都會地區高房價問題成為2009年十大民怨之首，加上房市區域性發展不均衡及房價北熱南冷現象相當明顯，健全都會區房價即成為政府施政的當務之急，惟在政府尚無法有效解決高房價問題前，許多無力購屋者轉以租屋方式暫代自有住宅。
2005年政府施行的「整體住宅政策」中，租賃補貼部分，以政府直接興建之出租國宅及租金補貼為其施行手段；從政策工具的理論來看，其類型為政府直接提供及補助金等二類，為企圖了解這二類政策工具是否落實住宅政策之目標，而「人」的因素又為這二類政策工具評估準則的關鍵，故以政策目標的居住環境品質、生活安定性及生活品質為其中介變項，來評估政策工具在「效能」及「效率」的表現。
本研究以台北市為施測地區，對象為出租國宅戶及租金補貼戶，透過訪談及問卷方式探索分析居住環境品質、生活安定性及生活品質越好時，政策工具在「效能」及「效率」也就越成效。研究共發放501份問卷，有效回收問卷為460份，以階層迴歸驗證本研究之假設是否成立。
研究發現：
（一）出租國宅：在居住品質之居住水準越高，其租賃補貼工具的選擇考量因素效能越高；在居住品質之居住環境越高，其租賃補貼工具的選擇考量因素效率越高；在生活安定性之房東的信任感越高，其租賃補貼工具的選擇考量因素效能及效率越高；在生活安定性之對標的圑體制定越高，其租賃補貼工具的選擇考量因素效率越高。
（二）租金補貼：在生活安定性之對標的圑體判定越高，其租賃補貼工具的選擇考量因素效率越高；在生活品質之生活開銷越高，其租賃補貼工具的選擇考量因素效能越高。

The problem of unaffordable housing price has been the top public grievance of the society since 2009, as well as the unbalanced of regional development leading to pricing difference between the northern and the southern. Those phenomena make it the priority of governance in Taiwanese government. However, many people who cannot affordable a pricing-high housing tend to be tenanting before the authorities solving the problem.
    “Integrated housing policy” in 2005 shows rental subsidies scheme including two implement aspects: 1. renting public house constructed by government directly and 2.rental subsidy. From “policy tool theory”, these aspects indicate to “Direct Government” and “Grants” separately. For attempting to understand the two types of policy tools could achieve the goal of housing policy, in the meantime adding “people” factor, which is the key valuation factor in “policy tool theory”. The thesis tries to estimate the performance the “effect” and “efficiency” of policy tool by intermediary variables which contain environmental quality, living stability and living quality.
    The objects of the thesis are renting public house tenants and rental subsiding households in Taipei city. The thesis conducted questionnaires by interviewing those households. The hypothesis is that the better environmental quality, living stability and living quality, the more effective and efficient policy tools are. 501 surveys have been conducted randomly with 460 of them being valid. This thesis uses hierarchical regression to prove the hypothesis of the thesis.
Thesis conclusion:
1. Renting public house: the higher of the living standard of living quality, the scheme is more effective. The higher of living environment of living quality, the scheme is more efficient. The higher of landlord trustiness of living stability, the scheme is more effective and efficient. The higher of the living cost of living quality, the scheme is more effective.
2. Rent subsidy: the higher of the target group of living stability, the scheme is more efficient.  The higher of the living cost of living quality, the scheme is more effective.

