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系統識別號 U0002-1307200904144200
中文論文名稱 北京辦公大樓發展趨勢與租金影響之研究
英文論文名稱 Office Rent Determinants and Development Trend of Beijing City Markets
校院名稱 淡江大學
系所名稱(中) 中國大陸研究所碩士班
系所名稱(英) Graduate Institute of China Studies
學年度 97
學期 2
出版年 98
研究生中文姓名 楊士德
研究生英文姓名 Shih-Te Yang
電子信箱 oceanyangs@hotmail.com
學號 696280253
學位類別 碩士
語文別 中文
口試日期 2009-06-11
論文頁數 80頁
口試委員 指導教授-莊孟翰
委員-陳錦賜
委員-李志強
中文關鍵字 租金  空置率  迴歸分析  北京 
英文關鍵字 Rents  vacancy rate  regression analysis  Beijing 
學科別分類 學科別社會科學區域研究
中文摘要 都市原以製造業為經濟基礎逐漸被服務業所取代,如企業營運總部、金融機構、零售商場、政府機構等…皆須藉由辦公室進行資訊蒐集與決策之用,而藉由辦公大樓供給數量之多寡和辦公大樓之租金水準則可做為觀察服務業總體表現的領先指標。辦公大樓與住宅雖然同屬於不動產,住宅多以買賣的方式進行,但辦公大樓主要的交易活動則為租賃。因此辦公大樓的租金,其背後所反應出的乃為該建築物的外觀、地點以及大樓本身的維護管理,乃至於總體經濟環境等因素邊際價格的總和。
隨著社會經濟結構的轉型,目前北京已邁向服務業為主的社會型態。為因應服務業及商業所需的辦公空間,因此陸續增加辦公大樓的興建。隨著近年來不動產的投資興盛,辦公大樓成為了外資或者保值的投資選擇。而判斷辦公大樓價值的標準即為該大樓所能創造的收益為何。辦公大樓的收益為租金,因此了解影響租金組成的因素,能夠提供我們在進行投資決策時一個參考的依據。但過去已有許多租金影響因素之研究,是以本研究擬從總體經濟的觀點切入來探討影響租金的因素。
本研究對北京辦公大樓市場的現況作了較為詳細地說明。內容涉及北京三大商務區的商圈特色及功能定位,市場的發展背景及未來的發展趨勢,以及市場租售價格水準、空置率情況。同時分析影響辦公大樓租金的總體經濟指標如新增供給量、空置率、價格、國內生產毛額、利率、貨幣供給量、股價指數、消費者物價指數、北京外資投入..等,透過迴歸分析法,分析總體經濟指標和北京辦公大樓市場租金之間的連動關係,藉以預測北京辦公大樓市場的變化。
英文摘要 In Beijing, business has become the main economic activity. The more prosperous business is, the more office spaces are requested. To understand the composition of office rent, regression model is used as an analysis tool frequently. The varieties, such as age, distance of MRT, or standard floor ,or new supply, the vacancy rate, price, gross domestic product, interest rates,, consumer price index, foreign investment in Beijing are usually used as the hedonic varieties.

In this paper studies the current state office buildings in Beijing from the aspects of demand and supply, price level, vacancy rate and space arrangement. Qualitative analysis and quantitative calculation methods are adopted during the process and problems found are addressed.

First, this paper describes in detail the present situation of the office building market in Beijing and points out challenges facing the market. These challenges are: The overall supply surpasses the overall demand , the structural problem is very serious,
homogeneous trend is very obvious and the future environment is not studied sufficiently.

Second, this paper, using regression method and linear trend projection of office building availability method projects the demand for office buildings in the period from the year 2003 to 2008.
論文目次 目錄
第一章 緒論.............. ...........1
第一節 研究動機與目的...............1
第二節 研究範圍與限制...............4
第三節 研究方法與流程...............5
第二章 理論分析與文獻回顧...........7
第一節 都市經濟理論.................7
第二節 辦公不動產租金之影響因素.....10
第三節 小結.........................18
第三章 北京市總體環境研究 ...........19
第一節 北京社經定位.................19
第二節 北京城市區域規劃和功能定位...21
第三節 北京辦公大樓市場概況.........28
第四節 小結.........................42
第四章 實證分析.....................47
第一節 資料分析方法.................47
第二節 影響因素相關性分析 ...........49
第三節 辦公大樓租金函數模型建立.....54
第四節 小結.........................61
第五章 結論與建議...................64
第一節 結論.........................64
第二節 建議.........................69
參考文獻..............................72
附錄一:關於促進首都金融產業發展的意見............76
附錄二:關於規範房地產市場外資准入和管理的意見....78
附錄三:中國歷年各項總體經濟數據..................80

表目錄
表3-1-1 主要經濟指標表-中國大陸.....................19
表3-1-2 北京城市定位.................................20
表3-2-1 北京行政區劃分表.............................22
表3-2-2 北京四大功能區域發展限制、調整方向及目標.....24
表3-2-3 四大重點功能區發展規劃概要...................26
表3-2-4 中國大陸國民經濟和社會發展五年計畫下的區域發展政策 .............................................27
表3-3-1 2008年中國各主要城市租金指數表...............30
表3-3-2 金融街已進駐之金融決策監管中心、管理中心.....39
表3-3-3 中關村園區內研究機構.........................40
表3-4-1 北京主要A級辦公大樓區域行情比較...............42
表3-4-2 兩岸首都中央商務區 辦公大樓行情分析..........44
表3-4-3 兩岸首都金融產業聚集區辦公大樓行情分析.......45
表3-4-4 兩岸高科技園區辦公大樓市場行情分析...........45
表4-2-1 影響因素分析資料表(1)........................49
表4-2-2 影響因素分析資料表(2)........................50
表4-2-3 影響因素之相關係數矩陣表.....................51
表4-2-4 影響因素基本統計表...........................53
表4-3-1 變數說明及預期符號表.........................55
表4-3-2 辦公大樓租金函數模型分析結果.................56
表4-3-3 修正辦公大樓租金函數模型#1分析結果..........57
表4-3-4 修正辦公大樓租金函數模型#2分析結果..........58
表4-3-5 修正辦公大樓租金函數模型#3分析結果..........60
表4-4-1 各變數對辦公大樓租金之作用表.................61

圖目錄
圖1-3-1 研究流程圖...................................6
圖2-1-1 李嘉圖租金示意圖.............................8
圖3-2-1 北京行政區劃分示意圖.........................21
圖3-3-1 北京辦公大樓市場租金&空置率走勢..............28
圖3-3-2 北京辦公大樓總量分區比例圖...................33
圖3-3-3 北京辦公大樓主要商圈分佈示意圖...............34
圖3-3-4 北京CBD地理位置示意圖........................35
圖3-3-5 北京CBD 使用類別比例圖.......................36
圖3-3-6 北京金融街地理位置圖.........................37
圖3-3-7 北京金融街使用類別比例圖.....................38
圖3-3-8 北京中關村地理位置示意圖.....................41
圖3-4-1 北京A級辦公大樓市場租金趨勢圖................44
圖4-2-1 影響因子相關係數示意圖.......................52




參考文獻 一、論文
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三、期刊
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13.金融街控股股份有限公司http://www.jrjkg.com/detail.aspx?id=1&ttype=100000&table=jin&pid=0105
14.信義房屋商業仲介部http://www.sinyi-commercial.com.tw/sinyicommercial/index.htm
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