都市原以製造業為經濟基礎逐漸被服務業所取代，如企業營運總部、金融機構、零售商場、政府機構等…皆須藉由辦公室進行資訊蒐集與決策之用，而藉由辦公大樓供給數量之多寡和辦公大樓之租金水準則可做為觀察服務業總體表現的領先指標。辦公大樓與住宅雖然同屬於不動產，住宅多以買賣的方式進行，但辦公大樓主要的交易活動則為租賃。因此辦公大樓的租金，其背後所反應出的乃為該建築物的外觀、地點以及大樓本身的維護管理，乃至於總體經濟環境等因素邊際價格的總和。
    隨著社會經濟結構的轉型，目前北京已邁向服務業為主的社會型態。為因應服務業及商業所需的辦公空間，因此陸續增加辦公大樓的興建。隨著近年來不動產的投資興盛，辦公大樓成為了外資或者保值的投資選擇。而判斷辦公大樓價值的標準即為該大樓所能創造的收益為何。辦公大樓的收益為租金，因此了解影響租金組成的因素，能夠提供我們在進行投資決策時一個參考的依據。但過去已有許多租金影響因素之研究，是以本研究擬從總體經濟的觀點切入來探討影響租金的因素。
    本研究對北京辦公大樓市場的現況作了較為詳細地說明。內容涉及北京三大商務區的商圈特色及功能定位，市場的發展背景及未來的發展趨勢，以及市場租售價格水準、空置率情況。同時分析影響辦公大樓租金的總體經濟指標如新增供給量、空置率、價格、國內生產毛額、利率、貨幣供給量、股價指數、消費者物價指數、北京外資投入..等，透過迴歸分析法，分析總體經濟指標和北京辦公大樓市場租金之間的連動關係，藉以預測北京辦公大樓市場的變化。

In Beijing, business has become the main economic activity. The more prosperous business is, the more office spaces are requested. To understand the composition of office rent, regression model is used as an analysis tool frequently. The varieties, such as age, distance of MRT, or standard floor ,or  new supply, the vacancy rate, price, gross domestic product, interest rates,, consumer price index, foreign investment in Beijing are usually used as the hedonic varieties.

In this paper studies the current state office buildings in Beijing from the aspects of demand and supply, price level, vacancy rate and space arrangement. Qualitative analysis and quantitative calculation methods are adopted during the process and problems found are addressed.

First, this paper describes in detail the present situation of the office building market in Beijing and points out challenges facing the market. These challenges are: The overall supply surpasses the overall demand , the structural problem is very serious,
homogeneous trend is very obvious and the future environment is not studied sufficiently.

 Second, this paper, using regression method and linear trend projection of office building availability method projects the demand for office buildings in the period from the year 2003 to 2008.

目錄
第一章	緒論..............	...........1
  第一節	研究動機與目的...............1
  第二節	研究範圍與限制...............4
  第三節	研究方法與流程...............5
第二章	理論分析與文獻回顧...........7
  第一節	都市經濟理論.................7
  第二節	辦公不動產租金之影響因素.....10
  第三節	小結.........................18
第三章	北京市總體環境研究	...........19
  第一節	北京社經定位.................19
  第二節	北京城市區域規劃和功能定位...21
  第三節	北京辦公大樓市場概況.........28
  第四節	小結.........................42
第四章	實證分析.....................47
  第一節	資料分析方法.................47
  第二節	影響因素相關性分析	...........49
  第三節	辦公大樓租金函數模型建立.....54
  第四節	小結.........................61
第五章	結論與建議...................64
  第一節	結論.........................64
  第二節	建議.........................69
參考文獻..............................72
附錄一：關於促進首都金融產業發展的意見............76
附錄二：關於規範房地產市場外資准入和管理的意見....78
附錄三：中國歷年各項總體經濟數據..................80

