香港於1997年回歸中國大陸，於2003年簽署CEPA後，由於大陸投資客湧入，加上金融利率降低、人民幣升值等因素，自2003年到2013年房地產連續漲十年，已達4倍漲幅，處於歷史高點。
    為避免房市泡沫化，香港特區歷任政府為解決高房價及住屋問題，同時遏止外來投資和炒作，均把房屋調控政策列入施政重點。
    台灣房價「香港化」是近年來常見的議題，兩地同受高房價風險之困擾，是政府與民間共同關切與解決的議題。
    希冀對香港「九七」後的房地產發展的情形，以及陸資對香港房地產之影響，能深入探討。
  藉由香港政府房屋政策的經驗，希望針對我國政府對開放陸資投資不動產政策提出建議。

Hong Kong Reunification with China in 1997, the signing of CEPA in 2003 due to the influx of mainland investors, low interest rates, appreciation of the RMB(人民幣) and other factors. From 2003 to 2013 real estate has been a continuous rise decade; Prices rose fourfold at record highs.  
In order to avoid the housing market bubble, address the high prices and housing problems, Hong Kong SAR Government curb foreign investment and speculation demand for housing policy are included in the policy priorities. 
Taiwan and Hong Kong have the same risk of high prices, the Government and people of common interest to resolve the matter.   
The situation in Hong Kong in 1997 after real estate development and investment from the Chinese, the impact on Hong Kong real estate can be studied.
With experience in Hong Kong, real estate investment policy of investment from the Chinese, can put forward ideas and suggestions.

目錄
第一章 緒論	1
第一節 研究動機與目的	2
第二節 研究途徑與方法	5
第三節 研究範圍與限制	5
第四節 研究架構	8
第二章 香港房地產初探與公屋發展歷程	9
第一節 香港地理環境與人口住房概況	9
第二節 香港歷年房地產發展興衰	15
第三節 香港房地產制度的規範與管理	17
第四節 興建公共房屋緣起與發展	26
第三章 「九七」後香港特區政府房地產主要措施	31
第一節 回歸過渡期的房地產	31
第二節 董建華時期(1997.7~2005.3)	34
第三節 曾蔭權時期(2005.6~2012.6)	38
第四節 梁振英時期(2012.7~)	42
第四章 影響香港房地產發展因素	53
第一節 香港與國際和大陸之外部關係	53
第二節 香港社會人文與政經之內部關係	61
第五章 陸資對香港房地產影響分析	67
第一節 陸資在香港投資房地產現況	67
第二節 陸資對香港房地產正負面影響	72
第三節 香港經驗對台灣房地產政策借鏡	75
第六章 結論	89
第一節 研究發現	89
第二節 未來展望	91
參考書目及文獻	97
附錄 大陸地區人民來臺投資許可辦法	100
圖目錄
圖 2 1香港位置與面積、人口分佈	11
圖 2 2擁擠的高樓大廈與人潮	11
圖 2 3香港2012~2013年樓宇買賣合約數目升降趨勢圖	14
圖 2 4香港各類物業售價指數	15
圖 2 5香港中原城市指數 CCI 1995-2013年	17
圖 2 6 石硤尾寮屋改建之大樓	27
圖 3 1香港房價指數1990-1998年	32
圖 3 2香港負資產住宅貸款宗數與樓價走勢圖	33
圖 3 3中原城市領先指數2009-2014年	47
圖 3 4香港樓面成交呎價走勢圖	50
圖 3 5香港土地註冊處成交件數金額統計	50
圖 3 6香港雙倍印花稅增加金額與稅率表	51
圖 3 7香港額外印花稅的計算方法	52
圖 3 8香港筲箕灣區房屋仲介買賣與租金實例	52
圖 4 1香港的全球競爭力評比	54
圖 4 2人民幣兌換港元1997~2014滙率走勢	59
