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系統識別號 U0002-2702201413370900
中文論文名稱 建築業都市更新風險管理 關鍵成功因素探勘
英文論文名稱 The exploration of the key success factors for the risk management of the urban renewal in architecture industry
校院名稱 淡江大學
系所名稱(中) 管理科學學系企業經營碩士在職專班
系所名稱(英) Executive Master’s Program of Business Administration(EMBA) in Management Sciences
學年度 102
學期 1
出版年 103
研究生中文姓名 陳翠燕
研究生英文姓名 Tsui-Yan Chen
學號 700620437
學位類別 碩士
語文別 中文
口試日期 2014-01-20
論文頁數 136頁
口試委員 指導教授-廖述賢
委員-婁國仁
委員-劉基全
中文關鍵字 都市更新  風險管理目  關鍵成功因素  建築業 
英文關鍵字 Urban renewal  risk management  critical success factors  architecture industry 
學科別分類
中文摘要 我國在1998年11月公佈都市更新條例,正式邁入推動都市更新有法源依據的時代。2009年,中央政府成立「中央都市更新基金」挹注地方政府推動都市更新案,以期透過政府與民間結合的夥伴關係提高民間參與。但是,成果並不如預期。其主要因素在於人、制度、法規以及產業結構均存在問題,導致利害關係人之間缺乏信任、難以達成共識。
本研究針對實施者與地主雙方因資訊不對稱、溝通不完全及其他不確定因素而產生投機心態或對立,影響都更的整合與推展,造成期限延長;甚至,阻礙都更實施,致衍生更高交易成本的問題加以探討。研究方法係以實施者及其利害關係人推動都市更新事業,自發起至實施完成的整個過程遭遇的問題與風險為主軸,經由(一)風險管理理論的應用;(二)瞭解地主、政府、實施者等三個參與實體的特性;(三)探討民間推動都更實務時的障礙、困境與風險;(四)對具體的都市更新個案以及參與推動的專家進行問卷訪談之研究分析;以及(五)對相關文獻、制度、法令、個案、實務面專訪等之綜合研究而探討都市更新事業關鍵成功因素。
本研究認為問題的產生係因制度不健全造成實質性、不確定性與結構性衝突增加所致。其不僅無助都市更新,更影響產業發展。因此,本研究除了探討更新事業如何降低風險或消除障礙的課題之外,並提出都市更新事業的產業結構改造的思考,以促進民間參與都市更新事業的推動。
英文摘要 The administration promulgated the Urban Renewal Act in November 1998, which initiated the era of formal legislation for urban renewal. In 2009, the central government established the "central urban renewal fund” in order to assist local governments advancing urban renewal projects, and to coordinate the building of a public-private partnership to further participation from private sectors. However, the results are not as expected. The main reason lies in problems about the people, institutions, regulations and structure of the industry involved, which lead to lack of mutual trust between stakeholders. Thus it is difficult to reach a consensus.
In this study, the author tries to explore the phenomenon of opportunism or even antagonism between the implementers and landlords caused by information asymmetry, incomplete communication or other uncertain factors, which accordingly result in drag on the integration and promotion of urban renewal projects or even lead to procrastination in the implementation thereof that could in addition raise transaction costs atrociously. This study takes as its main theme the problems and risks faced by the implementers and stakeholders initiated since the beginning of urban renewal process to its completion to explore fully said process with a view to figuring out the relevant key success factors, through (a)the application of risk management theory; (b)understanding the characteristics of the three participant parties, i.e. the landowners, the governments and the implementers; (c)the exploration on the obstacles, difficulties and risks faced by the private sectors in the implementation of urban renewal; (d)the analysis on specific implemented cases and questionnaire interviews on experts involved in urban renewal projects, and(e)comprehensive study on literature, institutions, laws and regulations, specific cases, and practical interviews to understand thoroughly urban renewal practices.
The author argues that the aforementioned problems are caused by shortcomings in urban renewal regime that lead to increase in substantial, uncertain and structural conflicts. Besides exploring the issues of risk reduction or hindrance elimination for the urban renewal industry, the author also suggests the possibility of structure reform to said party to promote the participation of private sectors in urban renewal.
