近十年來研究發現人口結構對於房地產市場會產生影響，目前中國大陸人口結構面臨從低金字塔轉變為高金字塔，而房地產市場也在90年代末期逐步私有化；這兩者之間的關係值得探討、分析。本研究延伸G. Donald Jud and Daniel T. Winkler (2002)所建立的模型，以中國大陸為例，研究經濟變數變化率與人口結構比率對於房地產價格超額報酬之影響。研究發現，東部與西部落後一期總收入變化率對於房地產價格超額報酬為顯著正相關，全國與西部落後一期15-64歲人口數比率對於房地產價格超額報酬為顯著正相關，東部當期總收入變化率對於房地產價格超額報酬為顯著正相關，西部當期可支配收入變化率對於房地產價格超額報酬為顯著正相關，此外，也發現全國與所有區域無論是落後一期或當期65歲及以上人口數比率變化時，房地產價格超額報酬也會隨之變化，顯示65歲及以上人口數比率對於房地產價格超額報酬的影響較為明顯。

Over the past decade, the study has found that the demographic structure has an impact on the real estate market. The demographic structure in China is facing the shift from low pyramid to high pyramid, and the real estate market has gradually been privatized in the late 1990s; the relationship between these two are worth of discussion and analysis. Our research extends the model by G. Donald Jud and Daniel T. Winkler (2002). Taking China as an example, to use the data of economic variable rate of change and the ratio of demographic structure for the excess return of the real estate prices. The study found that the east provinces and west provinces lag a rate of change of total revenue for the excess return of the real estate prices have a significant positive correlation. The entire country and the west lag a rate of change of population ages 15-64 for the excess return of the real estate prices has significant positive correlation. The current rate of the east’s change of total revenue for the excess return of the real estate prices has significant positive correlation. The current rate of west’s change of disposable income for the excess return of the real estate prices has significant positive correlation. In addition, it is also found that no matter the lag or the changes of current ratio number who over the population of 65 ages for the whole country and all regions, the excess return of the real estate prices will change. Population ratio of the excess return of real estate prices over the population of 65 ages is more obvious.

第一章    緒論----------------------------------------------------------1
    第一節     研究背景--------------------------------------------------------------1
    第二節     研究動機--------------------------------------------------------------3
    第三節     研究目的--------------------------------------------------------------4
    第四節     研究流程與架構-----------------------------------------------------5
第二章    文獻回顧----------------------------------------------------7
    第一節     中國大陸人口與房價之相關文獻--------------------------------7
    第二節     中國大陸經濟因素與房價之相關文獻--------------------------9
第三章    大陸人口結構與房地產價格現況分析--------------14
    第一節     中國大陸人口結構現況分析-------------------------------------14
    第二節     中國大陸房地產市場現況分析----------------------------------17
第四章    實證模型---------------------------------------------------24
    第一節     資料來源-------------------------------------------------------------24
    第二節     研究假說-------------------------------------------------------------27
    第三節     實證模型-------------------------------------------------------------28
    第四節     基本統計量分析----------------------------------------------------29
    第五節     實證結果-------------------------------------------------------------45
第五章    結論與建議------------------------------------------------49
    第一節     結論-------------------------------------------------------------------49
    第二節     研究限制與建議----------------------------------------------------51
參考文獻-------------------------------------------------------------------52
附錄-------------------------------------------------------------------------56
 圖目錄
圖1-4-1本研究流程與架構整理----------------------------------------------6
圖3-1-1全國2009年按年齡和性別分人口數占總人口比重---------14
圖3-1-2全國2009年按年齡和性別分人口數之
        男女性別比%(女=100)---------------------------------------------15
圖3-2-1全國、直轄市房地產銷售價格指數(上半年＝100)----------18
圖3-2-2 全國、直轄市城鎮居民平均每人全年家庭
可支配收入(RMB)--------------------------------------------------21
圖3-2-3金融機構人民幣一年定期存款基準利率(%)------------------22
圖3-2-4金融機構人民幣六個月至一年貸款基準利率(%)------------23
圖3-2-5金融機構人民幣五年以上貸款基準利率(%)------------------23
表目錄
表3-1-1 全國0-14歲、15-64歲、65歲及以上人口數結構----------------------16
表4-1-1中國大陸按經濟帶劃分----------------------------------------------------24
表4-4-1全國基本統計量-------------------------------------------------------------31
表4-4-2東部基本統計量-------------------------------------------------------------31
表4-4-3中部基本統計量-------------------------------------------------------------32
表4-4-4西部基本統計量-------------------------------------------------------------32
表4-4-5全國基本統計量-------------------------------------------------------------33
表4-4-6東部基本統計量-------------------------------------------------------------33
表4-4-7中部基本統計量-------------------------------------------------------------34
表4-4-8西部基本統計量-------------------------------------------------------------34
表4-4-9 全國變數間之相關係數表------------------------------------------------37
表4-4-10 東部變數間之相關係數表-----------------------------------------------38
表4-4-11 中部變數間之相關係數表-----------------------------------------------39
表4-4-12 西部變數間之相關係數表-----------------------------------------------40
表4-4-13 全國變數間之相關係數表-----------------------------------------------41
表4-4-14 東部變數間之相關係數表-----------------------------------------------42
表4-4-15 中部變數間之相關係數表-----------------------------------------------43
表4-4-16 西部變數間之相關係數表-----------------------------------------------44
表4-5-1模型一之實證結果(總收入變化率)--------------------------------------46
表4-5-2模型一之實證結果(可支配收入變化率)--------------------------------46
表4-5-3模型二之實證結果(總收入變化率)--------------------------------------48
表4-5-4模型二之實證結果(可支配收入變化率)--------------------------------48

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最終瀏覽日期 2012/6/1
37.新紀元周刊第193期「紅潮中的灰色收入」
網址：http://mag.epochtimes.com/b5/195/8592.htm
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