鑒於人口結構之改變，國外紛紛推出新的退休商品，以因應退休金不足之問題，其中尤以反向抵押貸款之發展最受關注。各國反向抵押貸款之操作，大部份皆與政府為解決老年人退休金不足之政策相結合，其是一種有別於一般抵押貸款之融資方式，非常巧妙解決有房老年人「房屋富翁、現金窮人」之矛盾，透過金融機制將房屋變現，並允許老年人在自己的房屋內頤養天年，而無須搬離房屋，使得老年人之房屋資產同時發揮了居住和融資的雙重功能。台灣若能像歐美國家那樣將自己的房屋進行反向抵押貸款，將原本鎖在房屋中的價值，變成具有流動性之現金，就可用自己積蓄的財富享受未來的生活，避免老年受窮之困境，以確保一個明確的退休目標。
    反向抵押貸款之本質即是以房屋融通資金，並以此為核心，拉動保險、房地產等社會多項活動，反向抵押貸款在發達國家是非常成熟的，實踐證明，它是一種很強之商業行為，能使貸款人、銀行、保險公司及相關機構都能從中獲利，從而達到多贏之目的。希望透過此研究以探討我國發行反向抵押貸款之市場性，透過深度訪談之方式，以了解各方專家對於反向抵押貸款在台推行之看法及其市場性，並根據各方專家所提供之相關建議分析彙整出一套適合我國之反向抵押貸款制度，期能透過推展反向抵押貸款以減緩我國人口老化所帶來之退休金不足和養老資金不足之壓力。

According to the change of the population structure, they develop new retirement products overseas in the retirement market to solve a failure of pension, especially The Reverse Mortgages. The operation of Reverse Mortgages almost integrates all countries to solve a failure of pension. Being distinct from the ways of the traditional Mortgages, it solves that the elders who own many houses don't have enough money with them.By finance systems the elders may change their houses to cash that they would live in their houses until they are dead. If Taiwan use Reverse Mortgages like overseas, Taiwanese could enjoy their lives with their own. They also could have the targets of the unequivocal retirement to avoid the poverty when they are old.
    Reverse Mortgages is a strong business behavior, including the insurance, the property and other behaviors, to make many interrelated institutions get profits. Through this research we would discuss our market situations to realize the all professionals’ point of view. According to the suggestions of all professionals, they could provide us a suitable system of Reverse Mortgages for us. The Reverse Mortgages is expected to ease off the failure of pension from aging population.

目錄
第壹章 緒論 1
第一節 研究背景 1
第二節 研究動機與目的 10
第三節 研究流程 12
第貳章 反向抵押貸款介紹與相關文獻回顧 13
第一節 反向抵押貸款介紹 13
第二節 相關文獻回顧 18
第參章 美國反向抵押貸款介紹 23
第一節 發展現況 23
第二節 相關制度規定 26
第三節 美國反向抵押貸款類型 34
第肆章 美國反向抵押貸款實務現況 51
第一節 反向抵押貸款之相關費用 51
第二節 長期照護 57
第三節 阻礙反向抵押貸款發展之原因與風險 62
第伍章 其他國家之反向抵押貸款 71
第一節 英國 71
第二節 法國 76
第三節 加拿大 79
第四節 澳洲 80
第五節 新加坡 83
第六節 大陸 85
第陸章 專家評估市場性 90
第一節 受訪者背景 90
第二節 訪談重點整理 91
第三節 訪談結論 105
第柒章 結論與建議 111
第一節 結論 111
第二節 建議 116
參考文獻 119
附錄 123

圖次
圖1-1 2008年至2056年六十五歲以上人口比例圖 3
圖1-2 2008年至 2056年十四歲以下人口比例圖 4
圖1-3 多層次老年經濟保障模式 8
圖1-4 台灣1976年至2007年自有住宅比例圖 10
圖1-5 研究架構流程圖 12

表次
表1-1 台灣人口平均壽命 2
表1-2 六十五歲以上老年人主要經濟來源 5
表1-3 六十五歲以上老年人平均可使用之生活費 9
表2-1 反向抵押貸款和一般抵押貸款之比較 17
表3-1 房屋價值、年齡、貸款利率和貸款金額之相關變化 29
表3-2 各類反向抵押貸款商品給付方式 34
表3-3 住宅權益轉換抵押貸款下選擇每月給付加上一次給付或信用限額每月可得之金額 37
表3-4 住宅權益轉換抵押貸款之費用 38
表3-5 所有權人反向抵押貸款之費用 42
表3-6 貸款利率之比較 45
表3-7 現金帳戶反向抵押貸款之費用 46
表3-8 住宅權益轉換抵押貸款、所有權人反向抵押貸款及現金帳戶反向抵押貸款之比較 48
表4-1 美國反向抵押貸款商品之費用 56
表5-1 大陸以房養老商品之比較 88
表5-2 各國反向抵押貸款之比較 89