圖 4 3 美元兌換港元1997~2014滙率走勢	59
圖 4 4大陸近10 年M2統計表	60
圖 5 1香港私人豪宅大陸個人買家統計	69
圖 5 2香港私人中小型住宅大陸個人買家統計(按季)	69
圖 5 3香港私人中小型住宅大陸個人買家統計(按年)	70
圖 5 4香港私人住宅大陸個人買家與賣家統計	71
圖 5 5香港私人住宅大陸個人買家與賣家比例統計	71
圖 5 6外籍人士在台取得土地、建物權利登記統計表	81
圖 5 7 外資過去三年主要於雙北市取得建物	82
圖 5 8陸資來台取得不動產統計	85

 
表目錄
表 2 1香港房屋類別人口分佈%比例	12
表 2 2香港家庭住戶比例與新落成住宅單位	13
表2  3香港自60年代以來房地產興衰情形	15
表 2 4 香港自1979年拍賣土地收入占財政總收入％比	25
表 2 5「九七」前香港公屋發展演變簡表	28
表 3 1董建華房屋政策主要措施簡表	37
表 3 2曾蔭權房屋政策主要措施簡表	42
表 3 3梁振英房屋政策主要措施簡表	44
表 3 4歷任特首各時期之房屋政策及其影響總表	48
表 4 1 2012年全球外來直接投資排名前三名國家	54
表 4 2 2013年香港與大陸經濟關係統計資料表	57
表 4 3香港主要經濟指標	63
表 4 4香港銀行體系貸款統計數	65
表 5 1資本投資者入境計劃數據資料	68
表 5 2 2001~2013年香港、大陸、台灣基尼系數表	74
表 5 3陸資來臺投資統計總表	78
表 5 4陸資取得台灣不動產件數、面積及金額統計表	79
表 5 5外籍人士在台取得土地、建物權利登記統計表	81
表 5 6華僑投資分區統計表	83

參考書目及文獻
一、專書
1.丁國輝、于德林、尹寶珊等，2013年《面對挑戰：台灣與香港之比較》臺北:中研院社會所
2.王于漸，2013年《香港長遠房屋策略和港人港地》，香港:香港中華書局
3.王賡武，1997年《香港史新編》上下冊，香港:香港三聯書店
4.吳家德，2012年《房地產理論與實務 (第6版)》臺北:五南圖書出版公司
5.吳學媛，2009年《陸資來台投資兩岸配套法律大解析》，臺北:秀威資訊科技公司
6.李宗鍔，2001年《香港房地產法》香港:香港商務印書館	
7.周子峰，1012年《圖解香港史》上下冊，香港:香港中華書局
8.金子麗，2013年《中國人的房地產》，上海:財大出版社
9.胡偉良，2012年《房地產趨勢大解密》，臺北:凱昕國際文化出版公司
10.許進勝、吳筱涵，2010年《陸資投資台灣指南：法律規範彙編》臺北: 秀威資訊科技公司
11.陶冬，2010年《陶冬看中國︰崛起與挑戰》大陸:機械工業出版社
12.陸振球，2013年《樓市拆局》，香港:明報出版社
13.柳經偉，1995年《中港房地產法律實務》，香港:香港商務印書館
14.馮邦彥，2007年《香港地產業百年》，香港:香港東方出版社	
15.楊汝萬、王家英2003年《香港公營房屋五十年——金禧回顧與前瞻》香港:香港房屋委員會
16. 香港大學亞太經濟合作研究中心、中國經濟研究中心研究小組，2000年《亞洲金融危機的成因及演變》，香港大學香港經濟及商業策略研究所出版
17.潘國華，李義虎，張植榮，2010年《香港模式與台灣前途》北京:世界知識出版社
18.郭國燦，2007年，《回歸十年的香港經濟》，香港:三聯書店
19.潘慧嫻，2010年，顏詩敏譯《地產霸權》香港:天窗出版社	
20.鐘維傑2013年，《樓市轉捩點》香港:天窗出版社
21.謝賢程，1996年《香港房地產市場》，香港:香港商務印書館	
22.關浣非，2005年《一國兩制下香港經濟增長研究》，香港:香港三聯書店	
23. 龐建龍，1997年《香港宿命與台灣》，臺北:玉山出版社				
二、研究報告與期刊
1.台灣併購與私募股權協會會員單位，2012年〈投資台灣-陸資來台面面觀〉
2.何淑敏、周毓蓮，2007年〈談外國人及大陸人士來台投資不動產〉，稅務旬刊，第2001期
3.利秀蘭，2011年〈不動產相關之稅制研究〉，經濟研究12期
4.吳學媛，2009年〈陸資來台投資兩岸配套法律大解析〉，臺北:秀威資訊科技股份有限公司出版
5.淡江大學中國大陸研究所，2013「ECFA三週年兩岸政治經濟關係發展」學術研討會，機遇與挑戰論文集
6.香港行政長官，2007-2013年（曾蔭權、董建華、梁振英）〈年度施政報告〉，香港特別行政區政府
7.香港房屋委員會，1992年，〈檢討各項自置居所計劃報告書〉，香港:香港房屋委員會
8.香港房屋委員會，1996年，〈居者有其屋計劃檢討報告書〉，香港:香港房屋委員會
9.香港特別行政區政府運輸與房屋署，2010年，〈資助市民自置居所公眾諮詢報告〉，香港:香港特別行政區政府運輸與房屋署
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12.港澳研究所，1990年，香港經濟統計資料匯編，北京:北京統計出版社.
