淡江大學覺生紀念圖書館 (TKU Library)
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系統識別號 U0002-1107201108584100
中文論文名稱 中國大陸住宅調控政策之研究
英文論文名稱 A Study on the Housing Regulation Policy in Mainland China
校院名稱 淡江大學
系所名稱(中) 國際商學碩士在職專班
系所名稱(英) Executive Master's Program of Business Administration (EMBA) in International Commerce
學年度 99
學期 2
出版年 100
研究生中文姓名 張有存
研究生英文姓名 Yu-Tsun Chang
學號 798520101
學位類別 碩士
語文別 中文
口試日期 2011-06-17
論文頁數 101頁
口試委員 指導教授-林宜男
委員-汪渡村
委員-孫立群
委員-何怡芳
中文關鍵字 住宅市場  市場供需  市場失靈  調控政策 
英文關鍵字 housing market  Market supply and demand  market failure  regulation policy 
學科別分類 學科別社會科學商學
中文摘要 中國大陸早期實施福利住房制度,人民居住房屋由政府無償分配,一直到1998年才開始住宅市場交易制度,雖然住宅市場發展只有短短十幾年,但隨著經濟成長快速、都市化的發展及人口的攀升,對住宅需求越來越大,市場規模日益壯大,價格更是急遽攀升。住宅市場產生公平的問題,為解決此問題,中國政府實施一連串調控政策。
住宅調控政策包含信貸政策、稅收政策、土地政策及住宅保障政策,在一連串相關政策頒布後,檢討政策住宅市場能否回到正常軌道成為一項重要課題,究竟市場供需狀態是否正常、房屋價格穩定與否、調控政策的方向及力道是否恰當等極需被釐清。
本文首先探討市場失靈相關理論,建構調控政策必要性及原則,進而藉由探討日本房地產泡沫發生的原因及付出慘痛代價,和新加坡實施「居者有其屋」後獲得的成果,作為討論中國大陸房地產調控政策的借鏡。
除了理論探討之外,進一步了解中國住宅市場化的歷程及其特殊住宅政策,並探討其目前的住宅市場問題。最後探討中國政府調控政策運行關係流程,了解調控政策主管機關及政策運行流程架構後,再深入探討各項調控政策並提出調控政策淺見與方向,以期完善中國大陸住宅調控政策。
英文摘要 China welfare housing system for early implementation and people lived free allotted houses by the government until 1998, it was also the beginning of housing market trading system. Although the residential market had been implemented for several years, but the price and demand of housing are changed by a rapid increase with the rapid economic growth, urbanization, rising population and the growth of the market. Therefore, the housing market had fairness problem, in order to solve such kind of problems the government implement a series of regulation policy.

Housing regulation policies include credit policy, tax policy, land policy and housing security policy. After a series of related policies had been issued, the review of housing market policies can back on track to become an important issue. It needs to be clarified that whether the state of market supply and demand is normal, housing
prices stable or not, the direction and strength of the regulation policies are appropriate or not.

At first, this article discusses related theories of market failure and the necessary regulatory principles for developing policies, discussing the causes of pay a painful price in Japanese housing bubble further. Besides, the achievements of "Home Ownership" policy in Singapore will also be discussed and suggested for future housing market policies in Mainland China.

