西元一九七九年，中國大陸政府決定放寬對外貿易限制，從給予廣東、福建兩省對外經濟活動的特殊政策開始，逐步地開放指定城市作為經濟特區，在很短的時間內不僅取得驚人的進步，更不可逆轉的將中國大陸帶入世界經濟中，與世界經濟緊密結合在一起，使中國大陸在步入二十一世紀後，已然成為活躍市場的強大經濟體，其舉手投足之間，皆影響世界其他經濟體的運作。面對這樣一個龐大的經濟市場，及在自由經濟的制度與科技高度發展的推波助瀾之下，經濟活動蓬勃發展，大量資金湧入中國大陸參與各種投資活動。除了一般股市、金融市場投資之外，另一個投資標的即為房地產。隨著房地產所有權的發展，房地產也成為商業交易的主要部分之一。早期在中國大陸政府多項優惠政策(包括退還個人所得稅、降低交易契稅、放寬銀行貸款條件)之帶動下，房價節節高升。其後，中國大陸政府為了控制過熱之房地產投資市場，遂於二○○三年開始實施宏觀調控措施，期望能抑制房地產市場過熱的情形。惟至二○○七年，中國大陸房地產市場之價格仍未見降溫現象，甚至有價格越調控越走高之情形發生。
因此，本文係基於前述狀況下所做的研究。本文在第二章將放諸四海皆準的融資財務理論以及中國大陸房地產企業目前的融資方式作一個基本的討論。第三章則是將中國大陸自2003至2006的房地產的宏觀調控政策做一個探討。第四章則以中國大陸目前的法律規範做基礎，將前述的資金取得財務理論所衍生出的各種融資方式作一個法律上的探討。第五章並就上海世界博覽會之融資實例，說明該房地產融資方式以及討論其融資成效不彰之原因。第六章則對中國大陸房地產之融資做一結論。

In 1979, the Mainland Chinese Government decided to loosen restrictions on foreign trade.  

Special foreign trade policies were applied to Guangdong province & Fujian province.  Special Economic Zones were established in selected cities.  Remarkable achievements were accomplished in a short time, indicating the beginning of the irreversible integration of China into the world economy.

In the 21st Century, China has become a powerful economy in the world.  Large amount of foreign funds pour into China’s various investment markets, including the property market.  Properties have become a major component of commercial trades. In the early years, several preferential policies (including return of personal income tax, reduced transaction tax rate, relaxation of bank loan requirements) were applied by the Chinese Government, resulting in rapid escalation in property values.  Since 2003, Chinese Government adopted Macro-Control policies to cool down the over-heated property market.  However, property prices in 2007 indicate that such policies have not been effective.  In some cases, property prices actually rise more rapidly when such policies applied.

This study is conducted in view of the above-mentioned situations.  In Chapter 2, theories in financing and the situations in Mainland China were discussed.  In Chapter 3, the Macro-Control policies from 2003 to 2006 were studied.  In Chapter 4, legal implications of various financing mechanisms in Mainland China are analyzed.  In Chapter 5, financing of Shanghai Expo was studied to analyze the financing methods adopted and how they are not effective.  In Chapter 6, conclusions of real estate financing in Mainland China are presented.

第一章  緒論	1
第一節  研究動機	1
第二節  研究目的	1
第三節  研究方法	2
第四節  研究範圍與研究限制	3
第五節  研究架構	3

第二章  融資的財務理論及中國大陸房地產開發企業的融資模式	5
第一節  何謂融資及融資相關的財務理論	5
第二節  世界各國房地產開發企業的資金取得的實務經驗	8
第三節  房地產開發產業的融資特性	13
第四節  中國大陸房地產企業目前的融資方式	14
第五節  中國大陸房地產企業融資管道為何難以多元化	18
第六節  如何使中國大陸房地產企業建立多元化融資管道	19

第三章  中國大陸自2003年至2006年的房地產的宏觀調控政策	26
第一節  2003年~2004年的宏觀調控政策	28
第二節  2005年的宏觀調控政策	29
第三節  2006年激烈的宏觀調控政策	30
第四節  2006年宏觀調控的主要措施及其目的以及實行成果	34

第四章  中國大陸房地產開發產業與融資相關的法律制度	38
第一節  中國大陸一般企業融資的法律問題	38
第二節  中國大陸房地產開發產業的法律制度	40
第三節  中國大陸涉及房地產企業融資的相關法律	47

第五章  以上海世界博覽會的基礎建設部分籌資為例	51
第一節  上海世界博覽會的背景	51
第二節  上海世界博覽會基礎建設部份資金之融資方式	52

第六章  結論	67
第一節  研究發現	67
第二節  後續研究方向之建議	69

參考文獻	71

表目錄
表1：歐洲各國房地產開發商較特別的融資模式	12
表2：2000-2005 年中國大陸房地產開發投資資金來源情況 單位 億元： %	14
表3：房地產企業銀行貸款、債券、上市融資方式比較	17
表4：上海市自2000年以來的房價指數及其漲跌幅	28


圖目錄

圖1：房地產資金信託運作模式(開發型不動產)	22
圖2：房地產專案信託運作模式(收益型不動產)	22

1、書籍部份
王玉民，社會科學研究方法原理，洪葉文化出版，1999
王希迎、丁建臣、陸桂娟等編，房地產企業融資新解，中國經濟出版社，2005
王新軍、王霞，房地產經營與管理，復旦大學出版社，2005
李傳全、龔磊、楊明秋譯，結構金融--資產證券化原理，清華大學出版社，2003
李曜，資產證券化--基本理論與案例分析，上海財經大學出版社，2001
徐俊明，財務管理--理論與實務，新陸書局出版，2000
張金鶚，英國住宅天地--房地產政策與金融，太聯文化出版，1994
董藩總主編，房地產金融，東北財經大學出版社，2000
劉淑蓮，企業融資方式---結構與機制，中國財政經濟出版社，2002
謝劍平，財務管理---新觀念與本土化，致勝文化出版，1999

2、論文部分
王秀玲，中國大陸房地產融資渠道現狀分析，中國房地資訊，2006.12
王春敏，房地產企業如何走出資金困局，中國房地產，2005.12
孫翠蘭，我國房地產融資方式的比較、選擇與調整，金融論壇，2005.11
徐妥夫，房地產企業創新融資方式探討，技術與創新管理，2006.03
浦聲江，融資法律問題研究，遼寧行政學院學報，2006.06
郝智慧，我國房地產企業融資方式的比較研究，中國房地產金融，2006.12
張濤，中國房地產融資渠道和投資方式的完善與發展，中國房地產金融，2000.07
堯佳，如何限制和利用外資投資房地產，中國房地信息，2006.09
曾波，250億元巨額融資如何運作，國際融資，2004.05
路君平，我國房地產金融的融資渠道探析，成人高教學刊，2004.05
劉櫻，中國房地產行業融資問題及對策研究，時代金融，2006.07

3、網路媒體資料
上海市政府官方網站：http://www.shanghai.gov.cn/
上海東浩國際服務貿易集團網站：http://www.eastbest.com/index.asp.htm
中國大陸2010年上海世界博覽會官方網站：
http://www.expo2010china.com/expo/shexpo/index.html
天津泰達股份有限公司官方網站：http://www.teda.com.cn/
北辰集團官方網站：http://www.beijingns.com.cn