為符合都市永續發展觀念。改善居住品質，政府發布「加速推動都市更新方案」並積極推動「不動產證券化條例」之修法，擬將開發型不動產或不動產相關權利，納為不動產證券化之標的。在法令日趨健全、政府強力主導與市場發展成熟下，以不動產證券化運用於都市更新將是未來不動產證券化主流發展方向。本研究從運作面與財務面剖析，期能為不動產證券化應用於都市更新暨開發型不勭產證券化之實施提出建議，冀能有利我國都市更新事業與不動產證券化市場之推展。
本文之研究架構，由都市更新與籌資方式開始，依序論及不動產證券化理論，評析開發型不動產證券化，以此設計不動產資產信託應用於都市更新之運作模式與受益證券之發行方式，最後透過未來發展評估、商品面設計與財務分析，歸納出結論與建議。
「不動產證券化條例」包括不動產投資信託與不動產資產信託，考量二者不同之特性與實施經驗，本研究認為應用於都市更新，初期可由不動產資產信託開始發展，其受益證券可以債券型式折價發行，或依權利變換之精神以股權型式發行。而不動產投資信託除可投資以不動產資產信託應用於都市更新之受益證券外，於都市更新開發案完成、預期有穩定收益時，再投資其已開發完成之不動產，增加產品之廣度與深度。

In order to match urban sustainable development and improve residential quality, the government try to launch “Speedy Urban Regeneration Project” and revise “Real Estate Securitization Act”. With the Act amendment, government inducement and market growth, the application of real estate securitization on urban renewal is the future focus. This paper starts from analyzing operating and financial impact and hope it will help to bill up a structure of apply the real estate securitization on urban regeneration.
The structure of this thesis is start on urban renewal and capital expense theory. Follow by real estate securitization theory and Development-type Real Estate Securitization. Design the operation model and securitization model to apply on real estate securitization. Final, come to the conclusion and make some suggestion by evaluating future development, designing production and analyzing finance.
“Real Estate Securitization Act” includes REITs and REATs. Considering difference and historic applying experience, this thesis suggests manager can start from REATs while applying on urban renewal and the securitization can be issued on type of discount bonds or stocks. After setting down the urban regeneration project, manager can reinvest in real estate while the project will be expected with stable cash inflow to enhance the depth and width of the product.

目錄
第一章 緒論	1
第一節 研究動機與目的	1
第二節 研究方法與研究架構	4
第三節 研究限制	7
第二章 都市更新與籌資方式	9
第一節 都市更新概說	9
第二節 加速推動都市更新方案	23
第三節 都市更新籌資方式	30
第三章 不動產證券化理論	33
第一節 不動產證券化簡介	33
第二節 美、日不動產證券化簡介	36
第三節 我國不動產證券化沿革	39
第四節 都市更新投資信託制度	44
第五節 不動產證券化條例	50
第六節 文獻探討	57
第四章 開發型不動產證券化研究	65
第一節 不動產證券化條例修正案	66
第二節 開發型不動產信託	68
第三節 國外發展經驗	77
第五章 不動產資產信託應用於都市更新	81
第一節 運作模式設計	81
第二節 財務分析	88
第三節 SWOT分析	96
第六章 結論與建議	102
第一節 結論	102
第二節 建議	103
第三節 後續研究	105
參考文獻	106
表目錄
表1		都市更新條例之法令定義	9
表2		都市更新處理方式	13
表3		都市更新實施相關名詞定義	14
表4		實施者定義	16
表5		都市更新實施者與集資方式	17
表6		都市更新條例及其相關配套子法	21
表7		都市更新法令准許之籌資方式	30
表8		加速推動都市更新方案財源與融資機制	32
