我國自2002 年開放外資以投資為目的持有我國不動產以來，國內的商業不動產投資市場經由外資背景機構投資人/法人投資人 (Institutional Investor) 的積極投入，對不動產投資市場帶來全新的觀念，完全打破傳統的思惟，為我國不動產投資市場帶來全新風貌。

自1936年開始發展之「售後租回交易」 (Sale and Leaseback Transaction)，在許多不動產投資市場發展成熟之先進國家經過多年運作，已發展相當成熟。反觀我國由於主客觀因素影響，遲至2004年底至2005年初才因外資引進，發展出第一個成功案例。

本研究分成二階段，第一階段探討（1）不動產售後租回對買賣雙方之正反面效益（2）財會制度、不動產稅務規範及法令規範（3）不動產投資之資本預算財務模型（4） 非關財務評估要點，藉此了解在我國進行不動產投資之各項重點；第二階段經由個案研究，探討實際案例之應用。

本研究有下列主要的發現
1.不動產售後租回交易為一整合性交易，透過平衡買賣雙方利益，創造雙贏之交易架構。
2.售後租回交易為一整合性交易架構，因此在進行投資同時，買賣雙方必須同時進行不動產及企業營運之雙重分析。
3.在不動產售後租回交易，投資人可以提前透過完整之財務模型試算出變數對投資報酬之影響，提前做好規畫並有助於規避投資風險。

Since government liberated regulations of acquisition of real estates for foreign investment in 2002, foreign institutional investors have been aggressively participating in the domestic market of real estate investment.  These investors introduce new investment concepts and approaches, which brings some impacts to the local industry.  Furthermore, it has significantly changed the prospect of local real estate investment.

The concept of “Sale and Leaseback Transaction” was firstly introduced in 1936.  Since then, this model has been very successfully demonstrated and further developed in several mature markets.  Nevertheless, until late of 2004 to early 2005, the first case of real transaction emerged in local market and was concluded by foreign institutional investor 

This research comprises of two sections.  The first section will focus on the following elements: (1) Pros and cons on real estate sale and leaseback transaction model for sellers and buyers, (2) Study of R.O.C. GAAP, tax regulations and legal regulations,  (3) Study of real estate investment capital budget models (4) Non- financial relative decision criterion.  By means of the abovementioned studies, we will scrutinize the key factors upon real estate investment in local market.  The second section will provide a real case of the said transaction, and further discuss the application in real estate market.

Major conclusions result from this study indicate : 
1.Real Estate Sale and Leaseback transaction model is considered as an integrated transaction model.  By balancing buyer’s and seller’s benefits, this model can create a win-win situation.
2.As it’s an integrated transaction model, the investment assessment should cover both real estate analysis and business operation appraisals
3.During the transaction assessment, the investor can understand the impact of variables variation to the investment return, and eliminate the potential investment risk in advance.

