近年來我國金融體系面臨各種問題，包括逾期放款、銀行購併、雙卡債務等問題，因此政府積極進行金融改革，此時正是推動不動產證券化，提振國內房市及解決金融機構不良債權之最佳機會。不動產證券化在國外已具多年成功的實施經驗，近期，國內也掀起一陣不動產投資信託（Real Estate Investment Trusts, REITs）的風潮，主要是因為銀行存款利率低，造成投資人積極尋找其他投資標的，不動產投資信託基金的募集檔檔爆滿，不動產投資信託投資熱潮將持續延燒。

民國92年7月23日正式施行不動產證券化條例後，將台灣的不動產證券化分為不動產投資信託與不動產資產信託二種，至95年12月31日止，經金管會核淮的不動產投資信託個案共7件，核淮的不動產資產信託個案共7件，本研究藉由實際與發起人(金控公司)、受託機構(主辦銀行)、不動產估價事務所、投資人等進行深度訪談後，作成個案分析，以提出金控公司在發行REITs過程中的關鍵因素。

    另以上述的的關鍵因素為研究主軸，透過國外REITs的成功經驗，提出國外在各項制度及法令上的設計，進而檢討國內之現存缺失，而對國內REITs市場之健全發展，研擬出具體建議，對業界實務做出些許貢獻，以冀望國內REITs腳步早日與國際接軌。

關鍵詞：金控公司、不動產證券化、不動產投資信託

Abstract:

         Our financial system is facing a variety of problems in recent years, including  non-performing loan , mutual merger between banks, bad debts of credit card & cash card etc. The government pursued financial improvement.It is the best chance to refresh the real estate in Taiwan, and to solve the problem of financial organizations problems, Real Estate Securitization has carried out for years in foreign countries. Recently, Real Estate Investment Trust has become more and more popular in Taiwan since the interest rate is very low, making investors seeking for other targets to invest. The trend of REITs will keep going.

23 July 2003, after formally execute Real Estate Securitization, separating Real Estate Securitization into REITs & REAT (Real Estate Assets Trust) , Financial Supervisory Commission ratified 7 cases of REITS before 31 Dec. 2006. This research is to analyze the advantages and disadvantages of the Holding Company for issuing REITs in Taiwan by interviewing consignee of Real Estate Securitization, and to solve the problems about the disadvantages of Real Estate Securitization.
 
This research adopted the method of case study, after interviewing with the financial holding company, apprasiers ,investors ,we try to submit the necessary key factors and find the successful experiences in foreign countries,then submit suggestion of the industry in practice in order to connect the global reits trend quickly.

目      錄
中文摘要………………………………………………………………………….Ⅰ
英文摘要………………………………………………………………………….Ⅱ
致 謝 辭………………………………………………………………………….Ⅲ
表 目 錄………………………………………………………………………….Ⅳ 
圖 目 錄………………………………………………………………………….Ⅴ 
第一章　緒論……………………………………………………………………..1
第一節	研究背景與動機 ………………………………………………….1
第二節	研究目的…………………………………………………………..3
第三節	研究流程與架構…………………………………………………..4

第二章	文獻探討………………………………………..………………..…..5
第一節	國內不動產證券化文獻探討……………………………………..5  
第二節	國外不動產證券化文獻探討……………………………………..8
第三節	不動產證券化之研究……………………………………………..10

第三章　全球REITs發展現況 ………… ……………………………………..27
第一節	主要國家REITs制度比較……………..………………………..27
第二節	主要國家REITs市場概況………………………………………..32
第三節	香港領匯基金個案分析..………………………………………..41

第四章	金控公司發行REITs之背景分析 …………………………………….45
第一節	國內金融產業分析………………………………………………..45
第二節	商用不動產市場現況 …………………………………………….51
第三節	國內不動產投資信託(REITs)市場現況 …………………………61
第四節	國內不動產資產信託(REAT)市場現況………….. …………….72

第五章	個案分析……………………………………………………..…………77
第一節	富邦金控之富邦一號……..……………………………………..77
第二節	國泰金控之國泰一號…………………………..………………..81
第三節	新光金控之新光一號..……………………..…………………..85
第四節	三大金控REITs之SWOT分析……………..…………………...89

第六章	 結論與建議……………………..………………………….………..91
第一節	研究結論……………………………………………………………91
第二節	研究建議………………………………………....………………94
第三節	後續研究建議……………………………………….…………….98

