隨著金融腳步的開放改革，加上政府為增加金融商品證券化之流動性，於近年分別通過「金融資產證券化條例」及「不動產證券化條例」以提高投資人對固定收益性商品之興趣。然而在各式金融證券化商品中，更以不動產投資信託（REITs）之規模較大及受青睞。
然而一般衍生性金融商品如選擇權等，因發展交易時間較長且訂價方式也有較成熟與固定之模型，對應用於訂價上也因時間之印證與商品能互相呼應，因此無取得資料上困難。反觀，本文以最近熱門之當紅投資商品REITs為
例，在國內由於尚處於發展萌芽階段，因此在資料數據上無較多實際數值可供運用。故評價該投資商品時，仍以模擬的方法來進行，為降低模擬時之偏差，本文利用蒙地卡羅模擬法及Hull-White利率模型兩種作為本篇之理論基礎，以財務上現金流量折現觀念來進行評價。

This study uses the Hull-White interest modle and Monte Carlo Simulation to show that SHIN KONG NO.1 in pricing . We find the pricing is higher when the interest rate is lower .
    Recently government promoted many related project in order to boost the prosperity of real estate market. Above all, the real estate investmsnt trusts (RESTs).It not only bring the income for enterprise also increase the liquidity for real estate.
 How do you judge the evaluated is higher or lower when investment in them. Furthermore, reports of pricing is importance to investment these products. Them will provide the valuable information to help you judge to the investing object. So this study is to focus on how do you pricing the RESTs and the pricing is or not reasonable.

第一章 緒論 
     第一節 前 言 ----------------------------------------------------------------------1
     第二節 研究目的與動機 --------------------------------------------------------2
     第三節 研究架構與研究流程 --------------------------------------------------3
第二章 文獻探討 
     第一節 REITs收益相關模型介紹 --------------------------------------------5
     第二節 利率模型相關文獻介紹 ----------------------------------------------7
第三章 研究方法 
      第一節 Hull-White利率模型 -----------------------------------------------15
    第四章 實證分析與結果 
第一節 新光1號基本分析---------------------------------------------------23
第二節 實證步驟 -------------------------------------------------------------31
第三節 研究設計 -------------------------------------------------------------32
第四節 商品評價 -------------------------------------------------------------37
第五節 敏感度分析 ----------------------------------------------------------46
第五章 結論與建議 
第一節 研究結論 -------------------------------------------------------------50
第二節 研究建議 -------------------------------------------------------------51
第三節 研究限制 -----------------------------------------53
     參考文獻--------------------------------------------------------------------55
 
表 目 錄
表 4-1  參數值----------------------------------------------------------------------36
表 4-2  利率交換報價------------------------------------------------------------38
表 4-3  殖利率資料表-----------------------------------------39
表4-4  利率上限選擇權的現金價格-----------------------------41
表4-5  利率三元樹表-----------------------------------------44
表4-6  模擬各期租金收益表-----------------------------------------------------44
表4-7  模擬資產的最終值報酬表-----------------------------------------------45
圖 目 錄
圖 1-1  研究架構流程圖-----------------------------------------------------------4
圖 3-1  三元利率樹可能之分枝狀況-------------------------------------------17
圖 3-2  簡單利率樹之型式-------------------------------------------------------19
圖 3-3  三元利率樹之型式-------------------------------------------------------20
圖 4-1  利率樹之折現圖---------------------------------------------------------35
圖 4-2  新台幣 CP 零息殖利率曲線----------------------------40
圖 4-3  REITs 評價過程圖-------------------------------------------------------45
圖 4-4  租金報酬率之長期平均水準-------------------------------------------46
圖 4-5  租金報酬率之波動度----------------------------------------------------47
圖 4-6  資產報酬率之預期報酬率----------------------------------------------48
圖 4-7  資產報酬率之波動度----------------------------------------------------49

中文部份：
1、李沃牆、吳明桂，（2004），「臺灣不動產證券化商品之評價與探討—以萬國商業大樓為例」，證券櫃檯第108期，頁51~73。
2、陳廷祥(2003)，二因子無套利利率模型之實證分析，淡江大學財務金融研究碩士論文。
3、曾琬雅(2004) ，隨機利率模型之應用與實證 ，運用蒙地卡羅模擬法，輔仁大學金融研究所碩士論文。
4、黃至民(2002)，利率可調整之不動產抵押貸款證券之評價與分析-CIR利率模型與邏輯斯蹄提前還本模型之結合，台灣大學財金研究所碩士論文。
5、謝文倩 (2003)，不動產證券化之研究，台灣大學財金研究所EMBA論文。
6、中國國際商業銀行股份有限公司，民國94年，「新光1號不動產投資信託基金受益證券公開說明書」，台北：中國國際商業銀行股份有限公司
英文部份：
1、Hull, J.C. and A.White ,1994 , Numerical Procedures for Implementing Term    Structure Modles I ：Single-Factor Models , Journal of  Derivatives , Vol .2 , No1 ,pp 7-16
2、Hull, J.C. and A.White ,1993 , One-Factor Interest Rate Models and the Valuation of Interest Rate Derivative Securities , Journal of Financial And Quantitative Analysis , 28 ,pp 235~254
3、John Hull and Alan White(1990) ,”Pricing Interest-Rate-Derivative Securities”Review of Financial Studies ,Vol 3 ,No.4 ,pp573~592
4、John C. Hull , (Option , Futures , & Other Derivatives, Fifth edition)
5、Okten, G., and Eastman, W.(2004),” Randomized quasi-Monte Carlo methods in pricing securities”, Journal of Economic dynamics and Control, 28 , pp.2399-2426.
6、Li, X.J. and Winker, P.(2003),”Time series simulation with quasi Monte Carlo methods”, Computational Economics, 21 , pp.23-43.
7、Fischer Black and Piotr Karasinski(1991) “ Bond and Option Pricing   when Short Rates are Longnormal “ Financial Analysts Journal ,pp52~59
8、Vasicek , O.A.(1997) ,”An Equilibrium Characterization of The Term    Structure”, The Journal of Financial Economics ,Vol.5 ,pp177~188