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系統識別號 U0002-1109200810580500
中文論文名稱 兩岸不動產證券化報酬與風險之研究──兼論以證券化方式辦理都市更新之評析
英文論文名稱 Real Estate Securitization risk and return research on Mainland and Taiwan ---Analysis of the operation on urban renwal through Real Estate Securitization
校院名稱 淡江大學
系所名稱(中) 中國大陸研究所碩士班
系所名稱(英) Graduate Institute of China Studies
學年度 96
學期 2
出版年 97
研究生中文姓名 賈健男
研究生英文姓名 Chien-Nan Chia
學號 691250020
學位類別 碩士
語文別 中文
口試日期 2008-06-20
論文頁數 106頁
口試委員 指導教授-李志強
委員-王健全
委員-張五岳
中文關鍵字 不動產證券化  都市更新  不動產  台灣  美國  日本 
英文關鍵字 Taiwan  Real estate securities  Urban Renewel 
學科別分類 學科別社會科學區域研究
中文摘要 美國、日本等為代表的發達國家經歷多年的文獻及經驗,己經形成了以不動產證券化為主要融資模式的成熟地產開發模式,將體現了不動產證券化和地產的各自特點和優勢,房地產業屬於資本密集型產業,房地產業的發展和運作需要大量資金的支持與經營,但在推動過程中往往只有財團參與,未普及一般投資人;為讓更多人能有機會參與投資及推動城市能有品質成長,本文以不動產證券化,作為一種新的融資方式, 以提高了台灣金融與地產資源配置的有效性。
而台灣因土地狹窄,都市發展能擴大使用非常有限,因此都市更新就成為民間與官方共同努力方向。而都市更新所需資金及產生利益如何分工與分配,以往的合建方式又無法為多數人所認同,因此也產生更新推動困難窘境,藉由更新權利轉換土地或金錢,及不動產證券化吸引直接資金,開發過程中利潤也可分享投資參與者,進而加速推動都市更優質的成長,與金融新產業的在台生根。
首先本文嘗試研究方法以歸納法、文獻探討法、和比較分析法為主、以證券金融學房地產經濟學為研究基礎運用計量經濟學及社會學探討在台灣以不動產證券化應運都市更新可行性,另從制度和市場兩個層面比較研究台灣不動產證券化的性質、收益、風險等。而台灣不動產證券化制度又師法美日兩國,運作過四年左右,期間由於新法剛上路再加上美國次級房貸信用金融風暴與國際原油大漲影響,在投資標的種類、借債上限和報酬率都受到相當規範保護。但其部分上市證券化商品其淨值與市場價格也都忠實反映出周遭環境變化,有助於各界對證券化商品的進一步認識與肯定。
再者,本研究認為,使用不動產證券化這項金融工具,能有效參予都市更新加速推動,因未直接金融讓參與的業者、地主、投資人都能透明化財務即做事前合理利潤收益評估;正因為如此都市更新才能因擴大資金來源且又能事先預估利潤,未來更新區如能以信義計畫區為範本,也將帶動台灣乃至大陸舊城改造新契機。
本文把不動產證券化和開發都市更新結合作為研究內容,從理論上論証了在開發與投資能有預期合理規範與預期收益,實現開發型不動產證券化的運作模式推動多數人能共同且較具經營規模的都市更新的可行性。
英文摘要 United Sates, the United Kingdom, Sweden, France, the Netherlands and Germany,
and other countries, have launched a vigorous real estate securitization campaign.
Experiencing the Asian financial crisis, Japan, Korea, Singapore, China’s Hong Kong,
also have drawn up laws and regulations, gradual to implement the Real Estate
Securitization. Taiwan promulgated the “Regulations on Real Estate Securitization”,
Here are a variety of real estate securities products in the market and to issue publicly
traded.

First of all, the paper from the system and the market level, a comparative study Taiwan securitization of real estate properties, income and risk. Taiwan Real Estate
Securitization from the United States and Japan, the operation of adjust three years,
therefore, the type of investment targets, borrowing ceiling, and the rate of return,
are still limited. Through experience analysis, the major factors which impact Taiwan
Real Estate. Securitization income are the housing sector production index, long-term
interest rates, Taiwan’s industrial production index and the GNP.

