國內為抑制不斷高漲之房價，自民國99年底100年初開始施行房控政策，而營建業在國內經濟體屬尚龍頭產業，對此房控政策於經濟蕭條時期更形雪上加霜，財資力明顯薄弱之建商亦陸續傳出經營不善致建案無法興建完成；另，國人仍存有“有土斯有財”之觀念，對投資仍偏好以房地產為主，個人勞動所得僅為取得一固定住所為安居樂業者仍屬多數，故對於動輒數佰、數仟萬元之不動產交易，仍應取得一定之安全交易機制，本報告即以此為研究動機。
    「信託」為近一、二十年來為各業界樂於採用之財產交易、保全機制之一，不動產交易、開發更為消費者及銀行業者，所常採用之交易安全、融資債權保障機制，故對信託及實務操作做更深一層之探討。
    於銀行業職場任職已相當一段時期，對不動產貸款業務，以及對建設公司與地主共同開發興建之融資、信託保障機制實務作業，亦多有涉獵；不動產開發信託業務即目前所任職P銀行核心業務之一，對P銀行由區域性金融機構改制為商業銀行之人文、沿革，及其業務擴充、業務推展與作業流程及未來發展，作一SWOT分析探討及往後可為之改進方向。

To control housing price which is constantly climbing, our government Implement housing price control policy from the end of 2000. But construction industry is the leading industry for our country economy. Housing price control policy is disaster when the economic is in depression. Some low-capital company can’t finish their construction	project. Because their poor management. However, “Along with land comes about wealth” is ingrained concept for our nations. Our people are preferred to invest in real estate. Many people earn their salary only for getting a stable place to live within. So secure transaction is must for real estate transaction which can reach more than millions of dollars. And this is the purpose for this report

  In recent 10 to 20 years, many industries prefer to use “trust” for secure mechanism and property transaction. Real estate transaction and development is used for consumer and banking industry to secure transaction and security mechanism for debt financing. So, this report will discuss trust and its practical operating.

  I am working in bank industry for a long time. And very familiar with real estate business and loan for cooperate development between construction company and landlord. Trust for real estate development is core business for P bank where I work in. P bank is reorganized from regional financial institute. This report will introduce history and business culture. And also introduce its business expansion, business development, working process and future plans. This report will discuss SWOT analysis for P bank and giving suggestion for future plans for P bank.

目錄
誌謝詞	I
中文摘要	II
英文摘要	III
目錄	VI
圖目錄	VII
表目錄	VIII
第一章  緒論	1
第一節  研究背景與動機	4
第二節  研究目的	5
第三節  研究流程	6
第四節  研究方法與限制	7
第二章  信託	8
第一節  信託內涵	9
第二節  信託成立之要件	14
第三節  信託財產	18
第四節  信託當事人與關係人	23
第三章  不動產信託	32
第一節  不動產開發信託之基本運作架構	32
第二節  以起造人區分不動產開發信託運作架構之類型	42
第三節  不動產開發信託之優點	49
第四節  我國不動產開發信託之現況發展	52
第四章  P銀行不動產信託經營策略分析	55
第一節  P銀行背景	55
第二節  P銀行經營策略分析與建議	64
第三節  P銀行SWOT分析	71
第四節  P銀行不動產信託業務	73
第五章  結論與建議	79
第一節  結論	79
第二節  後續研究建議	81
第五章 結論與建議 ................................ ................. 79
第一節 結論 ................................ ................... 79
第二節 後續研究建議 ................................ ........... 81
第六章 參考文獻 ................................ ................... 82
第七章 附錄 ................................ ....................... 83

圖目錄
圖1.1  研究流程圖	7
圖2.1  信託關係架構圖	12
圖3.1  一般不動產開發信託關係簡圖	33
圖3.2  不動產開發信託之架構及流程圖	37
圖3.3  履約保證機制下之不動產開發信託關係簡圖	39
圖3.4  信託業者擔任建物受託人及起造人關係圖	44
圖3.5  建經公司擔任建物受託人及起造人	46
圖3.6  建商擔任起造人而未將建物交付信託關係圖	47
圖4.1  P銀行組織系統圖	58
圖4.2  P銀行不動產信託商品架構圖	74
圖4.3  P銀行不動信託作業流程圖	76




 
表目錄
表3.1  一般及履約保證之不動產開發信託比較表	41
表4.1  P銀行近二年從業員工分析表	60
表4.2  P銀行近三年簡明資產負債表及損益表	61
表4.3  P銀行主要業務占總資產之比重表	62
表4.4  P銀行各項業務淨收益占總淨收之比重表	62
表4.5  P銀行最近三年度資本適足性分析表	63

1.信託商業同業公會劉有志研究報告(2013)
2.信託商業同業公會陳瀅竹研究報告(2011)
3.楊崇森(2010)《信託法原理與實務》
4.王志誠(2009)《信託法》
5.李智仁、張大為(2010)《信託法制案例研習》
6.嚴佳雯(2005)《地上權信託財產管理與運用之研究》
7.最高法院87年台上字第907號判決
8.王志誠(2009)《信託法》
9.李志仁、張大為(2010)《信託法制案例研習》
10.楊崇森(2010)《信託法原理與實務》
11.台灣金融研訓院(2008)《信託法制》
12.李智仁、張大為(2010)《信託法制案例研習》
13.王志誠(2009)《信託法》
14.楊崇森(2010)《信託法原理與實務》
15.嚴佳雯(2005)《地上權信託財產管理與運用之研究》
16.王文宇(2003)《新公司與企業法》
17.謝哲勝(2003)《信託的意義》
18.陳瀅竹、姜璿、呂尚雲(2012)《不動產信託業務運作架構及相關建議》
19.王志誠(2013)《我國不動產開發信託之發展》
20.陳瀅竹、姜璿、呂尚雲(2012)《不動產信託業務運作架構及相關建議》
21.馮牧群(2018)國內房地產專題記者文章