當房價不斷的攀升，房仲營業員只要努力，業績就會蒸蒸日上，不論是營業員或是不動產店家，都如雨後春筍般冒出，數量甚至不斷創造新高；在房地合一稅實施上路之後，房市進入盤整期，交易量大減，投資客大多數選擇退場，資本雄厚的則選擇觀望，民眾買房投資的風向轉往銀行的金融商品或是海外的房地產。
　　有鑑於計量方式，所呈現的結果過於片面、單一，特別是在這個不動產產業的表現數據大多不夠透明而且有所保留，故採用深度訪談法的方式，利用觀察、訪談、搜集資料，以及和資深、經歷較完整的房仲業營業員做深度訪談紀錄，來了解在這個房地合一稅下的環境氛圍，如何去詮釋房仲業營業員的績效表現，還有如何利用合作的夥伴關係，公司組織型態的改變，去渡過這樣一個房市的盤整期。
　　本研究發現，受稅務改革政策影響，房仲業紛紛關店，從業人員紛紛轉業或兼職維持生活基本開銷，藉由對資深房仲營業員、店家經理，與房仲業營業員店東的訪談資料分析發現，房地合一稅實施後，消費者對於看屋考慮期拉長，在挑選房子的選擇變多，出價時也皆出背離行情的離譜的價格，造成房仲業店家營業員業績量下降，進而影響房仲業營業員的薪資收入，造成人員的異動，店家除了實施夥伴制度，也更改了底薪的方式，安定員工的生活基本保障，兩者結合後所創造的效益，為本研究的方向。

When realty prices are soaring, realtors only need to put in the hours in order to achieve high sales performance. During this period of time, individual realtors and real estate business are very active, sometimes even hitting record highs. After the implementation of the integrated housing and land tax system, the real estate market underwent a significant consolidation with transaction volumes drastically dropping. The majority of investors opt to exit the market; the well-capitalized ones decide to stay on the sidelines and observe changes. The general public then turns their heads to invest in financial products or overseas real estate instead.
　　In view of the unbalanced, one-sided results of the quantitative research method and the opaqueness and retention of the real estate big data, in-depth interviews are adopted instead as a method to interpret the performances of the real estate agents who are subject to integrated housing and land tax system by means of observation, data collection, and interviews with senior, well-experienced real estate agents. Furthermore, making use of cooperative partnership and the organization reconstruction of companies may help the real estate industry survive and thrive in the consolidation phase.
　 One of the findings of this study is that after the implementation of the tax reform policy, many real estate agencies have no choice but to close up; many people are beginning to make a career change or undertake part-time jobs to earn their bread and butter. The data analysis of the interviews with the senior real estate agents, store managers, and the landlords of the real estate agency indicate that in the wake of the implementation of the integrated housing and land tax system, the consumers tend to prolong the consideration phase and are given lot more options to choose from. As consequence, the offered prices for the target house are lower than current the market price, which has in turn led to a drop in the real estate agents’ income and a fast turnover of personnel. Hence, in addition to employing the partnership system, modifications are made to the basic salary system to ensure that the basic living needs of the employees’ are taken care of. Therefore, this study aims to investigate the benefits that can come from the combination of the two modifications.

第一章　前言1
第一節　研究背景與動機1
第二節　研究目的5
第三節　研究流程架構6

第二章　文獻探討8
第一節　房地合一稅的發展史11
第二節　房地合一稅的特性與奢侈稅特性之比較16
第三節　房地合一稅特性介紹17
第四節　房地合一稅時代理財思維對房仲營業員績效衡量22

第三章　研究方法31
第一節　深度訪談法31
第二節　研究對象與範圍37
第三節　訪談問題42
第四節　研究信效度45
第五節　研究流程47


第四章　研究發現50
第一節　房地合一稅對房仲營業員業務的影響訪談50
第二節　房地合一稅後對房仲營業員夥伴關係的影響51
第三節　房地合一稅對不動產及金融市場之影響53
第四節　房地合一稅對房仲營業員績效表現的影響56

第五章　結論與建議59
第一節  結論59
第二節  研究限制與建議63

參考文獻65
 中文部份65
 外文部份67
 網路部份68

附錄
 附錄一 深度訪談69
 附錄二 知後同意暨研究邀請書75


 
圖目錄

圖1-1-1 (2015/07/19蘋果日報)3
圖1-3-1 研究架構7
圖2-0-1 2009年第四季~2014 年第四季房價趨勢8
圖2-0-2 主要購屋年齡層10
圖2-3-1 房地合一稅稅制改革表17
圖2-4-1 兩性勞動力參與率按年齡組分27
圖3-3-1 訪談問題的等級42
圖3-5-1 資深房仲夥伴關係與店經理之間之深度訪談研究流程49
圖4-4-1 不動產實價登錄建物成交棟數57

