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系統識別號 U0002-0607201113252100
中文論文名稱 我國實施反向抵押貸款可行性之研究
英文論文名稱 Study On The Feasibility Of Carrying Out Reverse Mortgages In Taiwan
校院名稱 淡江大學
系所名稱(中) 保險學系保險經營碩士在職專班
系所名稱(英) Department of Insurance
學年度 99
學期 2
出版年 100
研究生中文姓名 林俊哲
研究生英文姓名 Chun-Che Lin
電子信箱 jim5168.lin@msa.hinet.net
學號 798560164
學位類別 碩士
語文別 中文
口試日期 2011-06-15
論文頁數 96頁
口試委員 指導教授-林麗銖
委員-陳瑞
委員-郝充仁
中文關鍵字 反向抵押貸款  老年經濟安全  以房養老  退休金 
英文關鍵字 safety net  retirement packages  retire planning  retire risks  retirement  pension  RM  HECM  elderly homeowners 
學科別分類 學科別社會科學商學
中文摘要 台灣地區人口快速老化,加上少子化的影響,造成扶老比由99年的14.6%,到149年預估將增加至85.1%,如此將加重具生產力人口的負擔。「自己籌措退休來源」在98年已提升至28.15%,總計自94 年至98年已增加7.37%。。世界銀行所提多層次之經濟安全體系中第3層的保障,對於老年經濟安全台灣只有私人商業保險一項,顯然不足。
台灣在98年自有房屋比率87.89%,其中91.5%屋主的年齡更高達65-74歲,而且為主要資產之一。「反向抵押貸款」又可稱作「房屋淨值轉換抵押貸款」,在歐美國家實施已經有一段歷史。老年屋主將其房屋做為抵押品,再從其中借提房屋淨值轉換成現金的一種方式,作為主要退休金來源或是退休金補充性來源皆無不可。不同於一般房屋抵押貸款,其現金流向是由貸款機構流向借款人,因此稱為「反向抵押貸款」。
本研究以某大型金控公司所屬大台北都會區(台北市及新北市)業務人員為樣本,因為其具有第一線業務人員與可能借款人之雙重角色;同時內政部社會司已規劃自101年起,試辦「以房養老」業務,初期可能選擇都會區,例如台北市或新北市等地區先行試辦,具有指標意義與參考價值。本研究運用卡方檢定分析,分析業務人員個人基夲資料與接受此行銷概念及受訓之意願;或是以消費者立場認為辦理反向抵押貸款的可行性,作為未來政府機構或貸款機構開辦時之參考。

關鍵字: 反向抵押貸款、老年經濟安全、以房養老、退休金。
英文摘要 The combined effects of low birth rate and the rapid aging of Taiwan's population has caused the ratio of people in the workforce to people retired to be steadily increasing. For example, It is estimated that in 2010 there was 14.6% of the population retired, and by 2060 this will increase to 85.1% retired. In addition to this, Taiwan neither offers socioeconomic safety nets like Social Security in America; nor do companies offer similar retirement packages; nor will existing private commercial insurance be adequate. Because of this, more retired people will be seeking their own source to finance their retirement; the percentage of people doing this in 2009 reached 28.15%, an increase of 7.73% from 2005 to 2009.
In 2009 the percentage of people in Taiwan who owned their own home was 87.89%. People between 65-74 owning their own home was 91.5%, this being their primary assets. Because of this, older homeowners are seeking means of using the assets of their home to finance their retirement. One such way of doing this is "reverse mortgages" (RM) also known as "home equity conversion mortgage" (HECM). In a reverse mortgage, elderly homeowners use the equity of their homes as collateral for a loan as the main or supplementary means to finance their retirement. Although reverse mortgages have been used for this purpose for some time in the United States and Europe, their use in Taiwan is only in the pilot stage for 2012 by the Ministry of Interior.
This study will analyze the feasibility of using reverse mortgages in the metropolitan area of Taipei. It will use business people from a large financial holding company as a sample, because their staff will be instrumental in carrying out RM and the metropolitan area of Taipei will most likely be the initial pilot area and serve as the index for reference value. The Pearson chi-square test will be used to analyze data from individual-based marketing and training to test the feasibility of RM for future lending institutions.
key words: safety net, retirement packages, retire planning, retire risks, retirement, pension, RM, HECM, elderly homeowners
論文目次 目 錄
圖目錄 III
表目錄 IV
附錄 V
第一章 緒論 1
第一節 研究動機 1
第二節 研究背景與目的 9
第三節 論文架構 17
第二章 文獻探討 18
第一節 從需求面的角度探討 18
第二節 從供給面的角度探討 19
第三節 從所得替代的角度探討 21
第四節 從法律適用的角度探討 22
第五節 其他相關文獻及資料 23
第六節 反向抵押貸款商品介紹 25
第三章 反向抵押貸款商品與市場介紹 31
第一節 反向抵押貸款商品特性 31
第二節 反向抵押貸款之風險 35
第三節 世界各國反向抵押貸款市場的發展 42
第四章 研究方法 50
第一節 研究對象與抽樣方法 50
第二節 問卷設計、變項定義與敘述性統計 51
第三節 研究假設 57
第五章 實證研究 60
第一節 研究方法 60
第二節 研究假設 61
第三節 實證研究 62
第六章 結論與建議 74
第一節 研究限制與建議 74
第二節 研究結論 75
第三節 未來研究方向 78
參考文獻 80
圖目錄
圖1.1 台灣地區歷年來自有住宅比率 6
圖1.2台灣地區住宅佔家庭淨資產比率 7
圖1.3國人退休後最擔心的事 10
圖1.4國人退休後最希望的事 10
圖1.5台閩地區零歲歷年平均餘命 12
圖1.6台灣勞工平均退休年齡 12
圖1.7台灣地區歷年來消費者物價指數 13
圖1.8老人無法自行料理生活比率 14
圖1.9研究流程架構圖 17
圖3.1 反向抵押貸款臨界風險示意圖 38
圖3.2房屋價值在一般抵押貸款與RM抵押貸款之餘額變化 41

