隨著大陸加入WTO以來，逐年降低服務業的進入門檻，國內外大型的連鎖房地產仲介業者紛紛欲至大陸設置據點，面對中國競爭激烈的房地產市場，台灣更急需找出一套屬於自己的經營策略，而這策略必須能確保在高度競爭的環境下依然能獲利，這是相當重要的課題。有鑑於此，掌握房地產仲介業經營的關鍵成功因素並擬定出適當中國市場之策略，在今日競爭激烈的中國市場，就相形重要，唯有如此，才能使台商在中國經營房地產仲介能具有高度競爭力。

 本研究提出下列三點研究目的
1.經由此研究，充分了解在中國當地業者與台商經營的房地產仲介業的產業現況、發展與經營策略。
2.回顧與整理經營、競爭策略與關鍵成功因素相關之文獻。
3.以深度訪談法及分析層級程序法( AHP)應用在房地產仲介業上，找出該產業的關鍵成功因素，以供業者作為未來訂定策略與資源分配之參考。

本研究主要在探討中國房地產仲介業經營之關鍵成功因素，以中國深圳地區的房地產仲介業作為調查對象，採用文獻回顧及問卷調查法，經由專家學者以及文獻回顧，歸納出五頊評估標準，包括：「營運總部」、「產品條件」、「行銷及銷售」、「人力資源」及「作業條件」，每項評估標準下又包含四到五個細項指標。

本研究以職位為中高階層管理人員為問卷調查對象。收集有效樣本數22份，而後依分析層級程序法進行分析，藉由不同構面的專家看法，得到經營房地產仲介業時，不可或缺的五樣關鍵成功因素，分別為：
1.市場資訊的掌握
2.連鎖體系的企業形象
3.產品的多樣性
4.服務人員之素質
5.行銷通路的掌握。

As since mainland China joined WTO, the entry threshold of the service industry was reduced year and by year, and domestic and international large-scale chain companies of the real estate intermediary industry set up the strongholds in mainland China one after another. In the face of China fierce competition of the real estate market, Taiwan urgently needs to find out a set of one’s own management tactics, which must be able to guarantee that still can make a profit under the highly competitive environment, and this is a very important issue. In view of this, to grasp the key successful factors of managing the real estate intermediary industry and plan to make the proper China market tactics in the keen competition of China market today is comparative important. It is the only way to make Taiwan Businessmen that manage the real estate intermediary industry in China can have high competitiveness.

This research proposes the following three studying purposes
1. Via this research, fully understand that the present 
  industry situation, development, and management tactics   
  of the real estate intermediary industry managed by China 
  local and Taiwan businessmen.
2. Review and arrange the related literature of management, 
  competitive tactics and the key successful factors.
3. Use depth interview process and analytic hierarchy     
  process that apply to the real estate intermediary 
  industry to find out the key successful factors of the 
 industry, regard supporting industry proprietors as the 
 reference of stipulating tactics and resource allocation 
 in the future.

 This research mainly investigate the key successful factors of China real estate intermediary industry management, using the real estate intermediary industry of the area of Shenzhen of China as object, and literature review and questionnaire investigation process. Via the experts, scholars and literature review, five assessment standards are concluded, including ‘operate headquarters’, ‘products terms’, ‘marketing and sell’, ‘human resources’, and ‘operation terms’, and each assessment standard include four to five detailed indexes.

This research regarded the high stratum administrative staffs as the questionnaire respondents, collected 22 datum of effective samples, and then proceeded analyzing in accordance with analytic hierarchy process. From different fields of experts’ views, five essential key successful factors in managing the real estate intermediary industry are obtained, including:
1. The mastering of market information.
2. The enterprise’s image of the chain system.
3. Variety of the products.
4. Attendants’ quality.
5. The mastering of sale passageway.

