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系統識別號 U0002-1701201009411400
中文論文名稱 從兩岸總體經濟環境探討上海市與台北市辦公市場租金影響之實證分析
英文論文名稱 The Empirical Analysis on Cross-strait Economic Environment to influence Shanghai city and Taipei city Office Market Rents
校院名稱 淡江大學
系所名稱(中) 中國大陸研究所碩士班
系所名稱(英) Graduate Institute of China Studies
學年度 98
學期 1
出版年 99
研究生中文姓名 王信達
研究生英文姓名 Hsin-Da Wang
學號 696280097
學位類別 碩士
語文別 中文
口試日期 2010-01-13
論文頁數 85頁
口試委員 指導教授-莊孟翰
委員-陳錦賜
委員-李志強
中文關鍵字 經濟指標  租金  相關性分析  迴歸分析 
英文關鍵字 economic norms  rents  correlation analysis  regression analysis 
學科別分類 學科別社會科學區域研究
中文摘要 在2007美國爆發金融風暴之後,進一步導致全球金融海嘯的發生,使世界各國的經濟環境都受到嚴重影響,但是中國的經濟表現卻比世界其他國家表現的更好;加上台灣與中國的經濟合作越來越緊密,在台灣選出新總統之後也希望透過簽訂ECFA加強彼此的經濟關係,藉此改善台灣的經濟環境,且上海市與台北市
為中國與台灣服務業與金融保險業聚集之一級城市,對辦公市場的需求具有指標性的角色。
根據過去文獻與理論分析出與辦公市場租金較有相關性的總體經濟指標,內容包含國內生產毛額、經濟成長率、貨幣供給額、匯率、基準放款利率、消費者物價指數、股價指數、外資流入這些總體經濟指標比較上海市與台北市辦公市場的租金關係。再透過實證分析中的相關性分析與租金函數分析,對上述總體經濟指標與上海市與台北市的辦公市場租金做分析;以實證分析所產生之結果得到下列之結論:1.通貨膨脹使資產價值被高估,造成租金上漲 2.金融海嘯雖降低辦公大樓需求,但外資仍看好中國經濟發展持續增加投資,而台北市的辦公大樓需求以國內需求為主 3.兩岸股市表現均領先辦公市場租金水準,可預測辦公市場未來租金趨勢 4. 貨幣政策為政府調節房地產市場主要手段。
英文摘要 In the 2007 U.S. outbreak of the financial turmoil, further contributed to the occurrence of the global financial tsunami, so that the world economic environment has been severely affected, but China's economic performance than the performance of other countries in the world better; with the economic cooperation between Taiwan and China getting closer and closer, to elect a new president in Taiwan, even after the signing of ECFA aims to strengthen mutual economic relations, so as to improve Taiwan's economic environment, and Shanghai and Taipei, China and Taiwan, the service and finance and insurance to gather a city on the office market demand has a target role.
Based on past literature and theoretical analysis of office market rents compared with the more general economic indicators related, contains gross domestic product, economic growth rates, money supply, exchange rate, the benchmark lending rate, consumer price index, stock price index, foreign Comparison of these general economic indicators into Shanghai and Taipei office market rental relationship. And then, through empirical analysis of the correlation analysis and the rent function analysis of the macroeconomic indicators and Shanghai and Taipei office market rental to do analysis; to the results generated by empirical analysis of the conclusions are the following: 1. Inflation, the asset overvalued, resulting in rising rents, 2. the financial tsunami, although the lower demand for office, but foreign investors are still optimistic about China's economic development continued to increase investment, while the Taipei office demand in the domestic demand-driven 3. the performance of cross-strait market-leading office market rent standard, predictable trends in office rental market in the future 4. monetary policy for the government the primary means of regulating the real estate market.
論文目次 目錄

第一章 緒論........................................................1
第一節 研究動機與目的......................................1
第二節 研究範圍與限制......................................3
第三節 研究方法與流程......................................4
第二章 理論分析與文獻回顧..........................................7
第一節 理論分析............................................7
第二節 文獻回顧...........................................14
第三章 兩岸總體經濟環境分析與辦公市場概況.........................22
第一節 總體經濟環境分析...................................22
第二節 上海市與台北市辦公市場概況.........................32
第四章 實證分析...................................................53
第一節 實證方法...........................................53
第二節 影響因素相關性分析.................................55
第三節 租金函數模型建立...................................63
第四節 小結...............................................72
第五章 結論與建議.................................................75
第一節 結論...............................................75
第二節 建議...............................................80
表目錄

