本研究旨在檢視新加坡與美國REITs市場，從2008年金融風暴後上漲的期間，是否存在從眾行為現象。主要採用CSSD和CSAD兩種衡量方式，利用非線性迴歸進行分析，並加入恐慌指數、利率因子、市場大盤指數等，彙整影響新加坡與美國REITs市場發生從眾行為之原因。
研究資料期間自2009/01/01至2016/11/14，涵蓋金融海嘯後上漲的時期，可作為未來投資人投資時可參考之依據。實證結果顯示：
1.	從眾行為存在顯著的非線性結果，在該期間市場報酬波動劇烈正向與負向的情況下，從眾行為顯著的存在。
2.	美國、新加坡REITs市場在量化寬鬆政策(QE)實施後，市場指數在向上走升的趨勢時，從眾行為更加明顯。
3.	對於新加坡與美國REITs市場在金融海嘯發生後期間，當恐慌指數(VIX)越高也意味者投資人對股市狀況感到不安，從眾行為會更加顯著。
4.	當發生全球股災時，在整體市場下跌造成損失時，從眾行為短期間就會消失。
5.	在兩國市場REITs指數交互作用模型中，新加坡REITs 指數在研究期間報酬率波動，對於美國REITs市場產生從眾行為有顯著影響。

This study investigates the herding behavior of REITs in the Singapore and United States Market during the period after the 2008 financial tsunami. Two measurements to herding behavior, CSSD and CSAD, and non-linear regression model are used in this paper.  Moreover, the volatility index, interest rate, S&P500 index, SG-STI index are also added in the model to consolidate the reasons affecting the Singapore and the United States REITs market. 
The sample period is from 2009/01/01 to 2016/11/14, combining the rising period after the financial tsunami. The conclusions are useful to investors for the future investment. The empirical results are list as follow.
1.	Herding behavior has significant nonlinear results. The dispersion would be lower in extreme return conditions, if herding occurs.
2.	The market index had risen trends as herding behavior more significant after implementing QE policy to Singapore and United States REITs market.
3.	To the Singapore and United States REITs market period after financial tsunami. When volatility index higher means uncertainty of stock market to investor, will make herding behavior more significant.
4.	The herding behavior will disappeared shortly when the global stock market crash and the overall market decline caused losses.
5.	In the interaction model of Singapore and U.S. REITs index, Singapore REITs return have more significant effect on herding behavior of U.S. REITs market.

目錄
中文目錄.........................................				I
英文目錄.........................................				II
目錄	.........................................				III
表目錄	.........................................				IV
圖目錄	.........................................				V
第一章、	前言..................................				1
第一節、	研究動機..............................			1
第二節、	研究目的..............................			5
第三節、	研究架構與流程.......................			7
第二章、	不動產投資信託簡介............................		9
第一節、	不動產投資信託定義與介紹....................	9
第二節、	不動產投資信託的效益與結構..................	10
第三節、	美國REITs市場簡介.......................		14
第四節、	新加坡REITs市場簡介......................		17
第三章、	文獻探討..............................			   	20
第一節、	從眾行為理論與成因......................	  	20
第二節、	從眾行為之研究......................			22
第四章、	研究方法..............................				27
第一節、	研究模型......................					27
第二節、	進階總體經濟變數實證模型...................	   	30
第三節、	研究資料與研究期間......................			32
第五章、	實證結果與分析......................				34
第一節、	初步實證結果與分析....................			34
第二節、	進階總體變數模型實證與分析................		40
第六章、	結論..............................					48
參考文獻..........................							50


表目錄
【表1】不動產證券化定義.............................			9
【表2】不動產證券化兩類分別性質....................				10
【表3】美國REITs 標的資產之種類...................				16
【表4】敘述統計表-美國REITs市場...................				34
【表5】敘述統計表-新加坡REITs市場.................				35
【表6】美國 CSAD模型加入總體經濟變數之實證結果....			40
【表7】美國 CSSD模型加入總體經濟變數之實證結果....			41
【表8】新加坡 CSAD模型加入總體經濟變數之實證結果...			44
【表9】新加坡 CSSD模型加入總體經濟變數之實證結果....			45
 
