前期學者對於探討經濟環境變化對於不動產投資信託市場的影響，普遍著重在貨幣政策的施行，然而對於亞洲主要經濟體系日本而言，卻鮮少有文獻有進行分析，因此本論文首將觀察日本經濟環境與日本不動投資信託市場之關聯性。前期文獻皆證實貨幣環境緊縮與寬鬆與否，將會影響不動產投資信託商品與物價成長率的關係，特別是面對長期處於低物價水準的日本而言，兩者間的關聯性是否仍受貨幣環境所影響，是市場投資人所須瞭解的課題，亦是現存文獻尚待補足之處，因此本論文旨在探討日本量化與質化寬鬆貨幣政策時期，對於日本不動產投資信託市場報酬的影響分析，，並檢測日本景氣環境變化與國際油價改變時與不動產投資信託市場報酬的關聯性，
　　樣本期間調查結果顯示具有顯著波動叢聚的現象，若忽略此一特性將可能造成結果錯誤解讀，且對於報酬跳躍大小與跳躍頻率的估計結果，不連續性的跳躍行為將存在於市場，顯示當市場出現異常資訊衝擊時，將會產生瞬時不連續的跳躍行為。在三組模型GARCH、GARCH-Dummy、ARJI-Dummy的設定下，發現長短期公債利率的敏感性亦沒有出現一致性的結果，兩者僅在ARJI-Dummy模型中同時顯著相關，可歸因於資金短期排擠效應與不動產長期投資特性所產生的結果。最後，當政府實施量化寬鬆時，將有利於不動產投資信託市場的表現，因此，本論文建議投資人應在進行投資決策時，貨幣政策態度將扮演著重要的影響因素。

The previous scholars’ discussions of the influence of overall economic environment changes on Real Estate Investment Trusts (REITs) market generally focus on the implementation of monetary policy. However, few literature analyses are made with regard to Japan REITs, which is the main economic system in Asia. Therefore, this thesis investigates the correlation between Japan’s overall economic environment and REITs market. In past, previous studies have show that policies of both tightening and easing monetary conditions would affect the relationship between REITs returns and interest rate, especially for Japan’s facing long-term low level of price. Whether the correlation between the two still affected by monetary conditions is an issue that market investors need to understand and remains to be made up in the existing literature. Therefore, this thesis aims to explore the analysis for the influence of quantitative and qualitative easing monetary policy on Japanese real estate investment trust market return.       
　Empirical results show that there is a significant volatility clustering in REITs market and REIT returns present discrete jump. In addition, the sensitivities of interest rate of long term and short term government bond on REIT returns are inconsistent. In particular, the negative relations in short term interest rate can be attributed to the crowding-out effect of short term cash flow. However, the nature of real estate investment affects the relationships between REITs market and long term interest rate. Moreover, REIT nominal returns will reduce when the crude oil price increases and when the level of low interest rates and sufficient funds will lead real estate market growth when quantitative easing monetary policy is performed. Consequently, except improving government operation, the variations of monetary environment are major influent factor of real estate market development.

第一章	緒  論	1
第一節	研究背景	1
第二節  研究動機	3
第三節  研究目的	6
第四節  研究流程	8
第五節  研究架構	10
第二章	文獻回顧	11
第一節  總體經濟環境與不動產投資信託市場	11
第二節  貨幣政策與不動產投資信託市場	16
第三節  物價指數變動對不動產投資信託市場之影響	19
第三章	研究方法與實證模型	22
第一節  單根檢定	22
第二節  ARCH效果檢定	25
第三節  GARCH模型與ARJI模型	28
第四章  資料來源、處理與分析	34
第一節 樣本資料	35
第二節 樣本資料的基本統計量	35
第五章	實證結果與分析	38
第一節	單根檢定結果	38
第二節	實證模型之結果分析	40
第六章	結論	45
參考文獻		47

【表1-1】安倍政權下的緊急經濟對策主要內容.................................................... 5
【表4-2】變數基本敘述統計量.............................................................................. 37
【表5-1-1】ADF 單根檢定法.................................................................................. 39
【表5-1-2】PP 單根檢定法..................................................................................... 39
【表5-2】日本不動產投資信託市場不同模型設定之估計結果.......................... 43

【圖1-5】本論文研究架構說明圖.......................................................................... 10
【圖5-2-1】日本不動產投資信託市場指數走勢與跳躍頻率走勢....................... 44
【圖5-2-2】日本不動產投資信託市場報酬之跳躍機率變化............................... 44