Secondly, the study considers that the use of real estate securities, in particular on the
development of real estate investment trusts-to urban renewal is the future Taiwan and
even Chinese mainland city a change by way. This study is to investigate the real estate securitization and urban update dose relationship and Construction of a Taiwan
suitable operation for the development of real estate securitization .

Finally, analyze the development of the Chinese mainland real estate securities ne-
cessity feasibility, development and infrastructure construction in the application,
and else from government departments, the trust industry, investors and the securities
market point of view.

Real Estate Securitization can solve real issues of liquidy, improving the fiscal balance,
raising production quality of the environment and the direct or indirect effects through
the industry association to promote economic growth and to achieve diversification of
financial products, expand the size of the capital market objectives. Therefore, the analysis of real estate securities and the proceeds from risk, and explore ways to make
better use of real estate securities into urban renewal, are the advanced topics for further
academic research.

論文目次 中文摘要---------------------------------------------------i
英文摘要-------------------------------------------------iii
第一章 導論-----------------------------------------------1
一、選題背景與目的-----------------------------------------1
二、研究問題與方法-----------------------------------------3
三、邏輯框架與研究之內容與章節安排-------------------------4
第二章 基礎理論與研究現狀評述-----------------------------8
第一節 不動產證券化基礎理論與內涵特性----------------------8
第二節 都市更新的相關概念及理論---------------------------20
第三節 不動產研究相關文獻 --------------------------------28
第三章 不動產證券化國際運作機制之探討--------------------32
第一節 國外方面-----------------------------------------32
一、 美國不動產證券化運作之經驗--------------------------33
二、日本不動產證券化運作之經驗---------------------------38
第二節 臺灣不動產及不動產證券化市場發展------------------49
一 臺灣不動產市場發展-------------------------------------49
二 臺灣不動產證券化發展概況與制度運作---------------------50
第三節 大陸不動產證券化市場發展--------------------------56
第四章 國際不動產證券報酬差異比較------------------------63
第一節 美國不動產證券報酬比較----------------------------63
第二節 日本不動產證券報酬比較---------------------------69
第三節 台灣不動產證券報酬比較---------------------------71
第五章 應用不動產證券化辦理都市更新可行性模式探討--------77
第一節 開發型不動產證券化研究----------------------------77
第二節 不動產投資信託應用于都市更新----------------------83
第三節 不動產資產信託應用于都市更新--------------------87
第四節 不動產證券化納入開發型不動產之評析----------------85
第六章 結論與建議----------------------------------------90
一 本文結論----------------------------------------------90
二、未來發展----------------------------------------------93三、建議--------------------------------------------------94
參考文獻-------------------------------------------------100
圖 目 錄
圖1-1---------------------------------------------------------6
圖2-1---------------------------------------------------------9
圖3-1--------------------------------------------------------36
圖3-2--------------------------------------------------------37
圖3-3--------------------------------------------------------42
圖3-4--------------------------------------------------------54
圖3-5--------------------------------------------------------54
圖3-6--------------------------------------------------------62
圖4-1--------------------------------------------------------64
圖4-2--------------------------------------------------------64
圖4-3--------------------------------------------------------65
圖4-4--------------------------------------------------------66
圖4-5--------------------------------------------------------67
圖4-6--------------------------------------------------------68
圖4-7--------------------------------------------------------68
圖4-8--------------------------------------------------------71
圖4-9--------------------------------------------------------71
圖5-1--------------------------------------------------------79
圖5-2--------------------------------------------------------82
圖5-3--------------------------------------------------------86
圖5-4--------------------------------------------------------86
圖5-5--------------------------------------------------------88

表目錄
表2-1----------------------------------------------------------16
表2-2----------------------------------------------------------20
表2-3----------------------------------------------------------21
表2-4----------------------------------------------------------26
表3-1----------------------------------------------------------36
表3-2----------------------------------------------------------43
表3-3----------------------------------------------------------47
表3-4----------------------------------------------------------53
表3-5----------------------------------------------------------55
表4-1----------------------------------------------------------65
表4-2----------------------------------------------------------66
表4-3----------------------------------------------------------69
表4-4----------------------------------------------------------70
表4-5----------------------------------------------------------70
表4-6----------------------------------------------------------73
表5-1----------------------------------------------------------78
表5-2----------------------------------------------------------84
表5-3----------------------------------------------------------87
表5-4----------------------------------------------------------88
參考文獻 一、 中文
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