圖目錄
【圖1】研究流程圖...............................				8
【圖2】不動產證券化分類.........................				10
【圖3】不動產投資信託流程圖.....................				12
【圖4】美國S&P500指數與平均每日報酬波動........				36
【圖5】美國REITs市場CSAD與CSSD每日值.........				36
【圖6】新加坡海峽時報指數與平均每日報酬波動.......				38
【圖7】新加坡REITs市場CSAD與CSSD每日值.......				38

(一)中文文獻
1.	王健安、張金鶚（2009），「臺灣 REITs與 REATs發行個案之典型事實分析」，台灣銀行季刊，169-223。 
2.	江宏儒(2002)，「股票市場從眾行為之探討：新興市場與已開發國家之比較」，高雄第一科技大學財務管理研究所碩士論文。
3.	李春安、賴藝文（2005），「股市劇烈波動區間臺灣股票市場與本國機構投資人從眾行為之研究」，臺灣管理學刊，5（2），231-268。
4.	林士家（2012），「國際股市投資人從眾行為成因之再探討」，國立高雄大學金融管理學系碩士論文。
5.	財團法人台灣經濟研究院（2013），「活絡我國不動產證券化市場之研究期末報告」。
6.	許培基、陳軒基、黃淑貞（2005），「基金經理人為何出現群集行為？」，管理評論，24（4），57-81。
7.	陳明吉、曾婉婷（2008），「台灣不動產市場從眾行為之檢視」，管理與系統 (TSSCI)，15(4)，591-615 。
8.	陳思蒨（2014），「股市從眾效應:以台灣股市為例」，淡江大學財務金融學系碩士在職專班學位論文。
9.	陳振甯(2012)，「金融海嘯前後台灣股市散戶投資人過度自信之研究」，國立虎尾科技大學經營管理研究所碩士論文。
10.	楊永富（2008），「台灣證券市場從眾行為實證檢視：整體股票市場和產業觀點」，長榮大學經營管理研究所學位論文。
 
 (二)英文文獻 
1.	Bikhchandani S., Hirshleifer D. and Welch I. (1992). “A theory of fads, fashion, custom, and cultural change as informational cascades”. The Journal of Political Economy, Volume 100, 992-1027.
2.	Bikhchandani, S. and Sharma, S. (2000). “Herd behavior in financial markets”. IMF Working Paper, March, 279-310.
3.	Blasco, N. Ferreruela, S. (2008). “Testing Intentional Herding in Familiar Stocks: An Experiment in an International Context.” Journal of Behavioral Finance, Volume 9(2), 72-84.
4.	Chang, E.C., Cheng, J.W. and Khorana, A. (2000). “An examination of herd behavior in equity markets: an international perspective”. Journal of Banking and Finance, Volume 24(10), 1651-1679.
5.	Christie, W.G., Huang R.D. (1995). “Following the pied piper:  Do individual returns herding around the market?” Financial Analysts Journal, Volume 51(4), 31-37.
6.	Cote, J. Sander, D. (1997). “Herding Behavior: Explanations and Implications”. Behavioral Research In Accounting, Volume 9, 20-45.
7.	Froot, K.A., Scharfstein, D.S. and Stein, J.C. (1990). “Herd on the street: Informational inefficiencies in a market with short-term speculation”. Journal of Finance, Volume 47, 1461-1484.
8.	Gompers, P., Metrick A. (2001). “Institutional Investors and Equity Prices”. The Quarterly Journal of Economics, Volume 116, 229-259.
9.	Lakonishok, J. Shleifer A. and Vishny R.W. (1992). “The impact of institutional trading on stock prices.” Journal of Financial Economics, Volume 31, 13-43. 
10.	Louis, K., Lakonishok, J. (1995). “The behavior of stock prices around institutional trades”, The Journal of Finance, Volume 50, 1147-1174. 
11.	Nofsinger and Sias, Richard W. (1999). “Herding and Feedback Trading by Institutional and Individual Investors”, Journal of Finance, volume. 54, issue 6, 2263-2295.
12.	Philippas, N.,Economou, F., Babalos, V. (2013). “Herding behavior in REITs: Novel tests and the role of financial crisis”, International Review of Financial Analysis, Volume 29, 166–174.
13.	Welch, Ivo. (1992). “Sequential sales, learning, and cascades”, Journal of Finance, Volume 47(2):695-732.
14.	Zhou, J., & Anderson, R. I. (2010). “Extreme risk measures for international REIT markets”, Journal of Real Estate Finance and Economics, Volume 45, 152-170.