本研究主要在探討人口結構的變化對於房地產是否會產生影響，控制其他經濟變數。本研究運用G. Donald Jud and Daniel T. Winkler (2002)所建立的模型，以美國51州為例並分為8個區域作探討，控制經濟變數的成長率來探討人口變數的成長率對於房價指數的成長率之影響。研究發現，全國與各區域，除了受到當地特質的影響，其結果差異不大，在經濟變數中建築成本、實質GDP、可支配個人收入、個人收入都與房價指數有顯著且正相關，而1年期ARM為顯著負相關，在人口變數20-30歲大多為不顯著，而31-64歲與65歲以上都具有顯著，前者為正相關，後者為負相關，其中以31-64歲對房價的影響最大。

This paper was to investigate the impact of demographic structure on real estate price, controlling for other economic variables. In this paper, the model designed by G.Donald Jud and Daniel T.Winkler(2002)evidenced from the United States,51states and divided into 8 regions.
The model explored the impact of demographic structure on real estate price, controlling for other economic variables. The paper found that national and regional result is similar, in addition to the local characteristics. In the economic variables construction costs, real GDP, disposable personal income and personal income significantly and positive. 1-year ARM is a significant and negative. Population of 20-30 ages is insignificant. Population of 31-64 ages and above 65 ages is significant. The former is a positive, and the latter is negative. Population of 31-64 ages is great effect on real estate price.

目錄
第一章	緒論	1
第一節	研究背景	2
第二節	研究動機	3
第三節	研究目的	4
第四節研究流程與架構	5
第二章	文獻回顧	6
第一節	人口結構與房地產相關文獻	6
第二節房地產價格與經濟變數相關文獻	8
第三章	美國人口結構與房地產價格現況	9
第一節	美國人口結構	9
第二節美國房地產價格分析	13
第四章	實證模型	17
第一節	資料來源	17
第二節	研究假說	21
第三節	實證模型	22
第四節	基本統計量分析	24
第五節實證結果	27
第五章	結論與建議	40
第一節	結論	40
第二節	研究限制與建議	42
參考文獻	43
附錄	46


 
圖目錄
圖1-1  研究流程架構	5
圖3-1-1 2009年全國按年齡和性別分人口數占總人口比重	9
圖3-1-2 2009年全國按年齡和性別分人口數之男女性別比(女=100)	10
圖3-1-3 2000年到2009年 0到14歲占總人口比例	11
圖3-1-4 2000年到2009年 15到64歲占總人口比例	12
圖3-1-5 2000年到2009年 65歲以上占總人口比例	12
圖3-2-1 1975年到2011年美國房價指數	13
圖3-2-2 1994年到2011年1年期ARM	14
圖3-2-3 1994年到2011年家庭擁房比例	14
圖3-2-4 1997年到2011年美國房價指數	15
圖3-2-5 1997年到2011年美國Real GDP	15
圖3-2-6 1997年到2011年美國個人收入	16
 
表目錄
表4-1-1 美國全國51州與8個區域之分類	18
表4-5-1全國之實證結果	31
表4-5-2大西洋中區之實證結果	32
表4-5-3中西區之實證結果	33
表4-5-4山區與平原區之實證結果	34
表4-5-5新英格蘭區之實證結果	35
表4-5-6紐約與新澤西州之實證結果	36
表4-5-7東南區之實證結果	37
表4-5-8西南區之實證結果	38
表4-5-9西區之實證結果	39
附表1美國全國各變數成長率的敘述性統計	46
附表2大西洋中區各變數成長率的敘述性統計	46
附表3中西區各變數成長率的敘述性統計	47
附表4山區與平原區各變數成長率的敘述性統計	47
附表5新英格蘭區各變數成長率的敘述性統計	48
附表6紐約與新澤西州各變數成長率的敘述性統計	48
附表7東南區各變數成長率的敘述性統計	49
附表8西南區各變數成長率的敘述性統計	49
附表9西區各變數成長率的敘述性統計	50
附表10全國各變數成長率(含ARM)之相關係數分析	51
附表11大西洋中區各變數成長率(含ARM)之相關係數分析	52
附表12山區與平原區各變數成長率(含ARM)之相關係數分析	53
附表13中西區各變數成長率(含ARM)之相關係數分析	54
附表14新英格蘭區各變數成長率(含ARM)之相關係數分析	55
附表15紐約與新澤西州各變數成長率(含ARM)之相關係數分析	56
附表16東南區各變數成長率(含ARM)之相關係數分析	57
附表17西南區各變數成長率(含ARM)之相關係數分析	58
附表18西區各變數成長率(含ARM)之相關係數分析	59

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