房地產市場因買賣雙方投入的金額龐大，所以供需起伏的變化，受政治及經濟景氣的影響甚鉅。而房地產的投資，尤其是經營台北市豪宅市場的業者，該如何掌握好經營豪宅的關鍵成功因素，以因應總體環境的變化，突破銷售瓶頸，期以完成「零庫存」的目標，進而達到永續經營之目的，實乃投資房地產業者應加深切思考的議題。
 
    本論文研究方向，首先對研究的豪宅產品先下定義，然後說明關鍵成功因素的意涵及特性，進而從市場區隔理論、消費者行為、生活型態及與影響消費者購買因素、購買決策等為理論基礎架構，瞭解台北市豪宅市場的發展歷程，與這些理論的相對關係；進而了解如何掌握關鍵成功因素，設計迎合市場需求的豪宅產品，達到最高的消費者滿意程度，並在房地產市場上的經營上能立於不敗之地。

本研究係以幾個較具特色及知名的台北市都會區大樓型豪宅產品為研究個案，如「達永建設公司的信義公爵館」、「基泰、吉美、高意建設合作的信義之星」、「宏盛建設的帝寶」等個案為研究對象，做探索性的研究。針對個案經營關鍵成功因素來作探討，期能歸納整理出個案從土地的開發、產品的設計、價格的訂定、消費者的鎖定、行銷策略的運用等等來做深入的關鍵成功因素探討，了解業者如何提高消費者滿意的程度。研究整理後發現：從產品規劃及行銷策略上等掌握上述的關鍵成功因素，頗能締造出不錯的經營佳績。提供房地產業者未來針對豪宅產品定位與行銷策略之擬定有所參考依歸。

The demand of housing market is fluctuated greatly and influencing by the economic situation because of its huge investment.  The firms which provide Taipei’s luxury apartment market should have possessed the critical success factors, and have to adapt to the changes of environment.  By selling the apartment without inventory is important for developes, and then survive through the highly competitive market.
   This research first defines the luxury apartment, then explores the meaning of critical success factors, and this research this to clarify the relationship of market segmentation, consumer behavior and life style in Taipei’s luxury apartment market. The purpose of this research is to grasp the critical success factors in running luxury apartment market, designing the products which has met the need of market, and then heightening the customer’s satisfaction and being successful in this market. 
    This exploratory research collects related cases which are located in Taipei city. The critical success factors have included the land exploration, product design, pricing, consumer, and marketing strategies.  Finally, marketing strategy with detailed planning can help prompt the sales volume.

目     錄
第一章  緒論	1
第一節  研究動機與目的	1
壹、研究背景	1
貳、研究動機	2
參、研究目的	3
第二節  研究範圍與對象	4
壹、研究範圍	4
貳、研究對象	4
第三節  研究架構與流程	5
壹、研究架構	5
貳、研究流程	6
第二章  文獻探討	7
第一節  關鍵成功因素	7
壹、關鍵成功因素之意涵與特性	7
貳、分析關鍵成功因素的方法	11
參、確認關鍵成功因素的方法	12
第二節  市場區隔理論	13
壹、豪宅的定義	13
貳、市場區隔理論	15
參、房地產產品定位與市場區隔	18
第三節  消費者行為與影響消費者購買因素	26
第四節  消費者生活型態與消費者購買決策	33
第三章  豪宅市場分析	35
第一節  台北市豪宅發展歷史與演進	35
第二節  台北市豪宅市場概況	41
壹、台北市豪宅的供需概況	41
貳、台北市豪宅的銷售概況	43
參、「豪宅」對台北房地產開發的影響	46
第三節  豪宅的生產	48
第四章  研究設計	54
第一節  研究方法	54
第二節  訪談對象	58	
第三節  分析方法	60
第四節  問卷設計	63
第五章  個案分析與關鍵成功因素建構	64
第一節  台北市豪宅個案分析	64
第二節  問卷結果整理分析	66
第三節  個案關鍵成功因素之建構	71
壹、豪宅建築的整體面	71
貳、豪宅建築的個案面	71
參、豪宅共同關鍵成功因素	80
第六章  結論與建議	84
第一節  研究結果	84
壹、豪宅產品趨勢面	84
貳、豪宅產品本體面	85
第二節  研究發現	88
壹、豪宅產品行銷策略面	88
貳、豪宅產品相關建議	89
第三節  研究限制	91
第四節  後續研究建議	92
參考文獻	93
附錄一  豪宅個案簡介	103
附錄二  訪談問卷	129


表目錄
表2-1-1  國內、外學者對關鍵成功因素的定義	7
表2-3-1  相關文獻影響住宅選擇因素彙整表	29
表3-1-1  台北市第一、二代十大豪宅分析表	37
表3-1-2  台北市第三代十大豪宅分析表	39
表3-2-1  台北市1993年與2003年十大名宅	43
表3-2-2  2003年台北市票選十大潛力豪宅基本資料一覽表	45
表3-3-1  台北市豪宅生產主要建築師統計表	48
表3-3-2  93年北台灣十大建築師排名表（依總規劃量）	50
表3-3-3  92,93年北台灣預售十大建築師（依預售接案量）	50
表3-3-4  92,93年北台灣成屋十大建築師	51
表3-3-5  台北市國外建築師生產豪宅個案表	51
表3-3-6  近年投資台北市豪宅個案之公司資本額與母公司資訊	52
表3-3-7  銷售公司負責銷售的台北市豪宅個案統計表	53
表4-2-1  訪談對象一覽表	58
表5-1-1  台北市豪宅個案分析基本資料彙整表	64
表5-2-1  「台北市豪宅市場關鍵成功因素」研究問卷統計	66
表5-3-1  豪宅個案關鍵成功因素整理表	83















圖目錄
圖1-3-1  研究架構示意圖	5
圖1-3-2  研究流程圖	6
圖2-2-1  房地產行銷策略影響因素圖	19
圖2-2-2  房地產產品三個層次圖	20
圖2-2-3  市場區隔、選擇目標市場及市場定位的步驟圖	24
圖2-3-1  EKB消費者行為模式	32
圖2-4-1  馬斯洛（Maslow）的需要層級金字塔法圖	33
圖4-1-1  內容分析法的研究設計	56

中文部份
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