一、中文部分
1.林宜螢(2013)，「不動產證券化商品之市場風險特性分析」，淡江大學財務金融學系碩士論文。
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3.楊舒喬(2012)，「台灣不動產證券化基金之績效評估 -超效率DEA之應用」，國立臺北大學經濟學系碩士論文。
4.吳氏緣(2012)，「台美股市與不動產證券化資產的有效性與共移分析」，大葉大學國際企業管理學系碩士論文。
5.林家正(2011)，「不動產證券化之個案研究－以基泰公司為例」，國立臺灣科技大學財務金融研究所碩士論文。
6.李宜晏(2010)，「不動產證券化用於都市更新之個案探討」，雲林科技大學營建與物業管理研究所碩士論文。
7.王瀚鋒(2010)，「不動產證券化條例之研究」，輔仁大學財經法律學系碩士論文。
8.胥博懷(2009)，「開發型不動產證券化之研究」，國立政治大學法律學系碩士論文。
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11.張良梓(2009)，「台灣不動產證券化商品架構之探討」，東吳大學企業管理學系碩士論文。
12.羅凱(2009)，「開發型不動產證券化在BOT案發展之研析」，國立東華大學財經法律研究所碩士論文。
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14.林煇嵐(2008)，「不動產證券化對營建市場影響之研究」，雲林科技大學營建與物業管理研究所碩士論文。
15.吳曉萍(2008)，「不動產證券化-比較不動產資產信託與不動產投資信託」，長庚大學企業管理研究所碩士論文。
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25.賴汶羚(2006)，「不動產證券化的最適時機：實質選擇權分析之應用」，靜宜大學財務金融研究所碩士論文。
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28.張凱棻(2006)，「台灣開發型不動產證券化制度決策因素之研究」，國立高雄大學都市發展與建築研究所碩士論文。
29.陳虹村(2006)，「中國不動產證券化之發展與展望」，銘傳大學經濟學系碩士論文。
30.黃健銘(2006)，「台灣地區不動產證券化之研究-富邦REITs 1號個案探討」，銘傳大學經濟學系碩士論文。
31.林晏正(2006)，「商業銀行承受擔保品處分方式之研究－以不動產證券化為中心－」，中原大學財經法律研究所碩士論文。
32.黃景垣(2005)，「我國不動產證券化制度及發展現況之研究」，國立政治大學經營管理碩士論文。
33.蔡國發(2005)，「不動產證券化對金融機構營運之影響評估」，國立中山大學高階經營碩士班碩士論文。
34.張淑玲(2005)，「投資不動產證券化商品風險分析之研究」，銘傳大學風險管理與保險學系碩士論文。
35.張容禎(2005)，「不動產證券化相關訊息對REITs概念股之影響」，明新科技大學企業管理研究所碩士論文。
36.范姜建仲(2005)，「台灣不動產證券化的創新策略－一個從國外經驗與本土歷程出發的探討」，臺灣大學建築與城鄉研究所碩士論文。
37.陳正吉(2005)，「台灣不動產證券化之研究」，樹德科技大學金融保險研究所碩士論文。
38.莊國偉(2005)，「新竹科學園區不動產證券化之可行性研究- 從不動產投資信託(REIT)之觀點」，國立政治大學科技管理研究所碩士論文。
39.吳合裕(2005)，「影響不動產證券化信用評等因素之研究」，國立屏東商業技術學院不動產經營系碩士論文。
40.傅景林(2005)，「不動產證券化委外管理代理問題之研究」，國立屏東商業技術學院不動產經營系碩士論文。
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42.林芯伃(2006)，「不動產證券化條例之通過對我國不同產業股價報酬之影響」，朝陽科技大學財務金融系碩士論文。
43.沈英佐(2005)，「不動產證券化制度探討與個案研究」，國立政治大學經營管理碩士論文。
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47.黃奇明(2005)，「我國不動產證券化信託標的之比較與案例研究--Reits與Reat之差異比較」，國立臺北大學國際財務金融碩士論文。
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50.卓文穎 (2004)，「不動產證券化集資可行性研究-以高雄輕軌燕巢大學城線BOT案為例」，高苑技術學院經營管理研究所碩士論文。

二、英文部分
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3.Herr, K.E. and Miyazaki, G, “A proposal for the Japanese Non—performing Loans proposal: securitization as a Solution ”, April 1999
4.Japan Real Estate Institute（JREI）,”The Ninth Japanese Real Estate Investor Survey”(Oct.1,2003 survey), 2004
5.Kanda, Hideki, “Securitization in Japan”, 1998
6.Kohn, Meir; “The Capital Market Before 1600”, 1999
7.Kothan, Vined, “Securitizationaprimer”,Securitization: The Financial instrument of the New Millennium (Chapter)
8.Matsumura, Toru, “preparing the information infrastructure for the Real Estate Securitization Market”, NLI Research, No143, NLI Research Institute, 2000
9. Matsumura, Toru, ”How Real Estate Securitization is stimulating Investment transactions---prospects for the Formation of a Real Estate Investment Model”, NLI Research, No.152, NLI Research Institute, 2001