參考文獻……………………………………………………………………………99

 表 目 錄

表2-1   國內不動產證券化相關文獻一覽表----------------------------- 5
表2-2   國外不動產證券化相關文獻一覽表----------------------------- 8
表2-3  美國不動產投資信託演進過程表-------------------------------12
表2-4   權益型、抵押權型、混合型不動產投資信託比較表-------------- 14
表2-5   契約制與公司制不動產投資信託比較表------------------------ 15
表2-6   日本土地信託的發展演進------------------------------------ 16
表2-7  「不動產投資信託」及「土地信託」制度比較表----------------- 17
表2-8   國內民間推出類似不動產證券化案例-------------------------- 18
表2-9   國內不動產證券化演進過程---------------------------------- 19
表2-10  不動產投資信託與不動產資產信託比較表---------------------- 22
表2-11  中華信評長短期信用評等等級對照表-------------------------- 25
表2-12  台灣不動產投資信託關鍵成功因素依權重排序表---------------- 25
表3-1   主要國家REITs制度比較------------------------------------ 27
表3-2   美國REITs投資房地產之主要項目表-------------------------- 32
表3-3   美國指數漲跌幅分析表-------------------------------------- 33
表3-4   美國指數年複合報酬率分析---------------------------------- 33
表3-5   日本發行指數表(前20名)----------------------------------- 34
表3-6   日本指數漲跌幅分析表-------------------------------------- 34
表3-7   日本指數年報酬率比較-------------------------------------- 35
表3-8   加拿大指數漲跌幅分析表------------------------------------ 35
表3-9   加拿大指數年複合報酬率分析-------------------------------- 36
表3-10  澳洲指數漲跌幅分析表----------------------------- ---------36
表3-11  澳洲指數年複合報酬率分析---------------------------------- 37
表3-12  新加坡指數漲跌幅分析表------------------------------------ 37
表3-13  新加坡CapitalMall(CT)上市後報酬率分析--------------------- 38
表3-14  韓國指數漲跌幅分析表-------------------------------------- 38
表3-15  韓國指數年複合報酬率分析---------------------------------- 39
表3-16  REITs股利率優於各市場的公債殖利率------------------------- 39
表4-1   14家金控基本成員資料-------------------------------------- 45
表4-2   Basel Π 主要架構----------------------------------------- 47
表4-3   國內資產證券化商品核准(或申報生效)統計表------------------ 48
表4-4   2000~2004(年)台北市A級辦公大樓存量佔比變化分析表----------52
表4-5   台北市A級辦公大樓新供給(2005年~2006年)-------------------52
表4-6   台北市主要商務住宅出租統計表------------------------------ 53
表4-7  台北市主要商務住宅出租統計表-------------------------------53
表4-8  台北市住宅式商務住宅出租租金統計表-------------------------54
表4-9  台北市飯店式商務住宅出租租金統計表-------------------------55
表4-10 台北市現有商務出租住宅統計表-------------------------------55
表4-11 歷年(2002~2006)商用不動產市場成交分析表--------------------56
表4-12 國內各機構購買不動產分析表---------------------------------57
表4-13 2005 年不動產交易類型及區域分析表------------------------- 57
表4-14 台北市主要商圈發展型態分析表-------------------------------58
表4-15 台北市市區五大商圈現況分析表-------------------------------58
表4-16 台北市郊區三大商圈現況分析表-------------------------------59
表4-17國內金控公司已上市的REITs----------------------------------61
表4-18國內非金控公司發行的REITs----------------------------------62
表4-19 國泰二號-------------------------------------------------- 63
表4-20 不動產資產信託(REAT)個案-----------------------------------73
表4-21 (REITs)與(REAT)分類比較表----------------------------------74
表5-1 富邦一號資產大樓基本資料------------------------------------80
表5-2 富邦一號之承租戶分析----------------------------------------81
表5-3 富邦一號預估損益表------------------------------------------81
表5-4 國泰一號資產大樓基本資料------------------------------------83
表5-5 國泰一號之承租戶分析----------------------------------------84
表5-6 國泰一號預估損益表--------------------- --------------------84
表5-7 新光一號資產大樓基本資料------------------------------------86
表5-8 新光一號之承租戶分析表------------------------------------- 87
表5-9 新光一號預估損益表------------------------------------------87

圖 目 錄

圖1-1  研究流程與架構--------------------------------------------- 4 
圖2-1  證券化商品之種類-------------------------------------------11   
圖2-2  不動產投資信託流程圖---------------------------------------20
圖2-3  不動產資產信託流程圖---------------------------------------21
圖3-1  領匯發行架構圖-------------------------------------------- 41
圖5-1  富邦一號發行架構圖-----------------------------------------79
圖5-2  國泰一號發行架構圖-----------------------------------------82
圖5-3  新光一號發行架構圖-----------------------------------------85

參考文獻
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二、英文部分：

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