台灣地區人口快速老化，加上少子化的影響，造成扶老比由99年的14.6%，到149年預估將增加至85.1%，如此將加重具生產力人口的負擔。「自己籌措退休來源」在98年已提升至28.15%，總計自94 年至98年已增加7.37%。。世界銀行所提多層次之經濟安全體系中第3層的保障，對於老年經濟安全台灣只有私人商業保險一項，顯然不足。
台灣在98年自有房屋比率87.89%，其中91.5％屋主的年齡更高達65-74歲，而且為主要資產之一。「反向抵押貸款」又可稱作「房屋淨值轉換抵押貸款」，在歐美國家實施已經有一段歷史。老年屋主將其房屋做為抵押品，再從其中借提房屋淨值轉換成現金的一種方式，作為主要退休金來源或是退休金補充性來源皆無不可。不同於一般房屋抵押貸款，其現金流向是由貸款機構流向借款人，因此稱為「反向抵押貸款」。
本研究以某大型金控公司所屬大台北都會區（台北市及新北市）業務人員為樣本，因為其具有第一線業務人員與可能借款人之雙重角色；同時內政部社會司已規劃自101年起，試辦「以房養老」業務，初期可能選擇都會區，例如台北市或新北市等地區先行試辦，具有指標意義與參考價值。本研究運用卡方檢定分析，分析業務人員個人基夲資料與接受此行銷概念及受訓之意願；或是以消費者立場認為辦理反向抵押貸款的可行性，作為未來政府機構或貸款機構開辦時之參考。

關鍵字: 反向抵押貸款、老年經濟安全、以房養老、退休金。

The combined effects of low birth rate and the rapid aging of Taiwan's population has caused the ratio of people in the workforce to people retired to be steadily increasing. For example, It is estimated that in 2010 there was 14.6% of the population retired, and by 2060 this will increase to 85.1% retired. In addition to this, Taiwan neither offers socioeconomic safety nets like Social Security in America; nor do companies offer similar retirement packages; nor will existing private commercial insurance be adequate. Because of this, more retired people will be seeking their own source to finance their retirement; the percentage of people doing this in 2009 reached 28.15%, an increase of 7.73% from 2005 to 2009. 
 In 2009 the percentage of people in Taiwan who owned their own home was 87.89%.  People between 65-74 owning their own home was 91.5%, this being their primary assets. Because of this, older homeowners are seeking means of using the assets of their home to finance their retirement. One such way of doing this is "reverse mortgages" (RM) also known as "home equity conversion mortgage" (HECM). In a reverse mortgage, elderly homeowners use the equity of their homes as collateral for a loan as the main or supplementary means to finance their retirement. Although reverse mortgages have been used for this purpose for some time in the United States and Europe, their use in Taiwan is only in the pilot stage for 2012 by the Ministry of Interior.
This study will analyze the feasibility of using reverse mortgages in the metropolitan area of Taipei. It will use business people from a large financial holding company as a sample, because their staff will be instrumental in carrying out RM and the metropolitan area of Taipei will most likely be the initial pilot area and serve as the index for reference value. The Pearson chi-square test will be used to analyze data from individual-based marketing and training to test the feasibility of RM for future lending institutions.  
key words: safety net, retirement packages, retire planning, retire risks, retirement, pension, RM, HECM, elderly homeowners

目 錄
圖目錄	III
表目錄	IV
附錄	V
第一章 緒論	1
第一節  研究動機	1
第二節  研究背景與目的	9
第三節  論文架構	17
第二章 文獻探討	18
第一節  從需求面的角度探討	18
第二節  從供給面的角度探討	19
第三節  從所得替代的角度探討	21
第四節  從法律適用的角度探討	22
第五節  其他相關文獻及資料	23
第六節  反向抵押貸款商品介紹	25
第三章 反向抵押貸款商品與市場介紹	31
第一節  反向抵押貸款商品特性	31
第二節  反向抵押貸款之風險	35
第三節  世界各國反向抵押貸款市場的發展	42
第四章 研究方法	50
第一節  研究對象與抽樣方法	50
第二節  問卷設計、變項定義與敘述性統計	51
第三節  研究假設	57
第五章 實證研究	60
第一節  研究方法	60
第二節  研究假設	61
第三節  實證研究	62
第六章 結論與建議	74
第一節  研究限制與建議	74
第二節  研究結論	75
第三節  未來研究方向	78
參考文獻	80
圖目錄
圖1.1 台灣地區歷年來自有住宅比率	6
圖1.2台灣地區住宅佔家庭淨資產比率	7
圖1.3國人退休後最擔心的事	10
圖1.4國人退休後最希望的事	10
圖1.5台閩地區零歲歷年平均餘命	12
圖1.6台灣勞工平均退休年齡	12
圖1.7台灣地區歷年來消費者物價指數	13
圖1.8老人無法自行料理生活比率	14
圖1.9研究流程架構圖	17
圖3.1 反向抵押貸款臨界風險示意圖	38
圖3.2房屋價值在一般抵押貸款與RM抵押貸款之餘額變化	41
 
表目錄
表1.1臺閩地區人口65歲以上比率及人口老化指數	3
表1.2 65歲以上老人之主要經濟來源	4
表1.3臺閩地區人口三階段年齡結構、扶養比	5
表1.4 65歲以上老人日常生活費用使用情形	16
表3.1反向抵押貸款與一般抵押貸款之比較表	35
表4.1受訪者基本資料	55
表4.2受訪者對反向抵押貸款的了解與看法	56
表5.1問卷前後了解方向變化表	62
表5.2業務人員對行銷RM抵押貸款意願分析表	67
表5.3 RM抵押貸款可行性分析表	70
表5.4男女各年齡層對RM抵押貸款可行性分析表	72
表5.5頂客族RM抵押貸款分析表	73


附錄
附錄一. 主要國家歷年平均餘命	84
附錄二. 主要國家CPI年增率	85
附錄三. 民國96年中老人身心社會生活狀況長期追蹤（第六次）調查	86
附錄四. 各國人口老化所需時間比較	87
附錄五. 勞保年金開辦前勞保老年給付歷年資料	88
附錄六. 台灣地區「反向抵押貸款」市場性分析問卷調查	89
附錄七. 社會救助法施行細則	93

參考文獻：
中文部份：
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周信佑（2010年2月2日），「以房養老」是否可行？《中央網路報》
張金鶚（2009年12月17日），張金鶚：以房養老 政府是最大阻力，《聯合報/A2版/焦點》。
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網路資源：
行政院主計處：http://win.dgbas.gov.tw
內政部營建署：http://ehi.cpami.gov.tw
內政部戶政司：http://www.ris.gov.tw/ch4/static/ 
內政部統計處：http://www.moi.gov.tw/stat/
行政院經濟建設委員會：http://www.cepd.gov.tw/
行政院主計處：http://www.dgbas.gov.tw
中華民國統計資訊網：http://www.stat.gov.tw