表目錄
表1.1臺閩地區人口65歲以上比率及人口老化指數 3
表1.2 65歲以上老人之主要經濟來源 4
表1.3臺閩地區人口三階段年齡結構、扶養比 5
表1.4 65歲以上老人日常生活費用使用情形 16
表3.1反向抵押貸款與一般抵押貸款之比較表 35
表4.1受訪者基本資料 55
表4.2受訪者對反向抵押貸款的了解與看法 56
表5.1問卷前後了解方向變化表 62
表5.2業務人員對行銷RM抵押貸款意願分析表 67
表5.3 RM抵押貸款可行性分析表 70
表5.4男女各年齡層對RM抵押貸款可行性分析表 72
表5.5頂客族RM抵押貸款分析表 73


附錄
附錄一. 主要國家歷年平均餘命 84
附錄二. 主要國家CPI年增率 85
附錄三. 民國96年中老人身心社會生活狀況長期追蹤(第六次)調查 86
附錄四. 各國人口老化所需時間比較 87
附錄五. 勞保年金開辦前勞保老年給付歷年資料 88
附錄六. 台灣地區「反向抵押貸款」市場性分析問卷調查 89
附錄七. 社會救助法施行細則 93
參考文獻 參考文獻:
中文部份:
(一)書籍
王文中(2005),《統計學與Excel:資料分析之實習運用》(第五版)。台北縣:博碩文化股份有限公司。
邱皓政(2000),《社會與行為科學的量化研究與統計分析》(第一版)。台北市:五南圖書出版有限公司。
林鴻均、洪燦楠、陳泰隆、陳怡珣等人(2004),《基礎理財規劃》。台北市:台灣金融研訓院。
許文彥、康裕民、王儷玲、吳福山、鄧家駒、許碩芬、蔡政憲等人(2007)合譯,《壽險管理叢書之五人壽保險》(第13版上冊)。台北市:中華民國人壽保險管理學會。
楊世瑩(2009),《SPSS統計分析實務》(第二版)。台北市:旗標出版股份有限公司。
潘秀菊、李智仁(2011),《以房養老商品:反向抵押貸款制度之理論與實務》。台北市:元照出版社。
(二)期刊雜誌
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(三)論文
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苗芫綺(2010),反向房屋貸款之證券化-四元樹模型之應用,國立政治大學管理與保險學系碩士論文。
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葉欣瑜(2008),台灣反向抵押貸款之市場性分析,淡江大學保險學系保險經營碩士論文。
劉訓蓉 (2003,12),台閩地區老人居住安排與健康照護之研析,行政院主計處。
蔡曉玲(2006),台北縣市居民對老年風險認知之研究,淡江大學保險學系保險經營碩士論文。
戴嶸釗(2005),反向抵押年金在台灣推行的可行性研究,淡江大學保險學系保險經營碩士在職專班碩士論文。
(三)新聞雜誌
周毓文(2010年4月19日),《澳洲實施以房養老制度經驗》:經建會人力規劃處新聞稿。
周信佑(2010年2月2日),「以房養老」是否可行?《中央網路報》
張金鶚(2009年12月17日),張金鶚:以房養老 政府是最大阻力,《聯合報/A2版/焦點》。
。英文部份:
B.E. Foote, (2007). “CRS Report for Congress-Reverse Mortgage:Background and Issues,”Congressional Research Service.
網路資源:
行政院主計處:http://win.dgbas.gov.tw
內政部營建署:http://ehi.cpami.gov.tw
內政部戶政司:http://www.ris.gov.tw/ch4/static/
內政部統計處:http://www.moi.gov.tw/stat/
行政院經濟建設委員會:http://www.cepd.gov.tw/
行政院主計處:http://www.dgbas.gov.tw
中華民國統計資訊網:http://www.stat.gov.tw

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