目   次


第一章  緒論	1
第一節  研究動機	1
第二節　研究目的與問題	3
第三節　概念名詞界定	4
第四節  研究流程	7
第五節  研究限制	8
第二章  文獻探討：政策工具理論的檢視	9
第一節  政策工具的概念及特性	10
第二節　政策工具的類型	12
第三節　政策工具研究途徑	16
第四節　影響政策工具選擇的因素	18
第五節　政策工具的選擇準則	23
第六節　租賃補貼政策工具之選擇	26
第三章  租賃補貼工具	35
第一節　我國近代住宅政策之沿革	35
第二節　國宅意涵及類型	39
第三節　整體住宅政策	51
第四節  出租國宅及租金補貼	54
第五節  外國相關住宅政策	65
第四章　研究設計	77
第一節　研究方法	77
第二節　訪談對象與訪談題綱	79
第三節  訪談資料分析方法	81
第五章　訪談結果分析	83
第一節  租賃補貼工具的評估面向	83
第二節  訪談結果分析	84
第三節　研究架構	102
第四節　研究假設	103
 
第六章　實證分析	105
第一節  問卷設計	105
第二節　預試問卷之發放與分析修正	113
第三節　正式問卷發放及回收	131
第四節  統計分析方法	133
第五節　研究結果分析	136
第六節　各中介變項間之相關分析	148
第七節　迴歸分析	156
第八節　階層迴歸驗證結果	175
第七章  結論	179
第一節　研究發現	179
第二節　研究建議	184
第三節　政策建議	190
參考書目	195
附錄一  整體住宅政策	203
附錄二  整合住宅補貼資源實施方案（摘錄）	209
附錄三  各階段各類國宅執行情形簡表	225
附錄四　政府興建出租國宅執行情形表－台北市部分	227
附錄五  受訪者A 訪談紀錄	231
附錄六  受訪者B 訪談紀錄	237
附錄七  受訪者C 訪談紀錄	245
附錄八  受訪者D 訪談紀錄	251
附錄九  受訪者E 訪談紀錄	257
附錄十  受訪者F 訪談紀錄	261
附錄十一  受訪者G 訪談紀錄	267
附錄十二  受訪者H 訪談紀錄	271
附錄十三  預試問卷	275
附錄十四  正式問卷	279
 
表 目 次

表2-1  政府工具模式	13
表2-2  標的人口類型與政策工具選擇	22
表2-3  公共行為的一般工具:特徵	25
表2-4  政府直接提供及補助金之特質及評估準則表現強弱等級	33
表3-1  歷年來國宅法定（政策）定義修正一覽表	41
表3-2  各類國宅之定義、特質及興辦期間、停辦原因簡表	45
表3-3  政府興建出租國宅及租金補貼二項政策的比較	61
表3-4  新加坡公共組屋之申購條件	67
表3-5  新加坡公共組屋之申租條件	68
表3-6　香港回歸中國前住宅政策之發展	70
表3-7  香港1999年後所實施住宅補貼政策乙覽表	72
表3-8  日本公有租賃住宅乙覽表	74
表3-9  日本公有租賃住宅租金計算乙覽表	74
表3-10 新加坡、香港、日本及台灣實施住宅租賃補貼制度比較乙覽表	76
表4-1  訪談對象	79
表4-2  訪談題綱	80
表6-1  本研究之變項、操作型定義與問卷題目	106
表6-2  專家效度修改後問卷題目	110
表6-3  「居住環境品質」題項項目分析表	114
表6-4  「生活安定性」題項項目分析表	115
表6-5  「生活品質」題項項目分析表	116
表6-6  「效能」題項項目分析表	117
表6-7  「效率」題項項目分析表	118
表6-8   居住環境品質信度及分析表	121
表6-9   修正後居住環境品質題項表	122
表6-10  生活安定性信度及分析表	123
表6-11  修正後生活安定性題項表	124
表6-12  生活品質信度及分析表	125
表6-13  修正後生活品質題項表	126
表6-14  效能信效度分析	127
表6-15  修正後效能題項表	128
表6-16  效率之信效度分析	129
表6-17  修正後效率題項表	130
表6-18　不同條件下所需樣本規模	131
表6-19  出租國宅與租金補貼施測對象人數統計表	132
表6-20  樣本回收統計表	132
表6-21　基本資料統計表	140
表6-22  居住品質問項同意強度表	143
表6-23  居住環境品質變項平均值與標準差	143
表6-24  生活安定性問項同意強度表	144
表6-25  生活安定性變項平均值與標準差	145
表6-26  生活品質問項同意強度表	145
表6-27  生活品質變項平均值與標準差	146
表6-28  政策工具選擇因素問項同意強度表	147
表6-29  政策工具選擇因素變項平均值與標準差	148
表6-30  相關係數的強度大小與意義	148
表6-31  居住環境品質與與租賃補貼政策工具選擇因素相關分析	150
表6-32  生活安定性與租賃補貼政策工具選擇因素相關分析	152
表6-33  生活品質與租賃補貼租賃補貼政策工具選擇考量因素相關分析	153
表6-34  出租國宅之各變數間相關係數分析	154
表6-35  租金補貼之各變數間相關係數分析	155
表6-36  出租國宅組效能之迴歸係數	157
表6-37  出租國宅組效率之迴歸係數	160
表6-38  出租國宅組租賃補貼政策工具選擇考量因素之迴歸係數	163
表6-39  租金補貼組效能之迴歸係數	166
表6-40  租金補貼組效率之迴歸係數	169
表6-41  租金補貼組租賃補貼政策工具選擇考量因素之迴歸係數	172
表6-42  量化研究成果	175
表7-1　 人口統計變項之基本資料最大值分佈一覽表	181
 