論文目次 目錄
中文摘要 .................................. I
ABSTRACT ................................. II
第一章 緒論................................ 1
1.1 研究背景 .............................. 1
1.2 研究動機 .............................. 2
1.3 研究目的 .............................. 4
1.4 研究範圍與對象 ........................ 4
1.4.1 研究範圍 ............................ 4
1.4.2 研究對象 ............................ 5
1.5 論文架構 .............................. 5
1.6 研究流程 ...............................7
第二章 理論與文獻回顧 ......................8
2.1 風險的定義、分類 ...................... 8
2.1.1 風險的定義 .......................... 9
2.1.2 風險的分類 .......................... 12
2.1.3 風險管理的定義、目的與功能 .......... 13
2.1.4 小結 .................................16
2.2 風險管理理論 ...........................16
2.2.1 風險管理學的緣起 .................... 16
2.2.2 風險胃納與風險....................... 17
2.2.3 全方位/整合型風險管理的八大要素 .....18
2.2.4 風險對策原則 .........................19
2.2.5 小結 ................................ 20
2.3 風險管理的架構及實施步驟 ...............21
2.3.1 風險管理原則 .........................22
2.3.2 風險管理架構 ........................ 23
2.3.3 風險管理過程 ........................ 24
2.3.4 小結 ................................ 26
2.4 關鍵成功因素 .......................... 27
2.4.1 關鍵成功因素的定義 .................. 27
2.4.2 關鍵成功因素分析 .....................28
2.4.3 診斷關鍵成功因素----麥肯錫7S模型..... 29
2.4.4 小結 .................................32
2.5臺灣建築業投資風險 ......................33
2.5.1 建築業之定義、特性與發展概況 .........33
2.5.2 建築業投資風險分析 ...................36
2.5.3 臺灣的都市更新 ...................... 40
2.5.4 小結 ................................ 41
第三章 建築業都市更新事業介紹 ............. 43
3.1 都市更新的定義與起源 .................. 43
3.1.1 都市更新的定義 ...................... 43
3.1.2 都市更新的起源 ...................... 43
3.1.3 臺灣都市更新的發展歷程 .............. 44
3.2 都市更新的基本認識 .................... 46
3.2.1 都市更新的功能 ...................... 46
3.2.2 都市更新之處理方式 .................. 47
3.2.3 都市更新之實施方式 .................. 47
3.2.4 都市更新的主體 ...................... 48
3.3 更新事業作業流程 ...................... 49
3.3.1 都市更新事業發起階段 ................ 51
3.3.2 事業計畫整合階段 .................... 54
3.3.3 權利變換階段 ........................ 55
3.4 更新事業的現況問題分析 ................ 58
3.4.1 都市更新推動與法規的問題 ............ 58
3.4.2 更新規模偏小 ........................ 59
3.4.3 以區位價值條件決定更新地區 .......... 60
3.4.4 容積獎勵的爭議 ...................... 60
3.4.5 權利變換估價爭議 .................... 62
3.4.6 權利變換強制拆除 .................... 64
3.4.7 都市更新事業之成效不張 .............. 65
3.5 都市更新推動之困境 .................... 66
3.5.1 所有權人整合不易: .................. 67
3.5.2 無法共識與信任是整合最大阻礙 ........ 68
3.5.3 都市更新事業財務風險極高 ............ 69
3.5.4 更新單元其他利害關係人的風險 ........ 70
3.5.5 更新推動困境之處理方案 .............. 71
3.6都市更新成功關鍵因素 ................... 76
3.6.1 實施者經營能力 ...................... 76
3.6.2 慎選個案 ............................ 78
3.6.3 小結:值得信任 ...................... 80
第四章 研究設計與方法 ..................... 83
4.1 研究理論架構 .......................... 83
4.1.1 質性研究的意義 ...................... 83
4.1.2 質性研究的資料蒐集方法 .............. 83
4.2 研究執行程序 .......................... 84
