本論文研究的大陸房地產制度，包括了土地制度、法律制度、住房制度、調控政策等面向，蒐集相關研究報告及文獻加以彙整歸納，包括房地產制度的定義、發展、運作模式及發展趨勢等，並根據中國大陸官方發佈的統計數據與施政報告，加上業界相關研究或見解，瞭解大陸房地產調控及發展之趨勢，分析其相關問題與對策。

首先從中國大陸的經濟改革出發，以改革開放後所採行的社會主義市場經濟為理論基礎，從1950年以後開始探討中國大陸政府房地產政策的轉變，而這些轉變帶來了什麼樣的影響，以及宏觀調控中的保障性住房是否能縮短貧富差距。

整體而言，中國大陸住房制度改革的推進尚稱能對應市場經濟體制發展的要求，並根據社會發展的不同階段給予適時的政策調整。然而在提出住房商品化改革，希望能逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房的同時，由於未有效區分住房政策和房地產政策，基本住房保障相關配套措施缺失、房地產市場缺乏有效的監管，導致人民住房消費能力與房價嚴重脫節，大城市普遍房價上漲過快，形成人民住房問題。目前中國大陸政府調控的重心正逐步向「解決人民住房需求」的目標移動，雖然目前調控效果尚不十分明顯。

This thesis is studying concerning the system of China real estate including Land system, Justice system, House system, and Control system. Collecting all about research report plus conclude and arrange for documents that including the definition of real estate system, development, mode of the execution and trend of development. The statistics and reports for administration are according from China official in addition to this field's related research or opinion so that we can understand what is the tendency toward china real estate and the trend of development, analyze related issues and policies.

First, from china's economic reformation starts and execute socialism on the basis of thesis after reformation, they have been studying the changes of China real estate since 1950's and understanding these changes would impact China.  Second, they observed the guarantee housing if could shorten the gap between the rich and the poor. 

In sum, China real estate’s promotion is passable meet the standards of market nowadays and keeps appropriate policy adjustments according the different steps of social development. However, on the reformation of commodity housing, they wish the majority families have the ability to buy or rent the ordinary residence houses could be come true step by step. In the same time, due to it ‘s not available to discriminate between housing policy and real estate policy, lack of related supporting measures on the housing guarantee of ordinary residence houses and the real estate market is empty of available administration so that it brings people haven’t enough ability to but the house. Moreover, the price rise-up too fast leads residence problems. Nowadays, the center of gravity of China official is focus on how to resolve the residence problems gradually although the result seems not apparent so far.

第一章	緒論……………………………………………………………………………001
第一節 研究動機與目的…………………………………………………........…………001
第二節 研究方法………………………………………..……………….........…………004
第三節 研究範圍與限制………………………………………………........……………005
第四節 研究架構與章節安排……………….……………………….......………………006

第二章	中國大陸土地制度之發展……………………………………………..…….008
第一節 中國大陸經濟改革開放……………...………………………......……………..008
第二節 有中國特色的社會主義…………………………………….…......…………….012
第三節 中國大陸的土地制度與政策演變………………………………….....…………018

第三章	中國大陸房地產制度之發展……………………………………………..….025
第一節 中國大陸的房地產業…………………………………………......……..…..….025
第二節 中國大陸的房地產管理制度…………………………………….....…………...031
第三節 相關法令及稅費制度……………………………………………......……..…...042

第四章	中國大陸住房政策之演變…………………………..………………..……..048
第一節 中國大陸住房政策的轉變………………………………………......…………..048
第二節 房地產市場過熱………………………………………………….........………..062
第三節 房地產市場過熱對社會主義的衝擊…………………………………....……….067

第五章	中國大陸房地產之調控…………….……………………………..…………069
第一節 影響中國大陸房地產發展的因素……………………….....……………………069
第二節 中國大陸房地產的宏觀調控政策與機制……………………………...………..074
第三節 宏觀調控的成效…………………………………………………..…….......…..103

第六章	結論………………........................................................................107
第一節 結論………………..............................................................................107
第二節 未來研究建議……………….................................................................111

參考文獻………………..................................................................................112


圖目錄
圖2--‐1:中共經濟發展戰略「三部曲」…………016
圖3--‐1:中國大陸土地管理部門之架構…………………035
圖5--‐1:中國大陸2006--‐2012 消費者信心指數……..…….070

表目錄
表2--‐1:中共經濟理論之變遷……………………….…………015
表2--‐2:土地使用權年限表……………………………………………023
表3--‐1:中國大陸住宅比較表……………………………….………029
表3--‐2:房地產開發企業完成投資 2000–2011…031
表5--‐1:新舊國八條之內容…………….……………………088
表5--‐2:國六條之內容 …………………………………………..090
表5--‐3:九部委十五條…………………………………………092
表5--‐4:國十一條與新國十條………………………………096
表5--‐5:宏觀調控內容整理分類……………………………101

