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系統識別號 U0002-1001201723005100
中文論文名稱 房地產開發選擇權評價: 二項式選擇權定價模型與蒙特卡羅模擬混合法
英文論文名稱 Evaluating the Real Estate Development Option: A Hybrid Approach of Binomial Options Pricing Model and Mote Carlo Simulation
校院名稱 淡江大學
系所名稱(中) 土木工程學系碩士班
系所名稱(英) Department of Civil Engineering
學年度 105
學期 1
出版年 106
研究生中文姓名 官苑鈞
研究生英文姓名 Yuan-Chun Kuan
電子信箱 audiroot@hotmail.com.tw
學號 603380220
學位類別 碩士
語文別 中文
口試日期 2017-01-04
論文頁數 87頁
口試委員 指導教授-葉怡成
委員-林正平
委員-范素玲
中文關鍵字 房地產開發  實質選擇權  二項式選擇權定價模型  蒙特卡羅模擬 
英文關鍵字 real estate development  real option approach  Binomial Options Pricing Model (BOPM)  Mote Carlo Simulation 
學科別分類 學科別應用科學土木工程及建築
中文摘要 在房地產開發投資領域中,由於未來景氣具有不確定性,為了判斷採取啟動開發專案或採取策略性等待何者較為有利,可利用實質選擇權觀念的延遲選擇權進行評估。本文提出三種評價模式:(1) 土地成本與房地產總銷售金額分成兩個期望值比例無關的隨機變數 (2) 土地成本與房地產總銷售金額分成兩個期望值比例固定的隨機變數 (3) 土地成本與房地產總銷金額分成二個期望值比例介於無關與固定與之間的變數。模式三以一個「土地價值持續因子」來整合模式一與二。土地價值持續因子越大,土地成本偏向只考慮前期土地價格;反之,土地價值持續因子越小,土地成本偏向考慮房地產銷售金額。本研究採用二項式選擇權定價模型與蒙特卡羅模擬混合法求解這三個模型。結果如下:(1) 敏感性分析顯示土地價值持續因子越高,擴張NPV越大。(2) 橫向分析:選擇權價值的分布顯示土地價值持續因子越高,擴張淨現值的分布會越靠右側。(3) 縱向分析:無論土地價值持續因子大小,時間越長,選擇權價值期望值都逐年上升,但是當土地價值持續因子越大,選擇權價值期望值增加得越多。無論土地價值持續因子高低,到期限時履約機率皆會大幅上升。
英文摘要 In the field of real estate development and investment, since the future economy is uncertain, to judge that either to start the development project or to adopt the delay strategy is more favorable, the delay real option approach can be employed. The real options approach in this study proposed three evaluation models: Model 1: the cost of land and the total amount of sales of real estate are two random variables without fixed ratio between their expectation value, Model 2: the cost of land and the total amount of sales of real estate are two random variables with fixed ratio between their expectation value, Model 3: Using a "Land Value Sustainable factor" to integrate model 1 and model 2 into a hybrid model. The larger the Land Value Sustainable factor, the closer the model near the model 1; on the contrary, the model near model 2. A hybrid approach of Binomial Options Pricing Model and Mote Carlo Simulation is employed to solve these three models. The results are as follows: (1) The higher the Land Value Sustainable factor, the greater the expansion value of extended NPV. (2) The higher the Land Value Sustainable factor, the distribution of extended NPV will more near the right side. (3) No matter the Land Value Sustainable factor is great or small, the expectation value of extended NPV increases every year, and when the Land Value Sustainable factors is greater, the expectation value of extended NPV increases sharply, and the execution probability increases significantly near the expiration date.
