自第一檔REITs富邦一號2005年3月10日上市起，台灣即邁入不動產證券化時代。REITs結合不動產市場與股票市場，投資者不再需要以巨額資金才能參與不動產市場，透過證券化的方式將投資金額細小化，並可於公開市場上靈活買賣，以達分散投資組合效果；亦活絡不動產市場，讓不動產業者可活化資產取得資金。
    本研究主要探討總體經濟因素(CPI、利率、匯率等)及股票市場對REITs股價的影響及彼此間之連動性，並分析目前市場上八檔REITs之股價表現；經由文獻探討及發展相關假說，再以多元迴歸模型及VAR模型統計方法對於樣本資料進行驗證。
    經由本研究多元迴歸模型實證發現，台幣的升值，有裨益於REITs價格的提升，而台幣的升值有可能源自於外資對台灣房地產商辦的看好；此外由Granger因果關係檢定可得知，營建股股價領先REITs股價的走勢，亦為當營建類股走強時，REITs類股也會為之水漲船高，此外金控發行REITs表現亦優於非其他REITs的表現，此有可能金控機構拿出來信託的標的物較為優質所致。

Taiwan has stepped into the era of the Real Estate Investment Trust,since Fubon No.1 REITs launched on March 10,2005.REITs connects the market of real estate and stock, so the investors no longer need to spend large capital just
to participate in the real estate market. Through securitize to detail to investment, and sell in public to decentralize the package. As well the benefit will be to vitalize the real estate market and their capital.
    This research is mainly to discuss the factors of Macroeconomic(CPI,interest rates,and exchange rates…etc.) and the influences between stock and the prices of REITs and related to each other. It also analyses the performance
of current 8 REITs funds in the market. By way of the documentary report and development market hypothesis, again carries on the confirmation by multiple regression model and VAR model to test and prove the sample material.
    Prove by this research, the revaluation of Taiwan Dollar is advantageous to raise up the REITs prices. And the revaluation could be come from the prospect ion of global investment to the local real estate market. Besides, Granger Casuality has demonstrated the prices of construction group that has got ahead of REITs prices,and whenever it goes up, REITs will be lifted up at the same time.Moreover, REITs issued by Financial Holding is performed better than other issuers.Maybe the reason is the Financial Holding operated the higher quality targets as the trust objects than others.

[目錄]
目錄I 
表目錄II 
圖目錄III
附表目錄IV
第一章 緒論
第一節 研究背景與動機1 
第二節 研究目的3 
第三節 研究流程4 
第四節 研究架構5
第二章 文獻探討
第一節 不動產證券化介紹6 
第二節 台灣不動產證券化市場介紹13 
第三節 影響股票市場表現因素之相關文獻17 
第四節 研究美國及台灣REITs市場之相關文獻25
第三章 研究假說與方法
第一節 研究假說31 
第二節 資料來源與變數定義35 
第三節 研究方法38
第四章 實證結果與分析
第一節 敘述統計量44 
第二節 多元迴歸模型分析探討45 
第三節 時間序列模型分析討論49
第五章 結論與建議
第一節 研究結論56
第二節 研究限制與建議57
參考文獻60
[表目錄]
表2-1 不動產投資信託與不動產投資工具比較7
表2-2 不動產投資信託與不動產資產信託之比較9
表2-3 台灣不動產證券化商品核准統計表10
表2-4 國內不動產證券化條例相關文獻整理14
表2-5 台灣各檔REITs摘要表16
表2-6 影響股票市場表現因素之相關文獻整理22
表2-7 研究美國及台灣REITs市場之相關文獻整理28
表3-1 REITs分類表37
表3-2 DW值與檢定準則40
表4-1 REITs之敘述統計量43
表4-2 總體經濟變數之敘述統計量44
表4-3 REITs股價與經濟變數變動率之迴歸結果(月資料)45
表4-4 REITs股價與經濟變數變動率之迴歸結果(日資料)45
表4-5 REITs股價與台股指數報酬率之迴歸結果46
表4-6 金控發行與非金控發行REITs之群組統計46
表4-7 金控發行與非金控發行REITs之獨立T檢定47
表4-8 上市與上櫃REITs之群組統計47
表4-9 上市與上櫃發行REITs之獨立T檢定結果48
表4-10 設有指標收益機制與未設指標收益機制REITs之群組統計48
表4-11 設有指標收益機制與未設指標收益機制REITs之獨立T檢定結果49
表4-12 REITs股價與各變數之單根檢定50
表4-13 ㄧ階差分後REITs股價與各變數報酬率之單根檢定50
表4-14 REITs股價與各變數報酬率之落後期數選擇51
表4-15 REITs股價與各變數報酬率之因果關係檢定51
表4-16 REITs股價與各變數之單根檢定52
表4-17 ㄧ階差分後REITs股價與各變數報酬率之單根檢定52
表4-18 REITs股價與各變數報酬率之落後期數選擇53
表4-19 REITs股價與各變數報酬率之因果關係檢定54
表4-20 研究假說實證結果彙總表55
[圖目錄]
圖1-1 研究流程4
[附表目錄]
附表1 REITs股價與經濟變數之實證結果64 
附表2 加入殘差項後REITs股價與各經濟變數之實證結果64 
附表3 REITs股價與台股變數之實證結果65 
附表4 修正後REITs股價與台股變數之實證結果65

ㄧ、中文文獻
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