表9		美國不動產證券化類型比較分析	37
表10	台灣資產證券化商品核准（或申報生效）統計表	43
表11	發行人供給方面文獻探討	57
表12	投資需求層面文獻探討	58
表13	市場流動性文獻探討	59
表14	風險與信用評等制度文獻探討	60
表15	不動產證券化在台實施之可行性研究	61
表16	都市更新投資信託制度設計面與運作課題文獻探討	63
表17	不動產證券化應用於都市更新文獻探討	64
表18	允許開發型不動產成為證券化標的之方式	67
表19	以債券型式等固定收益模式發行之受益證券設計	89
表20	以權利變換方式設計發行之受益證券設計	92
表21	開發型不動產受益證券發行方式比較表	93
表22	不動產證券化應用於都市更新SWOT分析	96
圖目錄
圖1		加速都市更新方案推動組織架構圖	27
圖2		政府為主之都市更新推動流程圖	28
圖3		都市更新推動流程圖	29
圖4		二種不同型態的不動產投資	34
圖5		都市更新投資信託運作架構	49
圖6		不動產投資信託運作流程	52
圖7		不動產資產信託運作流程	55
圖8		信託法與信託業法下，開發型不動產證券化之運作模式	68
圖9		中華開發朋記建設受益權轉讓運作架構	73
圖10	信託相關法令與證券化關係	76
圖11	日本開發型不動產證券化之實施步驟	79
圖12	都市更新流程圖	82
圖13	不動產資產信託架構圖	83
圖14	不動產資產信託應用於都市更新運作流程	85
圖15	權利變換示意圖	91

一、中文部份
（一）書藉暨研究報告
1.王紀鯤，民國67年，「都市計晝概論」，台北，東大圖書公司。
2.財團法人都市更新研究發展基金會， 民國91年，「都市更新魔法書」，台北，財團法人都市更新研究發展基金會。
3.張金鶚、白金安，民國94年，「不動產證券化理論與實務」，台北，財團法人證券暨期貨發展基金會。
4.陳文達、李阿乙、廖咸興，民國93年，「資產證券化理論與實務」，台北，智勝文化事業有限公司。
5.張金鶚，民國93年，「日本不動產證券化之實施經驗與其對不動產市場影響探討」，第42屆國科會國外短期研究補助，赴日本明海大學不動產科學學院訪問研究3個月之成果報告。
（二）期刊論文
1.王文宇，（2002），「論不動產證券化的組織架構」，實用月刊，4：頁1-14。
2.李同龢、鄭治明，（2002），「自供需面探討資產證券化中信用評等與信用增強角色」，台灣金融財務季刊，第3輯第4期，頁1-14。
3.李宜豐，（2004），「從美國經驗探討台灣不動產證券化機制」，台灣金融財務季刊，第5輯第1期，頁35-65。
4.姜堯民，（2002），「Taiwan-REITs成功的關鍵性在流動性」，台灣金融財務季刊，第3輯第2期，頁23-35。
5.姜堯民，（2002），「Taiwan-REITs發行金額可行性研究報告」，不動產證券化理論與實務研討會論文集，頁26-42。
6.徐雲嘯（1999），「建構消費者、建築業與政府三贏的都市-都市更新與不動產證券化」，台灣經濟研究月刊，第22卷第12期，頁54-61。
7.張金鶚、白翁翔、陳明吉，（2002），「不動產證券化可行性之研究-需求面分析」，不動產證券化理論與實務研討會論文集，頁1-25。
8.陳明吉，（2002），「都市更新投資信託可行性之研議及其對房地產參與角色之影響」，台灣金融財務季刊，第3輯第2期，頁37-60。
9.黃祺嵐，（2004），「台灣不動產信託與證券化之發展」，台灣金融財務季刊，第5輯第1期，頁67-84。
10.黃嘉興、姜堯民，2002，「不動產證券化代理人問題之研究」，不動產證券化理論與實務學術研討會，53-68。
11.賴樹奎，（2005），「不動產證券化應用都市更新之探討」，土地問題研究季刊，頁77-87。
12.謝哲勝、李福隆，（2002），「台灣推動不動產證券化的相關配套措施」，台灣金融財務季刊，第3輯第2期，頁1-21。
（三）碩博士論文
1.李昇鑫（2002），我國實施不動產證券化之探討，臺灣大學財務金融學系研究所碩士論文
2.林宏信（2004），台灣地區不動產投資信託之研究，國立台北大學企業管理學系碩士在職專班碩士論文。 
3.林昶棟（2004），我國不動產證券化之探討，臺灣大學會計學研究所碩士論文。 
4.邱雅梅（2005），不動產證券化發行與投資行為之研究，國立台北大學企業管理學系碩士論文。 
5.洪秀瑜（2002），擔保抵押資產信託與不動產證券化在國內之可行性研究，國立中山大學財務管理學系碩士論文。
6.洪惠如（2000），探討都市更新投資信託基金投資組合，政治大學財務管理學系研究所碩士論文。
7.紀乃文（2004），不動產開發計劃採行證券化融資之影響要因探討，臺灣大學土木工程學研究所碩士論文。                     
8.陳怡芳（1997），不動產證券化運用於都市更新之研究，中興大學都市計劃研究所碩士論文。
9.陳威綸（1999），土地信託制度與都市更新投資信託制度之比較，臺灣大學財務金融研究所碩士論文。
10.陳政毅（2005），不動產證券化收益面風險影響因子之研究，開南管理學院財務金融系碩士論文。
11.陳瑞慧（2004），台灣地區不動產證券化之研究，銘傳大學財務金融學系碩士在職專班碩士論文
12.曾昭萍（1998），台灣不動產投資信託管理之研究，，私立淡江大學財務金融研究所碩士論文。
13.辜文鶴 （2004），不動產證券化之運用：資產信託開發老人住宅之研究，銘傳大學財務金融學系碩士在職專班碩士 論文 
14.隋風致（2004），台灣不動產資產信託—以發行個案為例，國立中央大學財務金融學系碩士在職專班碩士論文。                    
15.黃沛璿（2005），國內不動產證券化投資商品風險之研究，中華大學營建管理研究所碩士論文。 