論文目次 摘要 I
ABSTRACT II
誌謝 III
目錄 IV
圖目錄 VI
表目錄 VIII
第一章 導論 1
1.1研究動機 1
1.2研究方法 3
1.3研究內容 4
第二章 文獻回顧 6
2.1房地產開發投資決策 6
2.2淨現值評價法 12
2.3實質選擇權評價法 12
2.3.1選擇權之分類 12
2.3.2實質選擇權之定義 13
2.3.3實質選擇權之特性 14
2.3.4實質選擇權之優點 15
2.3.5實質選擇權之分類 15
2.4選擇權評價的原理與方法 17
2.4.1選擇權評價方法之原理:權益期望值 17
2.4.2選擇權評價方法之分類 18
2.5二項選擇權定價模型(BOPM) 19
2.5.1二叉樹法理論 19
2.5.2二叉樹法計算過程 20
2.5.3二叉樹法計算實例 22
2.6房地產開發決策之實質選擇權評價 25
第三章 房地產開發投資決策之實質選擇權模型 29
3.1模式一:土地成本與房地產總銷售金額分成兩個期望值比例無關的隨機變數 29
3.2模式二:土地成本與房地產總銷售金額分成兩個期望值比例固定的隨機變數 30
3.3模式三:土地成本與房地產總銷金額分成二個期望值比例介於無關與固定與之間的變數 31
第四章 混合模擬法的二項式法評價法 34
4.1混合模擬法的二項式法評價法原理 34
4.2雙變數常態隨機數值的蒙特卡羅模擬 36
4.3模式一:土地成本與房地產總銷售金額分成兩個期望值比例無關變數 37
4.4模式二:土地成本與房地產總銷售金額分成兩個期望值比例固定變數 40
4.5模式三:土地成本與房地產總銷金額分成二個期望值比例介於無關與固定與之間的變數 41
第五章 數值分析結果 45
5.1市場參數統計 45
5.2敏感性分析:土地價格受前期房地產總銷售金額影響下,各變數對選擇權價值的影響 50
5.3 敏感性分析:土地價格受當期房地產總銷售金額影響下,各變數對選擇權價值的影響 57
5.4 橫向分析:選擇權價值的分布 63
5.5 縱向分析:各期選擇權價值的分析 66
5.6 縱向分析:各期履約機率的分析 75
第六章 結論與建議 84
6.1結論 84
6.2建議 85
參考文獻 86



圖目錄
圖2-1專案開發流程 11
圖2-2選擇權之分類 13
圖2-3選擇權評價之方法 19
圖4-1混合模擬法的二項式法評價法原理 36
圖4-2模型一土地成本與房地產總銷金額分成二個期望值比例無關變數 40
圖4-3模型二土地成本與房地產總銷金額分成二個期望值比例固定變數 41
圖4-4模型三A土地成本與房地產總銷金額分成二個期望值比例介於無關與固定與之間的變數(上圖為主要二叉樹,下圖為從屬二叉樹,起始現值L=0 7) 43
圖4-5模型三B土地成本與房地產總銷金額分成二個期望值比例介於無關與固定與之間的變數(上圖為主要二叉樹,下圖為從屬二叉樹,起始現值L=0 7) 44
圖5-1現價(房地產總銷售金額)之敏感性分析 52
圖5-2房地產價格波動率之敏感性分析 52
圖5-3房地產價格變化率之敏感性分析 53
圖5-4履約價格(建築成本)之敏感性分析 53
圖5-5存續期間之敏感性分析 54
圖5-6土地價值持續因子之敏感性分析 54
圖5-7相關係數之敏感性分析 55
圖5-8土地價格波動率之敏感性分析 55
圖5-9土地現在價值之敏感性分析 56
圖5-10必要報酬率之敏感性分析 56
圖5-11現價(房地產總銷售金額)之敏感性分析 58
圖5-12房地產價格波動率之敏感性分析 59
圖5-13房地產價格變化率之敏感性分析 59
圖5-14履約價格(建築成本)之敏感性分析 60
圖5-15存續期間之敏感性分析 60
圖5-16土地價值持續因子之敏感性分析 61
圖5-17相關係數之敏感性分析 61
圖5-18土地價格波動率之敏感性分析 62
圖5-19土地現在價值之敏感性分析 62
圖5-20必要報酬率之敏感性分析 63
圖5-21土地價格受前期房地產總銷售金額影響下擴張淨現值的直方圖 65
圖5-22土地價格受當期房地產總銷售金額影響下擴張淨現值的直方圖 66
圖5-23路徑數(紅色)與節點機率(藍色) 67
圖5-24不同房地產價格波動率下的選擇權擴充淨現值之期望值 70
圖5-25不同房地產價格變化率下的選擇權擴充淨現值之期望值 70
圖5-26不同房地產現值下的選擇權擴充淨現值之期望值 71
圖5-27不同履約價下的選擇權擴充淨現值之期望值 71
圖5-28不同存續期間下的選擇權擴充淨現值之期望值 72
圖5-29不同土地價值持續因子下的選擇權擴充淨現值之期望值 72
圖5-30不同相關係數下的選擇權擴充淨現值之期望值 73
圖5-31不同土地波動率下的選擇權擴充淨現值之期望值 73
圖5-32不同土地現價下的選擇權擴充淨現值之期望值 74
圖5-33不同必要報酬率下的選擇權擴充淨現值之期望值 74
圖5-34房地產總銷售金額(紅色)與履約判斷(藍色) 76
圖5-35履約機率(紅色) 76
圖5-36不同房地產價格波動率下的履約機率 79
圖5-37不同房地產價格變化率下的履約機率 79
圖5-38不同房地產總銷售金額現值下的履約機率 80
圖5-39不同履約價格(建築成本)下的履約機率 80
圖5-40不同存續期間下的履約機率 81
圖5-41不同土地價值持續因子下的履約機率 81
圖5-42不同相關係數下的履約機率 82
圖5-43不同土地價格波動率下的履約機率 82
圖5-44不同土地現在價值下的履約機率下的履約機率 83
圖5-45不同必要報酬率下的履約機率 83

表目錄
表2-1間接成本估計原則 7
表4-1參數計算 38
表5-1土地價格指數之調整 46
表5-2地價指數、房地產指數、營建工程物價指數 47
表5-3各指數的年變化率 48
表5-4本研究敏感性分析採取的基準值 49
表5-5本研究敏感性分析採取的基準與統計值 49
表5-6各變數的平均值及標準差 65
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