環顧台灣目前的社會背景，由於社會高齡化、生育率的下降，導致人口結構的改變；隨著時代變遷，人們對於養兒防老觀念的衰弱，社會制度給予的退休保障不足、所得退休率未達預期。國人如何為自己退休生活作規劃、政府須提出相關措施來安定老年人口生活，於現今是相當重要且不容小覷的課題。
    歐美地區同樣面臨高齡化及少子化的問題，於是發展出「抵押房地產、領取年金」一種新型態的老年生活保障方式，又稱之為「反向房屋抵押貸款」。以其他國家多年發展反向房屋抵押貸款之經驗得知，反向房屋抵押貸款確實可以補足老年生活資金不足的困境，並有一定的效用提升了老年生活品質。同時藉由問卷調查，了解我國民眾對於退休規劃以及「以房養老」政策的認知程度。

Looking at Taiwan's current social, because of social aging, fertility decline, leading to changes in the population; with the changing times, old age people for raising a child the concept of weakness, retirement income below the rate of expected. How people make their own retirement planning, the Government should put forward relevant measures to stable elderly population living in today is a very important subject and should not be underestimated.
    Europe and North America is also facing an aging and declining birthrate problem, and then develop a new kind of old way of living, "reverse mortgage". The development of other countries for many years of experience in the reverse mortgage that, the reverse mortgage can really make up for lack of funds of old age, and to enhance the effectiveness of a certain quality of life in old age.At the same time, we use the questionnaire survey to understand retirement planning and the policy awareness of "reverse mortgage in Taiwan" for our people.

目錄
第壹章 緒論	1
第一節 研究背景	1
第二節 研究動機與目的	5
第三節 研究流程	7
第貳章 反向抵押貸款概述	8
第一節 反向房屋抵押貸款制度之內涵與起源	8
第二節 反向房屋抵押貸款實施意義	9
第三節 各國反向房屋抵押貸款模式簡介	10
第參章 文獻回顧	18
第肆章 研究方法	24
第一節 研究架構與設計	24
第二節 問卷概述	25
第三節 研究假設	26
第四節 資料分析方法	27
第伍章 實證分析	29
第一節 樣本資料敘述	30
第二節 交叉表分析	40
第三節 單因子變異數分析	59
第陸章 結論與建議	77
第一節 結論	77
第二節 研究建議	80
參考文獻	82
附錄一：「台灣民眾網路保險之認知行為調查」之問卷調查	85
附錄二	89

表次
表1-1 主要國家65歲以上人口占總人口比率	2
表1-2 主要國家老化指數	2
表1-3我國國民60歲時平均餘命	3
表1-4  主要國家總生育率	3
表1-5 主要國家住宅自有率	5
表2-1住宅權益轉換抵押貸款(HECM) 所有權人反向抵押貸款(Homekeeper Reverse Mortgages)及現金帳戶反向房屋抵押貸款(Cash Account Reverse Mortgages)之比較	12
表5-1問卷回收概況	29
表5-2 性別人口結構表	30
表5-3 年齡人口結構表	31
表5-4 教育程度人口結構表	32
表5-5 戶籍地人口結構表	33
表5-6 婚姻狀況人口結構表	34
表5-7 子女數人口結構表	35
表5-8 居住情形人口結構表	36
表5-9 工作性質人口結構表	37
表5-10 主要收入來源人口結構表	38
表5-11 平均月收入人口結構表	39
表5-12 老年人口比例認知受人口統計變數影響之交叉表	41
表5-13 人口老化致使政策變化認知受人口統計變數影響之交叉表	42
表5-14 人口老化加重政府財務壓力認知受人口統計變數影響之交叉表	42
表5-15 社會保險加入類型認知受人口統計變數之交叉表	43
表5-16社會保險投保項目及給付情形之認知受人口統計變數影響之交叉表	44
表5-17是否有自行或委託專人作理財規劃受人口統計變數之交叉表	45
表5-18對自身資產配置清楚與否受人口統計變數影響之交叉表	46
表5-19購買養老險與否受人口統計變數之交叉表	48
表5-20 退休規劃受人口統計變數影響之交叉表	50
表5-21 退休金給付方式認知受人口統計變數影響之交叉表	51
表5-22 退休金不足難以應付通膨認知受人口統計變數之交叉表	52
表5-23 養兒防老的認同受人口統計變數影響之交叉表	53
表5-24不動產的有無受人口統計變數影響之交叉表	54
表5-25 不動產作為遺產留給子女受人口統計變數之交叉表	55
表5-26 聽過以房養老方案受人口統計變數影響之交叉表	56
表5-27 以房養老執行模式認知受人口統計變數影響之交叉表	58
表5-28 人口統計變數中子女數受年齡影響之交叉表	59
表5-29 性別對社會保險認知之均數分析表	60
表5-30 年齡對社會保險認知之單因子變異數分析表	61
表5-31教育程度對社會保險認知之單因子變異數分析表	62
表5-32戶籍地對社會保險認知之單因子變異數分析表	63
表5-33婚姻狀況對社會保險認知之單因子變異數分析表	64
表5-34 子女數對社會保險認知之單因子變異數分析表	65
表5-35 工作性質對社會保險認知之單因子變異數分析表	66
表5-36 平均月收入對社會保險認知之單因子變異數分析表	67
表5-37 自行或委託專人理財規劃對以房養老認知之均數分析表	68
表5-38 購買養老險的與否對以房養老認知之均數分析表	69
表5-39 自身資產配置對以房養老認知之單因子變異數分析表	70
表5-40 退休規劃對以房養老認知之單因子變異數分析表	71
表5-41 退休金給與認知對以房養老認知之單因子變異數分析表	72
表5-42 通貨膨脹對以房養老認知之單因子變異數分析	73
表5-43 通貨膨脹對以房養老認知之單因子變異數分析表	74
表5-44為不動產作為遺產之意願對以房養老認知之單因子變異數分析表	75
表5-45 購屋作為自宅終老之使用對以房養老認知之單因子變異數分析表	76