表目錄
表3-1-1  主要經濟指標表－中國大陸.....................19
表3-1-2  北京城市定位.................................20
表3-2-1  北京行政區劃分表.............................22
表3-2-2  北京四大功能區域發展限制、調整方向及目標.....24
表3-2-3  四大重點功能區發展規劃概要...................26
表3-2-4  中國大陸國民經濟和社會發展五年計畫下的區域發展政策	.............................................27
表3-3-1  2008年中國各主要城市租金指數表...............30
表3-3-2  金融街已進駐之金融決策監管中心、管理中心.....39
表3-3-3  中關村園區內研究機構.........................40
表3-4-1 北京主要A級辦公大樓區域行情比較...............42
表3-4-2  兩岸首都中央商務區 辦公大樓行情分析..........44
表3-4-3  兩岸首都金融產業聚集區辦公大樓行情分析.......45
表3-4-4  兩岸高科技園區辦公大樓市場行情分析...........45
表4-2-1  影響因素分析資料表(1)........................49
表4-2-2  影響因素分析資料表(2)........................50
表4-2-3  影響因素之相關係數矩陣表.....................51
表4-2-4  影響因素基本統計表...........................53
表4-3-1  變數說明及預期符號表.........................55
表4-3-2  辦公大樓租金函數模型分析結果.................56
表4-3-3  修正辦公大樓租金函數模型＃1分析結果..........57
表4-3-4  修正辦公大樓租金函數模型＃2分析結果..........58
表4-3-5  修正辦公大樓租金函數模型＃3分析結果..........60
表4-4-1  各變數對辦公大樓租金之作用表.................61

圖目錄
圖1-3-1  研究流程圖...................................6
圖2-1-1  李嘉圖租金示意圖.............................8
圖3-2-1  北京行政區劃分示意圖.........................21
圖3-3-1  北京辦公大樓市場租金&空置率走勢..............28
圖3-3-2  北京辦公大樓總量分區比例圖...................33
圖3-3-3  北京辦公大樓主要商圈分佈示意圖...............34
圖3-3-4  北京CBD地理位置示意圖........................35
圖3-3-5  北京CBD 使用類別比例圖.......................36
圖3-3-6  北京金融街地理位置圖.........................37
圖3-3-7  北京金融街使用類別比例圖.....................38
圖3-3-8  北京中關村地理位置示意圖.....................41
圖3-4-1  北京A級辦公大樓市場租金趨勢圖................44
圖4-2-1  影響因子相關係數示意圖.......................52

