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系統識別號 U0002-2008200915060900
中文論文名稱 以兩岸商仲業者角度 評估台北市以及上海市商辦市場
英文論文名稱 Trade Intermediary Role Appraisal Business Office Of Taipei City And Shanghai City
校院名稱 淡江大學
系所名稱(中) 中國大陸研究所碩士班
系所名稱(英) Graduate Institute of China Studies
學年度 97
學期 2
出版年 98
研究生中文姓名 陳景婷
研究生英文姓名 Jing-Ting-Cheng
學號 696280279
學位類別 碩士
語文別 中文
口試日期 2009-06-18
論文頁數 118頁
口試委員 指導教授-李志強
委員-黃志聰
委員-潘錫堂
中文關鍵字 商辦市場  美國次級房貸  商業仲介 
英文關鍵字 business office marke  American secondary room loan  Trade Intermediary 
學科別分類 學科別社會科學區域研究
中文摘要 由於大型公司越來越多,使得兩岸商辦市場的需求也日益升高。在比較兩岸商辦市場的發展,可以發現兩岸商辦市場的熱絡與降溫,走勢大致相同。美國次級房貸爆發前,兩岸商辦市場都呈現買方市場,不管是商辦價格、租金以及報酬率,都吸引投資者進駐。但自從美國次級房代爆發後,使得兩岸商辦市場都嚴重受挫。
在這種情況下,本研究想要了解究竟是台北市還是上海市,在未來商辦市場上發展較有前景、較能吸引投資者進駐。
本研究先使用商仲公司的季報作文獻分析,再加以商仲業者的深度訪談,最後整合兩者,歸納出哪一地在未來較具有競爭優勢。
結果發現,從季報來看,上海市的報酬率較高,另外,以商仲業者實際接觸兩岸商辦市場的經驗來看,他們也都認為上海市會比台北市較具有競爭優勢,在未來會較吸引投資者進駐。



英文摘要 Because the large-scale company are getting more and more, causes Taiwan and China demand elevate of business office market.
Is comparing Taiwan and China the development of business office market,may discover that Taiwan and China approximately same of business office market.
Before the American secondary room loan erupts, Taiwan and China business office market to present the buyers' market. Taiwan and China business office markets’ the prise,the rant and the reward rate attracts the investor.
But after the American secondary room loan generation erupts, causes Taiwan and China the development of business office market terrible defeat.
In this case, this research wish understood that which that Taipei city or Shanghai city business office market to develop has the prospect and to be able to attract the investor in the future.
First,uses trade intermediary company's quarterly report to make the literature analysis.Then performs depth interview with trade intermediary clerk.Finally conformity both discovering that which place have the competitive advantage in the future.
Trade intermediary company's quarterly report demonstration,Shanghai's return rate is higher than Taipei city,moreover, trade intermediary clerk also thought that Shanghai will have the competitive advantage compared to Taipei city,will attract the investor in the future.



論文目次 目 錄
第一章 緒論…………………………………………………………………………7
第一節 研究動機與目的………………………………………………………7
壹、研究動機………………………………………………………………8
貳、研究目的………………………………………………………………11
第二節 研究範圍與對象………………………………………………………12
壹、研究範圍………………………………………………………………12
貳、研究對象………………………………………………………………13
第三節 研究方法與限制………………………………………………………14
壹、研究方法………………………………………………………………14
貳、研究限制………………………………………………………………17
第四節 名詞解釋………………………………………………………………17
第五節 研究流程………………………………………………………………18

第二章 房地產文獻回顧……………………………………………………………22
第一節 房地產定義……………………………………………………………22
第二節 房地產特性……………………………………………………………23
第三節 影響房地產因素………………………………………………………28
第四節 房地產消費購屋行為分析……………………………………………33
第五節 影響房地產投資因素探討……………………………………………37
壹、房地產投資特徵……………………………………………………37
貳、房地產景氣指標……………………………………………………39
参、房地產景氣具建築業投資影響因素………………………………40
肆、房地產投資風險……………………………………………………41