4.3 專家訪談資料分析 ...................... 88
4.4 研究限制 .............................. 90
第五章 個案描述與分析 ..................... 91
5.1 個案公司簡介 .......................... 91
5.1.1 公司經營管理特色分析 ................ 92
5.1.2 F公司風險因素與因應對策 ..............93
5.2 個案公司都市更新事業 .................. 94
5.2.1 更新事業土地取得來源 ................ 94
5.2.2 權利價值與變換 ...................... 96
5.3 F公司都市更新風險管理 ................. 100
5.3.1 都市更新簡化流程的策略 .............. 100
5.3.2 財務風險管理 ........................ 103
5.4 更新單元的風險管理 .................... 104
5.4.1 整合障礙與對策 ...................... 104
5.4.2 個案公司更新風險管理流程 ............ 105
5.5更新單元成功關鍵因素分析 ............... 108
5.5.1 都市更新的效益 ...................... 108
5.5.2 個案更新單元成功關鍵因素 ............ 109
第六章 結論與建議 ......................... 112
6.1 研究結論 ...............................112
6.2 研究建議 .............................. 114
6.2.1提供都市更新產業的參考 ............... 114
6.2.2 未來研究方向及建議 .................. 115
參考文獻 .................................. 117

附錄
附錄一 專訪問卷..............124
附錄二 專家訪談記錄 ................127
附錄三 修訂《都市更新條例修正草案》的影響......135


表目錄
表 2-1風險的定義 .......................... 11
表 2-2風險管理定義 ........................ 14
表 2-3關鍵成功因素定義 .................... 27
表 2-4關鍵成功因素的八種分析技術 .......... 28
表 2-5建築業發展概況 ...................... 34
表 2-6總體經濟環境、國民所得與人口統計表 .. 37
表 2-7不動產市場交易概況 .................. 38
表 3-1都市更新作業流程說明 ................ 50
表 3-2自行劃定更新單元之建築物及地區環境評估標準.....52
表 3-3公劃更新地區評估指標 ................ 52
表 3-4都市更新合建契約內容 ......... 54
表 3-5比較事業計畫之公劃與自劃同意比例 .....55
表 3-6臺北市住宅市場之供需存量趨勢 ........ 61
表 3-7新北市住宅市場之供需存量趨勢 ........ 62
表 3-8共同負擔費用項目 .................... 63
表 3-9風險類別及影響因素(1/2) ............. 73
表 3-10都市更新風險影響因素及處理方案(2/2). 73
表 4-1專家訪談名單 ........................ 86
表 4-2住戶的問題分析 ...................... 88
表 4-3政府的問題分析 ...................... 88
表 4-4綜合分析 ............................ 89
表 5-1個案公司經營主要業務內容 ............ 92
表 5-2個案公司產業市場占有率 .............. 93
表 5-3風險因素與因應對策 .................. 93
表 5-4「協議合建」與權利變換的差異 「協議合建」與權利變換的差異 「協議合建」與權利變換的差異 「協議合建」與權利變換的差異 「協議合建」與權利變換的差異 .......... 102
表 5-5更新整合的障礙與對策 更新整合的障礙與對策 更新整合的障礙與對策 ................................. 104

圖目錄
圖 1-1研究流程圖 ......................... 7
圖 2-1損失與風險關係 ..................... 9
圖 2-2管理風險的原理、框架和程序之間的關係 22
圖 2-3風險管理架構 ....................... 24
圖 2-4風險管理過程 ....................... 26
圖 2-5診斷關鍵成功因素----麥肯錫7S模型.... 30
圖 2-6營建業營業氣候測驗點變動圖 ......... 40
圖 3-1都市更新事業流程 ................... 49
圖 3-2籌組發起更新團體組織架構 ....................................... 51
圖 3-3權利變換流程 ....................... 56
圖 3-4共同負擔計算方式 ................... 58
圖 3-5權利變換強制拆除流程 ............... 65
圖 3-6都更風險項目 ....................... 72
圖 3-7獲得信任之因素 ..................... 81
圖 4-1研究架構圖 ......................... 85
圖 5-1都市更新土地投資流程與評估 ..........96
圖 5-2權利變換分配架構 ................... 97
圖 5-3權利變換估價作業流程 ............... 99
圖 5-4都市更新簡化流程 .................. 100
圖 5-5「事業計畫」與「權利變換計畫」合併核報...101
圖 5- 6都市更新風險管理流程圖.............106
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