圖 目 次


圖1-1　研究流程圖	7
圖2-1  政策工具、政策問題與政策目標的關連圖	11
圖2-2  Howlett與Ramesh的政策工具光譜圖	16
圖2-3  租賃補貼政策工具實施內容簡圖	27
圖3-1  台灣住宅政策之演進	39
圖5-1  原始架構圖	103
圖6-1  修正後研究架構	130

參考書目
壹、中文部分
一、書籍
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王保進（2002）。視窗版SPSS與行為科學研究。台北：心理。
丘昌泰（2004）。公共政策：基礎篇（二版）。台北市：巨流。
吳定（2006）。公共政策，台北：空大。
吳定（2006）。公共政策辭典。台北：五南。
吳明隆（2007）。SPSS統計應用學習實務：問卷分析與應用統計。台北：知城。
吳明隆（2010）。SPSS操作與應用－問卷統計分析實務。台北：五南。
林水波（1999）。公共政策新論（初版）。台北市：智勝。
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二、期刊論文
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財團法人國土規劃及不動產資訊中心（2010）。98年度「住宅法施行細則及相關補貼辦法研訂」委辦案成果報告書（編號：98A‐046）。內政部營建署委託，未出版。
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賴碧瑩（2011）。在台灣實施租屋券與相關配套之可行性評估。內政部營建署委託，未出版。
五、學位論文
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程琪方（2010）。 企業綠化程度對企業競爭力之影響─ 以綠色人力資本為中介變項。國立中央大學人力資源管理研究所碩士論文，未出版，桃園。
張文蘭（1991）。政策工具類型化與評估之研究。國立臺灣大學政治研究所碩士學位論文，未出版，台北。
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鄧涵瑛（2005）。以均等變量及補償變量探討租屋補貼之福利水準及比較地區性之差異－以台北、台南地區為例。國立成功大學都市計劃學系碩士學位論文，未出版，台南。
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六、譯著
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七、報紙
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李順德（2011年6月6日）。官員意見多，庶民搞不清。聯合報。A3版。
李順德（2011年6月6日）。吳揆：現代住宅不宜大。聯合報。A3版。
沈婉玉（2011年5月6日）。社宅聯盟：賤賣國產　張金鶚：亂搞。中國時報。A2版。
洪正吉（2011年5月7日）。省後患 現代住宅宜租不宜賣 昔日「地上權國宅」曾爆要求買回產權 出售70年地上權應踩煞車 單純出租 籌碼永在政府手上。中國時報。A2版。
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貳、西文部分
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