13.香港大學-亞太經濟合作研究中心及北京大學-中國經濟研究中心研究小組合編，2000年〈亞洲金融危機的成因及演變〉，香港經濟及商業策略研究所出版
14.李健正，〈居者有其屋?香港房屋政策和房屋社會學初探〉，香港社會科學學報，第二期1993秋季
15.莫泰基，〈香港貧富差距惡化下的社會保障措施一兼與亞洲各國比較〉香港社會科學學報，第二期1993秋季
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17.謝明瑞，2012年，〈台灣房市會泡沬嗎?〉、〈我國房市政策之探討〉， 財團法人國家政策基金會國政研究報告
18.李政衛2013年6月〈從香港印花稅看奢侈稅改革〉吳嘉勳、稅務旬刊35-38頁
19.鏡報月刋，2013年10月，〈香港向何處去〉6-13頁
20.許易民，2010年11月，〈近期中國大陸房地產情勢與影響〉，經濟研究第11期
21.經濟部，2012年〈CEPA後大陸對香港之政策調整與影響一陸資與陸客相關分析〉，經濟部委託-財團法人中華經濟研究院執行，101年度國內外及中國大陸經濟研究及策略規劃工作項目三 
22.盧世勳、何啟嘉，2013年6月〈2012年下半年來香港及新加坡抑制高房價之措施〉，中央銀行，〈國際金融考資料-65輯〉
23.劉迺強，2013.06〈香港戰鬥在「中國夢」的最前線〉中國評論186，49-50頁
24.劉國裕、李志輝，1099年〈對比中國內地與香港特別行政區出售公房政策及行政之異同，《亞洲研究》第32期
三、論文
1.藍逸之《新自由主義下的香港治理一空間、再尺度化與制度策略》，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系博士論文，2012年
2.葉盛祥《香港土地發展之初探》，香港珠海書院經濟研究所，1986年
3.程衛東《私有化趨勢下的香港公屋政策-一個政治經濟學的分析》，國立台灣大學建築與城鄉研究所碩士論文，1999年
四、網路資料
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2.人民網，香港土地出讓制度的啟示與建議 http://theory.people.com.cn/GB/40557/49139/49143/3561623.html/
3.大陸事務委員會，臺港澳關係http://www.mac.gov.tw/
4.中國統計年鑑http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/
5.中華民國統計資訊網http://www.stat.gov.tw/
6.內政部地政司，地政法規全球資訊網http://www.land.moi.gov.tw/
7.行政院主計總處http://www.dgbas.gov.tw/
8.香港房屋委員會http://www.housingauthority.gov.hk/tc/index.html/
9.香港政府新聞網- http://www.gov.hk/tc/residents/housing/publichousing/
10.香港特別行政區政府http://www.gov.hk/tc/residents/
11.財政部 http://www.mof.gov.tw/
12.經濟部投資事業部http://www.dois.moea.gov