自「不動產證券化條例」完成立法後，國內陸續推出不動產投資信託（REITs），還有投信因應投資潮流推出主要以海外REITs為投資標的之REITs基金，但各案例因投資標的不同，結果收益率也不同。投資人面對市場上愈來愈多的REITs產品，實有重新檢討投資策略的必要。
    本文就國內過去相關之文獻中，有關可能影響投資決策之因素加以探討，提出其影響因素為外在、內在及執行面因素。外在因素指總體政經、法治、稅負及市場因素，內在因素有參與機構、投資標的、投資人屬性；其中參與機構指管理機構、受託機構及鑑價機構等；投資標的之售價、租金、類型、位置、承租戶為其內在因素；投資人屬性有分一般投資者及法人投資者；執行面因素則為考量風險、報酬及資產配置。
    從這些因素分析中，發現投資者應先清楚自己的定位，風險的忍受度。保守型或未購置REITs的投資人可從低風險的REITs投資。已持有股票或債券者，可將投資組合加入相關係數低的REITs，增加報酬率，而風險也不會太多。風險忍受度較高、追求高報酬率，作中長期規劃的投資人，可考慮以海外市場高收益率REITs為主要投資標的之REITs基金；全球性REITs基金分散投資，管理成本較高；區域性REITs基金因集中區域性投資，報酬率最高，風險也相對較大。而REITs基金的類型中，股票型基金相對於平衡型基金，其風險波動大。
    投資前仍應先了解基金屬性、基金經理人過去的投資績效、基金規模等，以期在投資時能多方評估，審慎投資決策，獲取最適的投資報酬。

Ever since legislative procedures for the Real Estate Securitization Act were completed, Taiwan has been seeing an influx of new real estate investment trusts (REITs). Following this market trends, many domestic investment trust companies also offer REIT funds that hold mostly overseas REITs.  The returns of these funds vary according to their investment objective.  Facing so many REIT related products,  investors need to establish appropriate investment strategies.
    This paper reviews related domestic literature to examine factors that influence investment decision and separates them into external, internal, and operational factors. External factors refer to the overall political and economic environment, regulations, tax rules, and market factors. Internal factors include participating organizations, investment targets, and investor types.  Among them, participating organizations refer to property management companies, authorized agencies, or appraisal agencies; investment targets are affected by sales price, rental income, property type, location, and tenants; and investor types are divided into individual and institutional investors. Finally, operational factors include risks, returns, and asset allocation. 
    After analyzing all of these factors, we conclude that investors should first understand their objective and risk tolerance.  Conservative investors or those new to REITs can begin by investing in low-risk REITs.  Investors who already own stocks and securities can add low-correlated REITs to their investment portfolio to increase returns without adding too much risk.  Long-term investors with greater risk tolerance and those seeking higher returns may consider REIT funds that invest in high-yield overseas REITs. These include global REIT funds which are more diversified but with higher management fees and regional REIT funds which focus on specific locations with both higher returns and higher risks.  Among the different types of REIT funds, equity funds have greater risks and rewards compared to balanced funds. 
    When investing in a REIT, the investor should understand the fund’s characteristics, the fund manager’s past investment performance, and the size of the fund.  With this understanding, investors are able to make wise investment decisions in the investment on REITs.

第一章 緒論	1
第一節 研究動機	1
第二節 研究目的	2
第三節 研究架構	3
第二章 不動產投資信託的介紹	4
第一節 不動產投資信託簡介	4
第二節 全球主要國家REITs市場之發展現況	10
第三節 台灣不動產投資信託之實際案例	20
第三章  文獻回顧	38
第一節 供给面之文獻探討	38
第二節 需求面之文獻探討	39
第四章 REITs與其他投資工具之比較	45
第一節 REITs與其他重要指數的比較	45
第二節 各種投資管道比較	49
第三節 交易成本的比較	51
第四節 投資組合的資產配置	53
第五章 不動產投資信託投資決策之影響因素	56
第一節 不動產投資信託投資決策之外在因素	56
第二節 不動產投資信託投資決策之內在因素	59
第三節 不動產投資信託投資決策之執行面因素	63
第六章 結論與建議	74
第一節 結論	74
第二節 建議	76
參考文獻	79
 
表 目 錄
表2-1  近7年全球REITs報酬率與全球股債市報酬率比較	12
表2-2  主要國家REIT/LPT的分析比較表	20
表2-3  國內REITs的各項比較分析	26
表2-4  國內REITs股利率及總報酬率分析表	29
表2-5  REITs基金基本資料分析	35
表2-6  REITs基金報酬率及年化標準差評比	36
表2-7  REITs基金績效評比	36
表4-1  REITs指數與各類股價指數之報酬率比較表	46
表4-2  REITs主要國家股利率及總報酬率分析表	48
表4-3  各類指數中年複合報酬率與年化報酬波動率比較表	49
表4-4  REITs與債市的比較	50
表4-5  REITs與股市的比較	50
表4-6  投資不動產管道之比較	51
表4-7  各REITs 交易成本比較表	52
表4-8  各REITs基金交易成本比較表	52
表4-9  金融商品之稅負比較	53
表4-10  各種固定收益利息稅負的比較表	53
表4-11  各類指數總投資報酬之相關係數表	54
 
圖 目 錄
圖1-1  研究架構	3
圖2-1  REITs的基礎架構	6
圖2-2  近五年全球各主要國家REITs走勢比較	12
圖2-3  美國REITS股利成長率	15
圖4-1  比較美國REITS上市公司歷年股利與10年期公債收益率	47
圖4-2  資產配置加入REITs之報酬率與波動率之變化	55

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