〈一〉專書
1.胡鴻高主編，《中華人民共和國法律制度》，上海：三聯書店，2000。
2.林毅夫、蔡昉、李周，《中國經濟改革與發展》，台北：聯經出版社，2000。
3.王文杰，《中國大陸法制之變遷》，台北：元照出版公司，2002。
4.金立強，《透視大陸房地產》，台北：愛迪生出版，2001。
5.李永然，《投資大陸不動產贏的策略》，台北：永然文化，1990。
6.王書林、萬鴻義，《房地產經濟實務》，天津：天津大學出版社，1993。
7.Anthony Giddens、許家豪，《第三條路及批評》，台北：聯經出版社，2002。
8.林家慶，《大陸買房 EASY GO》，台北：商智文化，2001。
9.李永然，《投資大陸不動產贏的策略》，台北：永然文化，1990。 
10.郾然，《把家搬到上海去》，台北：生活情報文化事業股份有限公司，2001。
11.中共中央文獻研究室，《鄧小平建設有中國特色社會主義論述專題摘編》，北京：中央文獻出版社，1995。
12.毛澤東，《讀蘇聯政治經濟學教科書談話紀錄的論點彙編》，轉引自叢進，《曲折發展的歲月》，前揭書。

〈二〉期刊
1.任健雄，《關於建設有中國特色的社會主義問題討論綜述》，北京，1984。
2.吳惠林、周亞貞，《中國經濟改革的表象與真相》，台北：翰蘆圖書，2006。
3.王書林、萬鴻義，《房地產經濟實務》，天津：天津大學出版社，1993。
4.空竹，〈中國城鎮住房制度改革理論政策與實踐的發展〉，《北京房地產第12 期》，北京。
5.陳星，〈中國大陸住房市場發展中的政策導向〉，《亞洲研究32 期》，1999。
6.顧昕，〈大陸住房改革新政策與房地產業的發展〉，《經濟前瞻》，1998。
7.鄧宏乾，〈以「住有所居」為目標的住房制度改革探討〉，《華東師範大學學報》上海，2009。
8.許易民，〈中國大陸房地產泡沫化情形與影響初探〉，《永豐金融季刊》，臺北，2011。
9.許易民，〈近期中國大陸房地產情勢與影響〉，《經濟研究》，臺北，2011。
10.李梁、馬兵，〈土地政策參與宏觀調控理論與實踐〉，《合作經濟與科技》，2007。
11.盧新海、杜超，〈土地政策參與宏觀調控對房地產市場的影響〉，《土地使用制度改革》，2006。
12.吳海洋，〈當前土地供應調控任務〉，《城市開發》，2005。
13中國房地產市場編輯部，〈解讀國務院關於加強土地調控有關問題的通知〉，《中國房地產市場》，2006。
14.陳莉，〈簡述土地宏觀調控與保護農民利益〉，《安徽農業科學》，2007。

〈三〉論文
1.林詠嵐，〈大陸房地產制度發展之研究〉，（台灣大學國家發展研究所），2008。
2.劉一平，〈二次宏觀調控對外商投資之影響與因應之道〉，（逢甲大學經營管理碩士在職專班），2006。
3.洪泰陽〈中共改革開放後的政治經濟策略之研究—以大陸房地產制度為例分析〉，（中正大學政治學研究所），1997。
4.劉雅惠《大陸房地產制度改革與市場發展之研究》，（逢甲大學土地管理研究所），1995。
5.林崇旭，〈中國大陸實施住房改革對房地產市場衝擊分析研究-以北京市為例〉，（中興大學都市計劃研究所），1998。 
6.林麗枝，〈中國大陸房地產產權法律制度之研究〉，（中國文化大學/法律學研究所），2006。 
7.沈盈良，〈中國大陸房地產投資評估決策之研究—以上海地區服務式公寓為例〉，（中央大學企管碩士班），2004。 
8.鄭苗英，〈海峽兩岸房地產土地取得之研究〉，（中華大學營建管理研究所），2002。 
9.褚林儒，〈大陸房地產投資風險評估模式之研究〉，（中華大學土木工程學系碩士班），2003。
10.應宗文，〈臺商投資大陸房地產管理模式之研究〉，（中山大學大陸研究所），1995。
11.李一詩，〈中國大陸房地產市場管理制度之探討〉，（東華大學大陸研究所），1996。

〈三〉網際網路
1.行政院大陸委員會http://www.mac.gov.tw/
2.中華人民共和國國家統計局http://www.stats.gov.cn
3.福房網http://bbs.ffw.com.cn/
4.兩岸經貿律師服務網http://www.cnlawyer.org.tw/default.asp
5.中國投資諮詢網http://www.ocn.com.cn/