一、國內文獻
(一).論文資料
1.李文瑜（2008），台灣發行反向房屋抵押貸款相關法律問題之研究，政治大學風險管理與保險學系碩士班碩士論文。
2.洪瑞燦（2003），不動產信託與交易年金化之研究，台灣大學國際企業學系碩士班碩士論文。
3.陳偉森（2002），發展逆安揭成為部分退休保障的一些海外經驗，香港大學。
4.游欣霓（2007），以房養老制度在台灣實施的可行性研究，東吳大學國際貿易學系碩士班國際貿易金融組碩士論文。
5.鳳君儀（2008），美國反向年金之初探，淡江大學保險學系保險經營碩士論文。
6.鄭雅丰（2008），提升老年經濟安全準備-反向房屋抵押貸款之應用，政治大學風險管理與保險學系碩士班碩士論文。
7.戴嶸釗（2005），反向抵押年金在台灣推行的可行性研究，淡江大學保險學系保險經營碩士在職專班碩士論文。
(二).期刊、研究報告資料
1.內政部老年人狀況調查報告（2005）。
2.呂寶靜（2008），因應我國邁入高齡社會之對策，內政部委託研究案，PP.15-19。 
3.杜朝運、黃小璇（2006），售房養老－中國老齡化趨勢下養老問題的新思路，廣西金融研究，第四期，PP.42-47。
4.柯木興、林建成（2005），淺談世界銀行多層次「老年經濟保障模式」，國改分析，財團法人國家政策研究基金會。
5.徐慧娟（1997），長期照謢財源籌措，謢理雜誌，第四十四卷，第六期，PP.20-24。
6.游欣霓、鐘俊文（2006），退休養老新金融商品－各國逆向抵押貸款簡介，貨幣觀測與信用評等，第六十期，PP.33-40。
7.游欣霓、鐘俊文（2007），台灣地區實施「逆向抵押貸款」年金試算，貨幣觀測與信用評等，第六十四期，PP.43-50。
8.劉光耀、胡蓉（2006），國外反向抵押貸款原理初探，南開經濟學刊，第一期，PP.90-94。
9.鄭文輝、鄭清霞（2005），我國施行長期照謢保險之可行性評估，國家政策季刊，第四卷，第四期，PP.69-91。

二、國外文獻
(一).書籍資料
1.David A. Bridewell（1997），Reverse Mortgages – A Lawyer's Guide to Housing and Income Alternatives .
2.Gregory Patti（2006），Reverse Mortgages – Cash for the Rest of Your Life! 
3.Ken Scholen（1998），Reverse Mortgages for Beginners .
4.McGraw-Hill（2006），The Reverse Mortgage Advantage - The Tax-Free，House-Rich Way to Retire Wealthy!
5.Sarah Glendon Lyons & John E. Lucas（2005），Reverse Mortgages For Dummies .
6.Steve Lawson（2004），Reverse Mortgage Essentials .
7.Tammy Kraemer & Tyler Kraemer（2007），The Complete Guide to Reverse Mortgages .
8.T.E. Ballman（2004），The Reverse Mortgage Handbook .
(二).期刊雜誌
1.Boehm,T.P. and M.C. Ehrhardt（1994），“Reverse Mortgages an Interest Rate Risk”，Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association，Vol.22，PP.387-408.
2.Davidoff,T. and G. Welke（2005），“Selection and Moral Hazard in the Reverse Mortgage Market”，Unpublished Ph. D. Dissertation，Haas School of Business，UC Berkeley .
3.Davidoff,T. and G. Welke（2007），“Selection and Moral Hazard in the Reverse Mortgage Market”，Unpublished Ph. D. Dissertation，Haas School of Business，UC Berkeley .
4.Mayer, C. and K. Simons（1994）“Reverse mortgages and the liquidity of housing wealth”Journal of American Real Estate and Urban Economics Association 22 (2)，PP.235-255.
5.Olivia S. Mitchell,John Piggott（2004），“ Unlocking housing equity in Japan ”， Pension Research Council of the Wharton School of the University of Pennsylvania，PP.480-481，PP.489-490.
6.Ong,R.（2008），“Unlocking Housing Equity Through Reverse Mortgages：The Case of Elderly Homeowners in Australia”，Vol. 8：1，European Journal of Housing Policy .
7.Stucki,B. R.（2006），“Using Reverse Mortgages to Manage the Financial Risk of Long Term Care”，North American Actuarial Journal.
8.Szymanoski,E.J.J.C. Enriquez and T.R. DiVenti（2007），“Home Equity Conversion Mortgage Terminations：Information To Enhance the Developing Secondary Market”，A Journal of Policy Development and Research，Vol. 9，No. 1.
9.Weinrobe, M（1987），“An analysis of home equity conversion in the RAM program ”AREUEA Journal，15(2)，PP. 65-78.

三、網路資料
(一).中文網站
1.內政統計資訊服務網：http://www.moi.gov.tw/stat/
2.行政院主計處：http://www.dgbas.gov.tw/mp.asp?mp=1
3.全國法規資料庫：http://law.moj.gov.tw/
4.國家政策研究基金會：http://www.npf.org.tw/
(二).外文網站
1.美國老人退休協會：http://www.aarp.org/
2.美國聯邦房屋暨都市發展部：http://www.hud.gov/
3.美國現金帳戶反向房屋抵押貸款：http://www.financialfreedom.com/reversemortgageproducts/
4.英國反向房屋抵押貸款相關資訊：http://www.moneymadeclear.fsa.gov.uk/products/equity_release/types/lifetime_mortgage.html
5.澳洲反向房屋抵押貸款相關資訊：http://www.seniorsfinance.com.au/pdf/Lifetime_Loan_Fact_Sheet.pdf
6.新加坡職總英康保險合作社私人住宅反向房屋抵押貸款：http://www.income.com.sg/loans/reversemortgage/private/
7.新加坡職總英康保險合作社公共房屋反向房屋抵押貸款：http://www.income.com.sg/loans/reversemortgage/hdb/index.asp