圖次
圖1-1 三階段人口年齡百分比	4
圖1-2 研究架構流程圖	7
圖5-1 性別人口結構圖	30
圖5-2 年齡人口結構圖	31
圖5-3 教育程度人口結構圖	32
圖5-4 戶籍地人口結構圖	33
圖5-5 婚姻狀況人口結構圖	34
圖5-6 子女數人口結構圖	35
圖5-7 工作性質人口結構圖	37
圖5-8 主要收入來源人口結構圖	38
圖5-9 平均月收入人口結構圖	39

一、中文部分
1.內政部統計處(2010)，內政國際指標。
2.內政部統計處(2010)，重要參考指標。
3.內政部戶政司(2010)，人口資料庫。
4.行政院主計處(2010)，2009社會指標統計年報。
5.行政院經濟建設委員會，2010新聞稿。
6.李文瑜(2008)，台灣發行反向房屋抵押貸款相關法律問題之研究，政治大學風險管理與保險學系碩士班碩士論文。
7.李智仁、潘秀菊(2010)，反向抵押貸款制度之理論與實務，元照出版有限公司。
8.林建成(2009)，落實「尊嚴老化」的長期照護政策，國政研究報告，財團法人國家政策研究基金會。
9.林美娟(2010)，日本實施以房養老制度經驗，行政院經建會人力規劃處新聞稿。
10.周毓文(2010)，澳洲實施以房養老制度經驗，行政院經建會人力規劃處新聞稿。
11.郝充仁(2008)，運用不動產支持弱勢老人社區安養護方案，台北市政府社會局委託。
12.柴效武(2008)，以房養老模式，浙江大學出版
13.張金鶚(2009)，台灣「以房養老」三方案模式提議，以房養老逆向抵押貸款方案研討會。
14.彭思遠(2009)，反向房屋抵押貸款施行之前期研究及建言，國政研究報告，財團法人國家政策研究基金會。
15.葉欣瑜(2009)，台灣反向抵押貸款之市場性分析，淡江大學保險學系保險經營碩士班碩士論文。
16.游欣霓、鐘俊文(2006)，退休養老新金融商品─各國逆向抵押貸款簡介，貨幣觀測與信用評等，第六十期
17.游欣霓(2007)，以房養老制度在台灣實施的可行性研究，東吳大學國際貿易學系碩士論文。
18.楊博祥(2009)，點「屋」成金不是夢！—逆向房屋抵押貸款在台推行之可行性研，國立政治大學地政研究所碩士論文。
19.薛承泰、陳素春(2010)，建構老人經濟安全的新選擇─不動產逆向抵押構想，社區發展季刊，第132期

二、英文部分
1.Davidoff,T. and G. Welke (2007)，Selection and Moral Hazard in the Reverse Mortgage Market，Unpublished Ph.D.Dissertation，Hass School of Business，UC Berkeley。 
2.Hisashi Ohgaki(2003)，「Economic Implication And Possible Structure For Reverse Mortgage in Japan」。
3. Mayer,C. and K. Simmons(1994)，Reverse mortgages and the liquidity of housing wealth Journal of American Real Estate and Urban Economics Association 22(2)。
4.Olivia S. Mitchell,John Piggott(2004)，Unlocking housing equity in Japan，Pension Research Council of the Wharton School of the University of Pennsylvania。
5.Stucki,B.R.(2006)，Using Reverse Mortgages to Manage the Financial Risk of Long Term Care，North American Actuarial Journal。

三、網路資料
1.內政統計資料服務網：http://www.moi.gov.tw/stat/
最終瀏覽日期：2011.05.
2.內政部戶政司全球資訊網：http://www.ris.gov.tw/
最終瀏覽日期：2011.05.
3.行政院主計處：http://www.dgbas.gov.tw/
最終瀏覽日期：2011.05.
4.行政院經濟建設委員會：http://www.cepd.gov.tw/
最終瀏覽日期：2011.05.
5.財團法人都市更新研究發展基金會：http://www.ur.org.tw/updatelaw_detail.asp?ul_sn=21&ulc_sn=11&mshow=1
最終瀏覽日期：2011.03.
6.財團法人國家政策研究基金會：http://www.npf.org.tw/
最終瀏覽日期：2011.03.
7.美國聯邦房屋暨都市發展部：http://www.hud.gov/
最終瀏覽日期：2010.10.
8.美國現金帳戶反向房屋抵押貸款：http://www.financialfreedom.com/reversemortgageproducts/
最終瀏覽日期：2010.10.
9.澳洲反向房屋抵押貸款相關資訊：http://www.seniorsfinance.com.au/pdf/lifetime_loan_fact_sheet.pdf
最終瀏覽日期：2010.11.