目  錄

頁次

目  錄	I
表目錄	V
圖目錄	VII

第一章 緒論	1
第一節 研究動機	1
第二節 研究目的	4
第三節 研究範圍及研究流程	4
一、	研究範圍	4
二、	研究流程	5
第四節 論文架構	7
第二章 文獻回顧及售後租回交易模式探討	8
第一節 售後租回交易發展背景及相關文獻	8
第二節 售後租回對買賣雙方之實質效益探討	11
一、	投資人預期之正面效益探討	12
二、	投資人可能產生之負面效益探討	13
三、	賣方預期之正面效益探討	13
四、	賣方可能產生之負面效益探討	14
第三節 財會制度在不動產售後租回案影響	15
一、	資本租賃與營業租賃	15
二、	折舊在財務報表上的處理	16
第四節 我國現行不動產稅務制度	18
一、	不動產取得所產生之稅負	18
二、	不動產持有期間之稅負	18
三、	不動產處分所產生之稅負	18
第五節 不動產投資規範及限制	20
一、	限制私人持有之土地	20
二、	限制外國人持有之土地	20
三、	外國人在我國取得土地之權利及義務	21
四、	保險公司投資不動產規範	22
五、	其他重要規範	22
第三章 研究方法及投資評估模型	24
第一節 研究方法	24
一、	個案研究法 (Case Study)	25
二、	資本預算介紹 (Capital Budget)	27
第二節 資本預算財務模型建立	29
一、	期初投資總額推算 (Initial Investment；II)	29
二、	投資人持有期間現金流量公式	30
三、	賣方在投資人持有資產期間之現金流量計算	32
四、	處分價格之推算	32
五、	現金流量模型建立	35
六、	重要變數	36
第三節 投資人之財務決策分析探討	37
一、	比率分析 (Ratio Analysis)	37
二、	還本期法 (Payback)	38
三、	淨現值法 (Net Present Value；NPV)	38
四、	內部報酬率法 (Internal Rate of Return；IRR)	39
五、	敏感性分析 (Sensitivity Analysis)	40
第四節 賣方之財務決策分析探討	40
一、	淨現值差異法 (NPV Differential；NPVDAR)	40
二、	銜接率法 (Crossover Rate；CR)	41
第五節 投資策略與非財務關聯決策衡量因素探討	42
一、	投資人偏好	42
二、	資產品質評估（Due Diligence）	44
三、	不動產替代用途及出場機制	45
第四章 個案探討	47
第一節 個案背景介紹	47
一、	標的物概述	47
二、	買方投資背景及動機	48
三、	賣方背景及動機	49
第二節 交易架構及SWOT分析	50
一、	基本架構	50
二、	買方對本案之SWOT分析	51
三、	賣方對本案之SWOＴ分析	52
第三節 投資效益評估	54
一、	資本預算主要假設條件	54
二、	投資報酬試算	55
三、	影響投資報酬之變數觀察	60
第四節 個案結論	68
第五章 結論及建議	69
第一節 結論	69
第二節 建議	70
第三節 研究限制及後續研究建議	71
參考文獻	72
附錄	76
附錄一、 不動產相關稅賦計算	76
附錄二、 2004及 2005年財務報表	80
附錄三、 獨立投資案 - 無融資現金流量表	83
附錄四、 獨立投資案 - 融資現金流量表	84
附錄五、 賣方繼續持有及售後租回現金流量表	85


 
表目錄

頁次
表一 歐洲各國主要售後租回成交案例	10
表二 臺北市地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表	17
表三 不動產各階段應繳納稅賦表	19
表四 標的物說明	48
表五 資本預算試算條件	54
表六 年度還本比較表	56
表七 年度邊際效益比較表	56
表八 內部投資報酬率 (IRR)比較表- 無舉債	57
表九 內部投資報酬率 (IRR)比較表- 舉債	57
表十 槓桿效益表 – 稅前	57
表十一 槓桿效益表 – 稅後	58
表十二 融資比率與利率敏感性分析 – 持有一年	60
表十三 融資比率與利率敏感性分析 – 持有二年	61
表十四 融資比率與利率敏感性分析 – 持有三年	62
表十五 融資比率與利率敏感性分析 – 持有四年	62
表十六 融資比率與利率敏感性分析 – 持有五年	63
表十七 資本還原率敏感性分析 – 舉債前	64
表十八 資本還原率敏感性分析 – 舉債後	65
表十九 舉債違約風險 – 第一年度償債保證倍數表	67


 

圖目錄

頁次
圖一 本研究之研究流程	6
圖二 基本不動產財務模型架構	29
圖三 銜接率(Crossover Rate)示意圖	41
圖四 個案銜接率示意圖	59
圖五 資本還原率敏感性分析圖 – 舉債前	65
圖六 資本還原率敏感性分析圖 – 舉債	66

中文部份
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6.姜堯民，（2001），不動產投資－理論與實務，新陸書局
7.姜堯民，（2000），現代財務管理，華泰書局
8.張金鶚，（1997），房地產投資與決策分析－理論與實務，華泰書局
9.黃嘉興，（2001），不動產投資管理，新陸書局
10.鄭丁旺，(2004)，中級會計學(上冊)，第八版
11.鄭丁旺，(2004)，中級會計學(下冊)，第八版
12.廖咸興、李阿乙、梅建平合著，（1999），不動產投資概論，華泰書局
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西文部份
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4.CCIM Institute (2002), “Market Analysis For Commercial Investment Real Estate”, Chicago, CCIM Institute
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5.CCIM Institute，2005年12月
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