In addition to theoretical discussion, to understand further the history of the Chinese housing market and special housing policy and to explore the current housing market problems. Finally, we discuss the related path of government regulatory policies and realize the running process of authorized institutions, the humble opinions and proposes of regulation policy will be discussed for improving housing regulation policies in Mainland China.
論文目次 致謝................................................I
論文中文提要.......................................II
論文英文提要......................................III
目錄................................................V
表目錄............................................VII
圖目錄...........................................VIII
第一章 緒論.........................................1
第一節 研究動機與目的...............................1
第二節 研究範圍與架構...............................3
第三節 研究方法與限制...............................7
第四節 文獻探討.....................................8
第二章 政府調控基礎理論及日本、新加坡住宅政策的借鏡12
第一節 政府調控基礎理論與特性......................12
第二節 市場失靈造成日本房地產泡沫的探討............20
第三節 居者有其屋-新加坡住宅政策的探討.............29
第三章 住宅市場綜合探討............................36
第一節 住宅市場化改革發展..........................36
第二節 住房保障制度與土地使用限制探討..............45
第三節 住宅現況與問題探討..........................59
第四章 住宅調控政策探討............................68
第一節 住宅調控相關主管機關權責及運行機制..........68
第二節 住宅調控政策的綜合探討......................76
第三節 住宅調控政策的建議..........................86
第五章 結論與建議..................................90
第一節 結論........................................90
第二節 建議........................................95
參考文獻...........................................97


表目錄
表2-1 19791979年及2000年日本六大都市街地價格指數表 ................................. 22
表2-2 20092009年與2010年全球經商綜合便利程度排名表 .. 錯誤! 尚未定義書籤。尚未定義書籤。尚未定義書籤。
表3-1 20042004年至2008年中國大陸公職金存繳狀況表 ......................................... 47
表3-2 19981998年至2009年中國大陸經濟適用房統計表 ......................................... 53
表3-3 19981998年至2009年中國大陸房地產開發商投資金額表 ............................. 54
表3-4 19981998年至2009年中國大陸房地產開發商新工屋面積表 ................. 55
表3-5 20082008年及2009年各大城市商品房平均銷售價格比較表 ......................... 65
表4-1 20032003年及20112011年中國大陸信貸管制措施表 ............................................. 78
表4-2 19991999年至20112011年中國大陸貸款利率調整表 ............................................. 81
表4-3 中國大陸房地產稅賦五分類比較表中國大陸房地產稅賦五分類比較表 ........................................................ 82
表4-4 201120112011年中國大陸部份城市新建住房價格控制表 ....................................... 88

圖目錄
圖1-1 研究架構圖研究架構圖 ...................................................................................................... 6
圖2-1 19801980年至2010年日本貸款利率走勢圖 ..................................................... 26
圖3-1 中國大陸住宅市場化改革發展早期中國大陸住宅市場化改革發展早期 ............................................................ 38
圖3-2 中國大陸住宅市場化改革發展晚期中國大陸住宅市場化改革發展晚期 ............................................................ 43
圖3-3 19951995年至2008年中國廉租房受保障家庭戶數 ......................................... 51
圖3-4 19981998年至2009年總人口數(未包括香港、澳門特別行政區和臺灣省) .. 60
圖3-5 19981998年至2009年房地產開發企業建設房屋築面積(施工房屋) .......... 60
圖3-6 19981998年至2009年房地產開發企業建設屋築面積(竣工房屋) .......... 61
圖3-7 19981998年至2009年房地產開發企業個數 ..................................................... 61
圖3-8 19981998年至2009年房地產開發企業(單位)平均從業人員數 ...................... 62
圖3-9 19981998年至2009年商品房銷售面積 ............................................................. 63
圖3-10 19981998年至2009年商品房平均銷售價格 ................................................... 63
圖3-11 20092009年按收入等級分城鎮居民之調查戶比重 ......................................... 67
圖4-1 中國大陸房地產調控關係圖中國大陸房地產調控關係圖 ........................................................................ 76
圖4-2 19981998年至2009年房地產開發企業主要資金來源 ..................................... 77
參考文獻 一、論文書籍類:
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3、中華人民共和國網站,「今日中國/全國土地利用總體規劃綱要」,http://202.123.110.5/jrzg/2008-10/24/content_1129693_2.htm。
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http://www.ndrc.gov.cn/jj/default.htm。
5、中國財務部網站,「中國財務部主要職能」,
http://www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/benbugaikuang/。
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http://www.mlr.gov.cn/bbgk/。
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http://www.chinatax.gov.cn/n480462/n480513/n480979/n554109/1019166.html。
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http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/Ehistsearch。
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