 

表目錄

表2-2-1 房地合一稅與奢侈稅比較表16
表2-3-1 房地合一課徵所得稅制度簡表(個人部分)18
表2-3-2 房地合一課徵所得稅制度簡表(營利事業部分)19
表2-3-3 計算實例表20
表2-3-4 房地合一稅與奢侈稅計算差別表20
表3-2-1 楊營業員訪問對象介紹39
表3-2-2 任營業員訪問對象介紹39
表3-2-3 不動產業營業員A店家經理訪問對象介紹40
表3-2-4 陳店東訪問對象介紹41
表4-3-1 土銀年度逾放比55

中文部分
1.丁雪茵、鄭伯壎和任金剛(1996)。質性研究中研究者的角色與主觀性。本土心理學研究，6，354-376。
2.方怡文（2006）。女性網路參與及增權之質性研究—以台灣婦女網路論壇「人身安全版」為例。
3.王佳煌（2002）。當代社會研究法—質化與量化途。
4.利尚仁（2011）。理解創業者的意義編造歷程。敘說探究法，創業管理研究，第六卷第四期P.61-82。
5.李美華，孔祥明，林嘉娟和王婷玉譯（1998）。社會科學研究方法。
6.李雪雯（2016）。別再輕易相信四大「資產配置」的錯誤迷思。
7.何粵東（2005）。敘說研究方法論初探，應用心理研究，第25期。
8.吳芝儀和李奉儒譯（1995）。質的評鑑與研究。
9.林天佑（1996）。認識研究倫理，教育資料與研究。12，57-63。
10.林天佑（1996）。2005教育研究倫理準則。教育研究月刊，132，70-86
11.洪錦堂（2011）。影響房仲業顧客再購意願因素之研究，以房屋為例。
12.胡幼慧（1996）。質性研究-方法及本士女性研究實例。
13.袁方編（2002）。深度訪談法。
14.高熏芳、林盈助和王向葵譯（2001）。質化研究設計一種互動取向的方法。
15.孫敏芝（2000）。國民小學實習師對實習輔導教師的角色知覺與人際互動之研究：以高屏地區為例。高雄：復文。
16.高敬文（2002）。質化研究方法論。修訂二版。台北：師大書苑。
17.唐士哲(2004)。網際網路的民族誌學。載於林明玄、何明修主編。
18.畢恆達(1996)。論釋學與質性研究。台北：巨流。
19.張欣民和范世華（2015）。請勿掉進房地合一稅的市場迷思。
 
 
外文部份
1.Buell, Victor P. (1984). Shelf viewMarketing management: a strategic planning approach. New York: McGraw-Hill, c1984.
2.D. J. Clandinin & FM Connelly. (2003). Experience and story in qualitative research.
3.Dwayne D Gremler, Kevin P Gwinner. (2000). Customer-employee rapport in service relationships.
4.Gartner. (2010). Top 10 Strategic Technologies.
5.Lisa A. Guion, David C. Diehl, and Debra Mcdonald. (2001). Conducting an in-depth interview.
6.Schermerhorm, John R, Jr, Morris, Marietta G. Academy of Management. (1976). Experiences in management and organizational behavior.
7.Philip Kotler and Gerald Zaltman. (1971). Social Marketing: An Approach to Planned Social Change. 35, No.3(Jul., 1971), pp. 3-12.

 
網路部份

1.行政院勞委會。（民105年）。職類別薪資調查報告。
取自https://www.mol.gov.tw/
2.許旭昇。（民104年7月11日）。調查看天下／大數據告訴你房價趨勢！。
取自http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5069085
3.李雪雯。(民106年4月17日)。中央社聯合新聞網。
4.朱漢崙。(民104年6月10日)。以房養老夯，人瑞也受惠。取自　
http://ctee.com.tw/news/Content.aspx?id=782569&yyyymmdd=20170208&k=95555f5a3ddfc31dc2dc53e5804ec329&h=35f44a2879b6ea3053ce289cc5004f9a
5.顏聆羽，莊柏驊。(民106)。民視新聞。取自https://today.line.me/TW/article/e8925d2a862fea0382460d300a569b317034b4ac8b850173d0ccb221badabcf2?openExternalBrowser=1
6.林旻柔。(民105)。GRi草根影響力新視野，房仲業爆王寒流。
7.劉佩真。(民105)。我不動產相關行業探析。
8.張欣民。(民102)。房市四高警訊亮紅燈。
取自https://news.housefun.com.tw/mag/hf/5/article/20942540842.html
9. 鉅亨網新聞中心。(民106)。我們沒這麼厲害！英央行：無法預測下一輪金融危機。
10.李雪雯。(民106).除了房子及更多的退休金，其實你更該做退休規劃。