16.黃建鈞（2004），台灣不動產證券化之研究-兼論開發型資產信託之立法，國立中央大學產業經濟研究所碩士論文。                    
17.葉家豪，2004，都市更新財源籌措之風險研究，中國文化大學市政及環境規劃學系碩士論文。
18.葉清海（1999），都市更新投資信託制度與證券投資信託制度之比較，臺灣大學財務金融研究所碩士論文。
19.詹明偉，2000，上市公司信用評等訊息對投資人投資行為之影響，淡江大學管理科學研究所碩士論文。
20.劉仕豐（2004），不動產證券化:資產信託對不動產開發之應用與評估，銘傳大學財務金融學系碩士在職專班碩士論文。                     
21.歐樹昇（2004），開發型不動產證券化會計處理之研究，臺灣大學財務金融學系研究所碩士論文。
22.蔡榮文，2003，智慧資本對銀行業信用評等之影響，輔仁大學金融研究所碩士論文。
23.鄭仙福（2005），不動產資產信託研究與評價模型之探討，長庚大學企業管理研究所碩士論文。 
24.鄭明坤（2004），不動產證券化之研究，逢甲大學經營管理碩士在職專班碩士論文。 
25.謝文倩（2004），不動產證券化之研究，國立臺灣大學財務金融學研究所碩士論文。 
26.蘇真弘（2004），運用投資信託方式推行都市更新之研究，實踐大學企業管理研究所年碩士論文。
二、英文部分
1.Bhasin, V.,R. A. Cole, and J. Kiely, 1996, “REIT Liquidity and Bid-Ask Spread,” Real Estate Finance,13(2):24-33.
2. Bhasin, V , R. A. Cole, and J. Kiely, 1997, “Changes in REIT Liquidity 1990-1994: Evidence from Intra-day Transactions,” Real Estate conomics,25(4):615-630.
3. Caven, T. and P. Heller, 1990, “The Consolidation Vehicle of the 1900s,” Real  Estate Accounting and Taxation, 14-24.
4. Chen, K. C., P. Hendershott, and A. B. Sanders, 1990, “Risk and Return on  Real Estate:Evidence from Equity REITs,” AREUEA Journal, 18(4):431-452.
5. Cox, J. C., S. A. Ross, and M. Rubinstein, 1979, “Option Pricing: A Simplified Approach,”Journal of Financial Economics, 7:229-263.
6. Danielsen, B. and D. M. Harrison, 2000, “The Impact of Potential Private Information on REIT Liquidity,” Journal of Real Estate Research, 19(1):49-71.
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11.Hopenhayn, H. A. and I. M. Werner, 1996, “Information, Liquidity, and Asset Trading in a Random Matching Game,” Journal of Economic Theory, 68:349-379.
12.Li, Y. and K. Wang, 1995, “The Predictability of REIT Returns and Market Segmentation,”The Journal of Estate Research, 10(4):471-481.
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14.Mull, S. R., 1997, “REITs as an Asset Class in International Investment  Portfolios,”Financial Analysts Journal, 53(2):55-61.
15.Omuro, T., 2001, “Rating Policy for Japanese Real Estate Investment Trusts,” Standard and Poor’s, 9 May.
16.Robinson, T. E., 1992, “REITs Revisited: Growing Prospects in the 1900s,”  Real  Estate Accounting and Ttaxation, 6:32-42.
17.Rogers, R. C. and J. E. Owers, 1985, “The Investment Performance of Public Real Estate Limited Partnerships,” AREUEA Journal.
18.Stephen P. J., 1988, “Real Estate Investment Trusts: Tax, Securities, and Business Aspects,” New York: John Wiley and Sons, Inc., 239.