表2-1-1 房地產景氣潛在影響因素...................................10
表2-2-1 影響房地產價格因素相關文獻比較表.........................19
表3-1-1 台灣房地產景氣與經濟成長率...............................23
表3-1-2 台灣平均每人所得.........................................24
表3-1-3 台灣消費者物價指數.......................................26
表3-1-4 房地產景氣與失業率.......................................27
表3-1-5 房地產景氣與貨幣準備.....................................28
表3-1-6 房地產景氣與利率.........................................30
表3-2-1 上海市辦公樓施工、竣工面積...............................35
表3-2-2 上海市辦公樓需求.........................................37
表3-2-3 上海市辦公樓出租面積.....................................40
表3-2-4 中房上海辦公樓指數.......................................40
表3-2-5 台北市辦公大樓年度新增供給面積...........................47
表3-2-6 台北市年度核發建照與使照.................................48
表3-2-7 台北市辦公大樓空置率.....................................49
表3-2-8 台北市辦公大樓平均租金...................................51
表4-2-1 上海影響因素分析表(1)..................................57
表4-2-2 上海影響因素分析表(2)..................................57
表4-2-3 上海影響因素之相關係數矩陣表.............................58
表4-2-4 台北影響因素分析表(1)..................................59
表4-2-5 台北影響因素分析表(2)..................................60
表4-2-6 台北影響因素之相關係數矩陣表.............................60
表4-2-7 上海影響因素之相關係數矩陣表(修正後).....................62
表4-2-8 台北影響因素之相關係數矩陣表(修正後).....................62
表4-3-1 變數說明及預期符號表.....................................64
表4-3-2 上海辦公大樓租金函數模型分析結果.........................65
表4-3-3 修正後上海辦公大樓租金函數模型分析結果...................67
表4-3-4 台北辦公大樓租金函數模型分析結果.........................68
表4-3-5 修正後台北辦公大樓租金函數模型分析結果...................70
表4-4-1 相關性分析對辦公大樓租金影響表...........................72
表4-4-2 租金函數模型對辦公大樓租金影響表.........................72
表5-1-1 香港簽署CEPA後辦公大樓漲幅...............................78



圖目錄

圖1-3-1 研究流程圖................................................6
圖3-1-1 歷年經濟成長率...........................................23
圖3-1-2 台灣人均GDP...........................................24
圖3-1-3 中國大陸人均GDP.......................................25
圖3-1-4 兩岸CPI比較圖...........................................26
圖3-1-5 兩岸失業率比較圖.........................................27
圖3-1-6 台灣貨幣供給額(M2).....................................29
圖3-1-7 中國大陸貨幣供給額(M2).................................29
圖3-1-8 兩岸基準放款利率比較圖...................................30
圖3-1-9 兩岸股市走勢比較圖.......................................31
圖3-2-1 上海市辦公大樓施工面積...................................36
圖3-2-2 上海市辦公樓竣工面積.....................................36
圖3-2-3 上海市辦公樓銷售額.......................................37
圖3-2-4 上海市辦公樓銷售面積.....................................38
圖3-2-5 上海市辦公樓銷售面積與平均售價比較.......................38
圖3-2-6 上海市辦公樓出租面積.....................................41
圖3-2-7 中房上海辦公樓指數.......................................41
圖3-2-8 台北市辦公商圈分布.......................................46
圖3-2-9 台北市辦公大樓年度新增供給面積...........................47
圖3-2-10 台北市核發建築執照面積...................................48
圖3-2-11 台北市核發辦公大樓使用執照面積...........................48
圖3-2-12 台北市辦公大樓空置率....................................50
圖3-2-13 台北市辦公大樓平均租金..................................52



參考文獻 參考文獻
一、論文
1. 張翊倫(2009),「總體經濟指標與房地產影響因子對不動產投資信託基金
報酬之關連性分析」,國立交通大學管理學院碩士在職專班經營管理組碩士
論文。
2. 張志明(1995),「台北都會區辦公室辦公大樓供需模式之分析」,國立政治大學地政研究所碩士論文。
3. 張嘉宇(2008),「台北市辦公大樓租金影響因素分析-以物業管理觀點之分
析」,國立政治大學地政研究所碩士論文。
4. 許明亮(2007),「台灣房地產交易與總體經濟關係之探討」,國立中正大
學國際經濟研究所碩士論文。
5. 陳力維(2001),「台灣房地產價格變動因素之研究」,淡江大學財務金融
學系金融碩士班碩士論文。
6. 陳景婷(2009),「以兩岸商仲業者角度評估台北市以及上海市商辦市場」,
淡江大學中國大陸研究所碩士班(經濟貿易組)碩士論文。
7. 楊士德(2009),「北京辦公大樓發展趨勢與租金影響之研究」,淡江大學
中國大陸研究所碩士班(經濟貿易組)碩士論文。
8. 蔡鎮宇(2004),「兩岸不動產經營投資管理決策之比較研究-以上海、台
北為例-」,國立臺灣大學國際企業學研究所碩士論文。
9. 謝煜鴻(2006),「影響中國房地產價格之總體經濟變數分析」,國立台灣
大學經濟研究所在職專班碩士論文。