一、論文
1.李玉玲（1993），「台中市辦公室市場之研究」，私立逢甲大學土地管理研究所碩士論文。
2.李佳樺（2004），「企業總部辦公室區位選擇與遷移-以台北都會區為例」，國立台北大學地政學系碩士論文。
3.金家禾（1999），「邁向世界都市之台北都會區產業結構與空間分佈變遷」，1999年中華民國區域科學年會發表論文。
4.洪式韻（2005），「不良資產投資組合分析」，國立政治大學地政學系碩士論文。
5.張志明（1995），「台北都會區辦公大樓供需模式之分析」，國立政治大學地政研究所碩士論文。
6.張嘉宇（2008年），「台北市辦公大樓租金影響因素分析-以物業管理觀點之分析」，國立政治大學地政學系研究所碩士論文。
7.張譯之（2005），「臺北市辦公不動產要價租金衡量因素之探討」，國立臺北大學不動產與城鄉環境學研究所碩士論文。
8.張譯之（2005年），「臺北市辦公不動產要價租金衡量因素之探討」，國立台北大學不動產與城鄉環境學系碩士班碩士論文。
9.陳幸宜（2003），「都市房價影響因素之系統動態模擬－台北市之實證研究」，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文。
10.游正田（2004），「兩岸科學園區發展策略之比較研究」，淡江大學中國大陸研究所碩士論文。
11.黃名義（2002），「辦公室租金與區位之研究」，國立政治大學地政研究所博士論文。
12.潛慧心（2006），「辦公大樓市場供需之研究－以台北市為例」，中國文化大學建築及都市計畫研究所碩士論文。
二、專書
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2.周文賢（2002），「多變量統計分析」，台北：智勝文化事業有限公司。
3.林元興（1995），「台北都會區辦公大摟供需模式之研究」，台北：行政院國家科學委員會研究報告。
4.林英彥（2000），「不動產估價」，台北：文笙書局股份有限公司。
5.凌志華（2007），「房地產市場研究模式解構」，北京：中國建築工業出版社。
6.張金鶚（1995），「臺灣地區住宅價格指數之研究」，台北：中華民國住宅學會研究報告。
7.莊孟翰（2005），「我國房屋交易及仲介制度對房屋市場及金融體系之影響」，台北：行政院經濟建設委員會專題研究計晝成果報告，頁214-219。
8.莊孟翰（2007），「台灣社會經濟環境變遷對未來住宅需求預測研究」，台北：行政院經濟建設委員會專題研究計晝成果報告，頁211。
9.黃台心（2005），「計量經濟學」，台北：雙葉書廊有限公司。
10.黃名義、張金鶚（1999年），「台北市辦公室市場租金之研究」，台北：1999年中華民國住宅學會第八屆年會論文集。
11.劉洪玉、張紅（2006），「房地產業與社會經濟」，北京：北京清華大學出版社。
12.蔣智明（2000），「商用不動產開發管理」，台北：華泰文化事業公司。
13.蔣智明（2000），「商用不動產開發管理」，台北：華泰文化事業公司。
14.盧秋玲（1999），「台北市辦公室租金影響因素之研究」，台北：行政院國家科學委員會專題研究計晝成果報告。
三、期刊
1.Baum, Andrew, and Turner, Neil (2004),“Retention Rates, Reinvestment and Depreciation in European Office Markets”, Journal of Property  Investment &Finance, vol. 22, no. 3, pp.214~235.
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3.Glascock, John L., Kim, Minbo, and Sirmans, C.F(1993), “An Analysis of Office Market Rents: Parameter Constancy and Unobservable”, The Journal of Real Estate Research, vol. 8, no. 4, pp.625~637.
4.Sivitanidou Rena Mourouzi(2002), “Office Rent Processes: The Case of U.S. Metropolitan Markets”, Real Estate Economics, vol. 30, no. 2, pp.317~344.
5.林韋宏、彭建文、林子欽（2003），「住宅屬性對空屋形成機率影響之研究–以台北市為例」，住宅學報，第12期，頁91~107。
6.莊孟翰（2003），「台灣的房地產發展趨勢分析」，不動產研究，第50卷第二期，頁83-90。
7.莊孟翰（2008），「2008年房地產市場景氣與未來發展趨勢」，台灣經濟金融月刊，第44卷第8期，頁62-73。
8.莊孟翰（2009），「住宅經典Ⅱ」，建築師全聯會雜誌特刊，頁12-14。
9.黃名義、張金鶚（2005年10月），「台北都會區大型企業的辦公室區位變遷研究」，管理評論，第24期，頁83~102。
四、網站
1.中央商務區管理委員會http://www.bjcbd.gov.cn/
2.中國商務部http://egov.mofcom.gov.cn/
3.中國國家統計局http://www.stats.gov.cn/
4.中華經濟研究院 http://sear.cier.edu.tw/zlk.htm
5.中關村高新科技園區管理委員會http://www.zgc.gov.cn/
6.內政部營建署http://www.cpami.gov.tw/web/index.php
7.世邦魏理仕-中國http://www.cbre.com.cn/china/chs/default.aspx
8.北京市政府http://www.beijing.gov.cn/
9.北京市統計局http://www.bjstats.gov.cn/
10.北京國土資源局http://www.bjgtj.gov.cn/
11.台北市政府主計處http://www.dbas.taipei.gov.tw/
12.台北市政府都市發展局http://www.udd.taipei.gov.tw/
13.金融街控股股份有限公司http://www.jrjkg.com/detail.aspx?id=1&ttype=100000&table=jin&pid=0105
14.信義房屋商業仲介部http://www.sinyi-commercial.com.tw/sinyicommercial/index.htm
15.戴德梁行http://www.dtz.com/portal/site/zh-cn/menuitem.e82eff245214ea73aeafe810e0108a0c/vgnextoid=0458047d50ea4010VgnVCM1000000e01a8c0RCRD