表目錄   ………………………………………………………………Ⅲ
圖目錄 …………………………………………………………………Ⅴ
第一章 緒論……………………………………………………………1
第一節 研究背景與動機………………………………………………1
第二節 研究目的  ……………………………………………………3
第三節 論文架構與章節安排  ………………………………………4 
第二章 文獻回顧與探討  ……………………………………………6
第一節 房屋仲介業之定義……………………………………………6
第二節 策略之探討 …………………………………………………18
第三節 策略分析之方法 ……………………………………………22
第四節 關鍵成功因素因素之關之文獻探討   ……………………29
第五節 企業成功之定義與標準 ……………………………………40
第三章 台商赴大陸從事房地產仲介業外、內部產業環境分析 …44
第一節中國房地產仲介業介紹………………………………………44
第二節中國房地產仲介業外、內部環境分析………………………49
第三節台商投資仲介產業之競爭分析………………………………54
第四章 研究設計 ……………………………………………………58
第一節 研究範圍與流程 ……………………………………………58
第二節 研究方法 ……………………………………………………61
第三節 問卷設計與內容 ……………………………………………74
第四節 研究限制 ……………………………………………………78
第五章 AHP決策實證分析  …………………………………………79
第一節 問卷樣本結構分析 …………………………………………79
第二節 房屋仲介業整體因素之評析 ………………………………81
(一) 房屋仲介業全體第二層因素之評析 …………………………81
(二) 房屋仲介業全體第三層因素之評析… ………………………83
(三) 房屋仲介業全體業者整體評估分析結果 ……………………87
第六章 結論與建議   ………………………………………………89 
 第一節 研究結論與心得……………………………………………89
第二節 研究貢獻 ……………………………………………………91
第三節 後續研究建議 ………………………………………………92
文獻探討  ……………………………………………………………94
附錄-本研究問卷 ……………………………………………………98


表目錄
表2-2-1 國內外學者對策略的定義…………………………………19
表2-2-2 國內外學者對策略的定(續)  ……………………………20
表2-3-1 SWOT分析法的內容…………………………………………28
表2-4-1 確認關鍵成功因素之方法 ……………………………… 34
表2-4-1 確認關鍵成功因素之方法(續) ………………………… 35
表2-5-1 成功指標之不同論點 …………………………………… 42
表2-5-1 房地產仲介業關鍵成功因素構面及績效指標 ………… 43
表3-2-1 城鎮與農村平均家庭人收入 …………………………… 50
表3-3-1 台商經營中國房地產仲介業SWOT分析圖 ……………… 56
表4-2-1 分析層級程序法與其他方法的比較 …………………… 62
表4-2-2 AHP 法之評估尺度及說明…………………………………67
表4-2-3 隨機指標表 ……………………………………………… 71
表4-3-1 問卷範例示範 …………………………………………… 75
表4-3-2 各測量指標之註解 ……………………………………… 77
表5-1-1 問卷發放回收數量及百分比………………………………79
表5-1-2 樣本來源表…………………………………………………80
表5-1-3 問卷樣本之企業名錄………………………………………80
表5-2-1 房屋仲介業全體第二層成對比較矩陣與權重表  ………82
表5-2-2 營運總部因素整體成對比較矩陣與權重表………………83
表5-2-3 產品條件因素整體成對比較矩陣與權重表………………84
表5-2-4 行銷與銷售因素整體成對比較矩陣與權重表……………85
表5-2-5 人力資源因素整體成對比較矩陣與權重表………………86
表5-2-6作業條件因素整體成對比較矩陣與權重表 ………………87
表5-2-7 房屋仲介業整體因素評估之結果  ………………………88
表6-1-1  案源性質與交易類型之比較…………………………… 91
表6-1-2  客源分析與開發、行銷手法之比較…………………… 91

圖目錄
圖1-3-1 研究架構圖  ……………………………………………… 4
圖2-1-1 中介在市場的功能………………………………………… 8
圖2-1-2 房地產仲介公司專業人員配置圖…………………………11
圖2-2-1 Porter 的五力分析架構   …………………………… 26
圖2-4-1 關鍵成功因素與策略規劃的連結   …………………… 32
圖2-5-1 企業成功定義之層次   ………………………………… 40
圖3-2-1 中國家庭戶數之數量 …………………………………… 52
圖3-2-2 深圳購屋型態比率圖 …………………………………… 53
圖4-1-1 研究流程圖 ……………………………………………… 54
圖4-2-1 階層式決策架構 ………………………………………… 68
圖4-2-2 分析層級程序法之步驟 ………………………………… 73
圖4-3-1 本研究之層級架構圖 …………………………………… 76
圖5-2-1 房屋仲介業全體第二層權重比較圖………………………82
圖5-2-2 營運總部因素整體權重比較圖  …………………………83
圖5-2-3 產品條件因素全體權重比較圖……………………………84
圖5-2-4 行銷與銷售因素整體權重比較圖  ………………………85
圖5-2-5 人力資源因素整體權重比較圖……………………………86
圖5-2-6 作業條件因素整體權重比較圖……………………………87

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