二、專書
1. 吳家德(2008),「房地產理論與實務」,台北:五南圖書出版股份有限公

2. 李延喜(2008),「次貸危機與房地產泡沫」,北京:中國經濟出版社。
3. 林元興(1995),「台北都會區辦公大樓供需模式之研究」,台北:行政院
國家科學委員會研究報告。
4. 政治大學商學院信義不動產研究發展中心,「2008台灣地區房地產產業年
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5. 政治大學商學院信義不動產研究發展中心,「2009台灣地區房地產產業年
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6. 莊孟翰(2007),「台灣社會經濟環境變遷對未來住宅需求預測研究」,台
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7. 黃名義、張金鶚(1999),「台北市辦公室市場租金之研究」,台北:1999
年中華民國住宅學會第八屆年會論文集。
8. 劉洪玉、張紅(2006),「房地產業與社會經濟」,北京:北京清華大學出
版社。
9. 謝潮儀、黃進雄(1993),「不動產經濟學導論」,台北市:王款
10.莊孟翰(2009),「台灣房地產投資與經營-相關資訊彙編」,台北:翰軒出 版社
11.莊孟翰(2009),「不動產投資與經營」,台北,翰軒出版社

三、期刊
1. Baum﹐Andrew,and Turner,Neil(2004),”Retention Rates,Reinvestment and Depreciation in European Office Markets”,Journal of Property Investment &Finance,vol.22,no.3,pp.214~235.
2. Carpenter,Russell(2000),”Predicting Real Estate Rents:Walking Backwards into the Future”,Journal of Property Investment & Finance,vol.18,no.3,pp.352.
3. Sivitanidou Rena Mourouzi(2002),”Office Rent Processes:The Case of U.S.Metropolitan Markets”,Real EstateEconomics,vol.30,no.2,pp.317~344.
4. 朱磊(2009),「台灣資本市場在逐步對陸資開放」,經濟導報週刊,第3129
期,頁40-41。
5. 何潔霞(2009),「從CEPA看ECFA效益」,經濟導報週刊,第3128期,頁34-35。
6. 林建甫、劉明德(2009),「從ECFA看兩岸經濟合作的前景」,交流,第106
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7. 林祖嘉(2009),「ECFA對台灣經濟發展的整體分析」,交流,第106期,頁
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8. 彭建文、張金鶚(2000),「總體經濟對房地產景氣影響之研究」,國家科
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9. 賀靜萍(2009),「陸資來台正式上路」,交流,第106期,頁32-35。
10.譚瑾瑜(2009),「陸資來台效益評估」,交流,第106期,頁36-39。

四、網站
1. 中國人民銀行 http://www.pbc.gov.cn
2. 上海全佳全斯美德地產 http://www.transmit-sh.com
3. 上海統計局 http://www.stats-sh.gov.cn
4. 中華經濟研究院 http://www.cier.edu.tw
5. 中華民國主計處 http://www.dgbas.gov.tw
6. 中華民國行政院經濟建設委員會 http://www.cepd.gov.tw/
7. 中華民國經濟部投審會 http://www.moeaic.gov.tw/
8. 中華民國經濟部投資業務處 http://www.dois.moea.gov.tw/
9. 中華人民共和國統計局 http://www.stats.gov.cn/
10. 中國商務部 http://www.mofcom.gov.cn/
11. 中國信義房屋 http://www.sinyi.com.cn/
12. 內政部統計處 http://www.moi.gov.tw
13. 台灣經濟研究院 http://www.tier.org.tw/
14. 台慶房屋(上海) http://www.yougqing.com.cn/
15. 永慶房屋 http://www.yungching.com.tw/
16. 東亞經貿投資研究季刊資料庫 http://sear.cier.edu.tw/zlk.htm
17. 信義房屋 http://www.sinyi.com.tw/
18. 香港特別行政區政府差餉物業估價署 http://www.rvd.gov.hk
19. 國泰商仲 http://www.sinyi-commercial.com.tw/
20. 搜房網 http://www.soufun.com/
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