第三章 兩岸商辦市場比較分析……………………………………………………46
第一節 台北市商辦市場概況分析……………………………………………46
壹、台北市商辦市場介紹…………………………………………………46
貳、台北市商辦市場空置率分析…………………………………………59
参、台北市商辦市場租金分析……………………………………………63
肆、台北市商辦市場價格分析……………………………………………68
伍、台北市報酬率分析……………………………………………………69
第二節 上海市商辦市場概況分析……………………………………………71
壹、上海市商辦市場介紹…………………………………………………71
貳、上海市商辦市場空置率分析…………………………………………76
参、上海市商辦市場租金分析……………………………………………79
肆、上海市商辦市場價格分析……………………………………………82
伍、上海市報酬率分析……………………………………………………84

第四章 研究方法……………………………………………………………………85
第一節 訪談對象…………………………………………………………86
第二節 訪談時間…………………………………………………………86
第三節 訪談內容…………………………………………………………87

第五章 調查結果分析………………………………………………………………90
第一節 受訪商仲公司背景介紹………………………………………………91
第二節 調查結果分析…………………………………………………………93

第六章 結論………………………………………………………………………..101

參考文獻……………………………………………………………………………104

附錄…………………………………………………………………………………106
(一) 訪談問卷………………………………………………………………………106
(二) 問卷選項評估因子參考………………………………………………………111


表目錄

表1 房地產投資總體風險來源……………………………………………………43
表2 台灣近5年之重要經濟指標…………………………………………………50
表3 台北市辦公大樓等級區分存量分佈…………………………………………55
表4 台北市商業辦公大樓商圈區分存量分布……………………………………55
表5 商用不動產投資類別比例……………………………………………………59
表6 台北市頂級辦公大樓空置率…………………………………………………60
表7 台北市A級辦公大樓空置率…………………………………………………61
表8 台北市AB級辦公大樓空置率………………………………………………61
表9 台北市B級辦公大樓空置率…………………………………………………61
表10 台北市辦公大樓總體平均成交租金(單位: 台幣元/坪/月)………………...65
表11 台北市頂級辦公大樓成交租金(單位: 台幣元/坪/月)……………………...65
表12 台北市A級辦公大樓成交租金(單位: 台幣元/坪/月)……………………...66
表13 台北市AB級辦公大樓成交租金(單位: 台幣元/坪/月)…………………...66
表14 台北市B級辦公大樓成交租金(單位: 台幣元/坪/月)……………………...67
表15 台北市辦公室交易個案、單價及初期租金回報率………………………….69
表16 上海甲級辦公室平均實際租金(台幣/平方米/月)…………………………..81
表17 上海甲級辦公樓分區平均實際租金(台幣/平方米/月)……………………..81










圖目錄

圖1 研究流程圖……………………………………………………………………21
圖2 價格效果概念關係……………………………………………………………35
圖3 台北市七大商圈之分布………………………………………………………48
圖4 台灣國內股、匯市表現………………………………………………………49
圖5 台灣對外、對內投資趨勢...................................................................................51
圖6 台灣對外投資以及對大陸投資趨勢…………………………………………52
圖7 台灣經濟成長趨勢……………………………………………………………53
圖8 2008年第四季台北市辦公大樓供給情況……………………………………54
圖9 2007年第四季台北市辦公大樓供給情況……………………………………54
圖10 近9年台北市辦公大樓主要指標……………………………………………56
圖11 2008年第四季台北市商圈辦公大樓去化情況………………………………62
圖12 2007年第四季台北市商圈辦公大樓去化情況………………………………63
圖13 台北市辦公大樓2000年~2009年租金趨勢…………………………………68
圖14 台北市辦公大樓初期租金回報率走勢………………………………………71
圖15 上海國內生產總值增長率和通貨膨脹率趨勢……………………………73
圖16 上海甲級辦公樓季度供應量,吸納量和空置率……………………………75
圖17 2008Q4上海外商直接投資實際金額………………………………………75
圖18 2008Q3上海外商直接投資實際吸收金額…………………………………76
圖19 2008Q4上海甲級辦公樓分區入住面積和空置面積………………………78
圖20 2008Q3上海甲級辦公樓分區入住面積和空置面積………………………78
圖21 2008Q1上海甲級辦公樓分區入住面積和空置面積………………………79
圖22 上海甲級辦公樓實際租金和增長率………………………………………82
圖23 上海甲級辦公樓平均售價和增長率趨勢…………………………………83
圖24 上海甲級辦公樓租金與售價指數趨勢……………………………………84
圖25 上海甲級辦公樓租金收益率趨勢…………………………………………85


參考文獻 參考文獻

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