不動產是國家的基本產業，也是企業最重要的長年累積的資產，不動產的有效率利用，可增加財源收入，達成企業的財務績效，是攸關企業興衰的重要關鍵因素，企業對於不動產政策必須審慎處理，並為企業需面對的重大議題。

   本研究的目的在透過文獻探討及透過專家的意見調查，建立不動產營運績效之關鍵成功因素，藉由歸納出四個評定不動產營運績效之關鍵成功因素：「高階管理者能力」、「不動產開發及運用」、「人力資源運用」、及「不動產維護管理」等四個構面進行探討與建立評估準則。應用製作問卷和專家訪談之方法除去不必要之因子，以層級分析法計算各因子之權重，最後再進行案例實證。 

      本研究結果顯示第一階段依層級分析法歸納不動產營運績效之關鍵成功因素評量指標相對權重四大指標權重排序為： (1) 高階管理者能力、(2) 不動產開發及運用、(3) 人力資源運用、(4) 不動產維護管理。第二階段實施案例實證，以A、B兩公司做為案例，驗證本研究所建立之不動產營運績效關鍵成功因素，對A、B兩家公司在不動產營運績效方面的適切性，結果顯示越能掌握權重高的關鍵成功因素之公司，其不動產營運績效愈佳。

Real estate is one of a country’s basic industries, and it is also the one of the most important assets that corporations accumulate throughout the years of operation. Efficient use of real estate properties can significantly impact corporate financial performance and is critical to a corporate prosperity. Corporations have to be prudent in their real estate management policy and it is an important matter that all corporations face.
The purpose of this research is to construct the critical success factors for real estate management through studying of historically published papers as well as through a series of survey of experts in this area. The key success factors were concluded into four dimensions: “top management capability”, “real estate development and utilization”, ”human resource leverage” and “real estate maintenance and management”, for which different evaluation criteria was later formed. Questionnaire and interview were applied to eliminate uncorrelated factors and Analytic Hierarchy Process (AHP) was used to determine the weight of different factors. Finally, real case studies were used in the verification process.
The conclusion of this research shows that, based on phase I AHP analysis, the four key success factors for real estate operational performance are ranked to be (1) top management capability, (2) real estate development and utilization, (3) human resource leverage, and (4) real estate maintenance and management. In phase II, real case studies show that the better a company excels in the high-weighting factors, the better real estate operational performance the company could deliver.

目　錄	I
表目錄	IV
圖目錄	VI
第一章緒論	1
第一節研究背景與動機	1
第二節研究目的	3
第三節研究內容	3
第四節研究流程	4
第二章文獻探討	5
第一節不動產定義	5
第二節不動產經營型態	7
第三節不動產經營行為模式	11
第三節企業營運績效	14
第四節不動產營運績效之關鍵成功因素	16
第三章研究方法	33
第一節研究流程架構	33
第二節層級分析法	34
第三節層級分析法專家問卷	44
第四章研究成果分析與實證	45
第一節原始評估因子	45
第二節準則適合度問卷	47
第三節層級分析法專家問卷實施	52
第四節層級分析法專家問卷一致性檢定	53
第五節層級分析法專家問卷權重成果分析	55
第六節個案實證研究	57
第五章結論與建議	63
第一節研究結論	63
第二節管理意涵	65
第三節研究限制及建議	66
參考文獻	67
附錄一 研究問卷一	78
附錄二 研究問卷二	85
附錄三 研究問卷三	92
表目錄
表2-1  不動產特性相關文獻	7
表2-2  就經營策略與經營型態，相關文獻整理	8
表2-3  產業特質與經營型態相關文獻整理	9
表2-4  不同經營階段相關文獻整理	9
表2-5  不動產經營行為模式	12
表2-5  不動產經營行為模式（續）	13
表2-6  各學者對執行力定義	18
表2-7  不動產開發內容	20
表2-8  成功土地開發專案關鍵成功要素	22
表2-9  台肥公司土地開發工作成果	24
表2-10 中華郵政資產開發及運用	25
表2-11 人力資源策略	26
表2-12 國內學者對於「教育訓練」之定義	28
表2-13 不動產數位資料庫系統功能表	30
表2-14 不動產營運績效之關鍵成功因素主構面與次構面	31
表2-14 不動產營運績效之關鍵成功因素主構面與次構面（續）	32
表3-1  相對重要性尺度表	39
表3-2  隨機指標表	42
表4-1  四主構面及相關次構面定義	46
表4-1  四主構面及相關次構面定義（續）	47
表4-2  專家基本資料	48
表4-3  準則適合度問卷結果統計表	49
表4-3  準則適合度問卷結果統計表（續）	50
表4-4  AHP專家基本資料	52
表4-5  AHP 專家問卷各層級架構一致性檢定成果彙整表	54
表4-6  評鑑小組專家基本資料	59
表4-7  A公司-各構面評比加權分數	60
表4-8  B公司-各構面評比加權分數	61

圖目錄
圖1-1  研究流程圖	4
圖3-1  研究架構	34
圖3-2  AHP法層級結構圖	38
圖3-3  AHP分析架構圖	43
圖4-1  層級結構圖	51

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