉琳（2000）「銀行股價多因子模型之研究」，銘傳大學碩士
  論文。
9.張永吉(2005)「新巴塞爾資本協定本國銀行業信用風險之探討-信
  用風險研究」，國立東吳大學企業管理學系碩士論文。
10.張志民（2005）「不動產市場對銀行股價報酬之敏感性分析」，
   國立台灣科技大學/企業管理系碩士論文。
11.陳佑全（2000）「台灣建築投資業營運特徵與財務政策關係之研
   究」，朝陽大學企業管理碩士論文。
12.陳喬(2002) 「利率與信用風險對銀行股價的影響」，國立中山
   大學企業管理研究所碩士論文。
13.陳和全（2002）銀行股價報酬之關鍵因素研究，國立高雄第一科
   技大學/金融營運所碩士論文。
14.黃嘉興（1998）「不動產投資管理」初版，台北新陸。
15.黃金瑞(2003)「我國建築業之概況與趨勢」產業經濟期刊。
16.游雅芳（1998）「銀行股票報酬與不動產景氣之敏感性分析」，
   國立中正大學/財務金融研究所碩士論文。
17.廖茂成（2000）「台灣地區不動產市場與股票市場之關聯性研
   究」，國立中山大學財務管理所碩士論文。
18.廖咸興、李阿乙、梅建平（1999）「不動產投資概論」華泰書
   局。
19.蕭明康（1985）「從國民自主原則探討公共介入影響評估－以房
   屋建築為例」，中國文化大學政治研究所。
20.鄭博銘(1998)「建築業融資授信評估之研究」，義守大學管理科
   學研究所。
21.盧秋玲，游雅芳（1999）「不動產市場與銀行風險之檢討」，
   1999年中華民國住宅學會第八屆年會論文集。
22.劉明慧（1999）「台灣銀行業股票價格溢酬之敏感性分析」，淡
   江大學研究所碩士論文。
23.謝維澤(2001) 「房地產景氣對保險公司股價報酬之影響-台灣市
   場實證」，國立政治大學風險管理與保險學系碩士論文。
24.台灣工銀證券投顧(2006)「營建業景氣探討台灣金融業是否會發
   生金融風暴」。
25.產業經濟月刊第231期「我國房屋建築業發展概況」合作金庫研
   究室。 
二、英文
1.Akella, Srinivas R., and Su-Jane Chen, “Interest Rate 
  Sensitivity of Bank Stock Returns: Specification Effects 
  and Structural Changes”，Journal of Financial
  Research,Vol.13，1990.
2.James R.Booth and lena chua Booth Loan collateral 
  decisions and corporate borrowing costs，2006.
三、網站
1.內政部建築研究所：台灣房地產景氣動向季報。
2.內政部營建署統計資料。
3.中央銀行金融統計月報。
4.台灣房地產研究中心。
5.台灣證券交易所。
6.台灣經濟新報資料庫。
7.金融監督管理委員會金融統計輯要。
8.國泰建設網站。