由於不動產投資信託(Real Estate Investment Trust, REIT)的投資門檻低，又同時具備股票市場高報酬和不動產市場抗通膨等特性。近年來已成為熱門的投資商品，投資風潮延燒全球。
我國不動產市場自2007年受美國次貸風暴衝擊影響，出現快速的崩解現象。歷經數年之持續低迷，不僅重創營建業者，亦連帶影響相關產業發展，對國內整體經濟發展產生不利影響。有鑑於此，政府積極推動各項促進房地產市場相關工作，如發布REITs投資開發型不動產規定，以期提振房地產市場景氣。
本研究採用PESTEL外部環境分析及SWOT分析等兩種架構分析台灣不動產投資信託基金(REITs)所面臨的外部環境競爭與優勢、劣勢、機會與威脅，並提出以下建議，以改善台灣目前低迷的不動產投資信託基金市場。
一、加強與各部會之溝通協調
二、政府應重建投資者的信心
三、宣導台灣股市基本面良好
四、針對放款相關資訊進行動態的資訊揭露及持續的審慎查核
五、深入探討不動產放款估價問題
六、風險須由創始機構及發生機構等共同承擔
七、增列侵略性放款之罰則
八、提供償還選擇方案
九、由政府或輔導金融機構提供房貸保證之機制
十、投資者需具備高報酬背後的風險意識

Real Estate Investment Trust (REIT) becomes one of the most popular investment instruments recently due to its low investment limit and the unique characteristics associated with high returns from stock market and anti-inflation function from real estate market.
As the result of the U.S subprime mortgage crisis on 2007, the domestic real estate market is constantly sluggish which makes an impact on the development of relevant industries in Taiwan. In recent 15 years, the housing industry has been deeply impacted in particular. In order to stimulate the recovery of the real estate market and the development of economy, Taiwan government promoted many related projects in order to boost the prosperity of Real Estate industry, such as “Issues the REITs investment development real estate stipulation“. The purpose of the enactment was through securitization stimulating the real estate market and effectively developing real estate.
To use two models called PESTEL and SWOT to analyze the external environment competition and the strength, weakness, opportunity, threat which REITs in Taiwan it faces. According to the conclusion, bring up ten ways to improve the low tide of the Taiwan's Real estate investment trust fund market.
First, strengthens is coordinated communication of with each meeting.
Second, the government should reconstruct investor's confidence.
Third, the guidance Taiwan stock market fundamental plane is good.
Fourth, in view of loans the related information to carry on careful checking which the dynamic information exposes and continues.
Fifth, the thorough discussion real estate loans the estimate question.
Sixth, the risk must by initiate the organization and have the organization and so on to undertake together.
Seventh, increases a row aggressiveness to loan the penal regulations.
Eighth, provides the option of redemption plan.
Ninth, provides Fang Dai by the government or the counselling financial organ to guarantee the mechanism.
Tenth, the investor must have behind the high reward risk awareness.

致謝辭 ……………………………………………………………… Ⅰ
中文摘要 …………………………………………………………… Ⅱ
英文摘要 …………………………………………………………… Ⅲ
目錄 ………………………………………………………………… Ⅳ
表目錄 ……………………………………………………………… Ⅴ
圖目錄 ……………………………………………………………… Ⅵ
第一章　緒論 ………………………………………………………… 1
第一節　研究背景與動機 …………………………………………… 1
第二節　研究目的 …………………………………………………… 3
第三節　研究架構 …………………………………………………… 4
第四節 研究方法 ……………………………………………………  5

第二章　文獻回顧 …………………………………………………… 9
第一節　次級房貸相關文獻   ………………………………………10
第二節　不動產投資信託相關文獻  ……………………………… 19
第三章　美國次級房貸危機介紹  ………………………………… 47
第一節　美國次級房貸危機發生之成因  ………………………… 47
第二節　美國次級房貸危機對全球之影響  ……………………… 50

第四章　美國與台灣不動產投資信託介紹  ……………………… 57
第一節　美國不動產投資信託……………………………………… 57
第二節　台灣不動產投資信託……………………………………… 62
第三節　美國與台灣不動產投資信託歷程比較…………………… 67

第五章　次級房貸對台灣不動產投資信託基金的影響與因應對策 71
第一節　次級房貸對台灣不動產投資信託基金的影響…………… 71
第二節　次級房貸對台灣不動產投資信託基金的因應對策……… 73
第三節  台灣不動產投資信託信託基金之PESTEL外部環境分析… 75
第四節　台灣不動產投資信託信託基金之SWOT分析 ………………78

第六章　結論與建議 …………………………………………………85
第一節　結論 …………………………………………………………85
第二節　建議 …………………………………………………………88

參考文獻 ………………………………………………………………91

表  目  錄
表1-1  SWOT 分析之策略研擬表 …………………………………… 8
表2-1  國內學者研究內容歸納表 ………………………………… 10
表2-2  各類型REIT 的比較分析…………………………………… 25
表2-3  公司型與契約型REIT 之比較  …………………………… 26
表2-4  定期型與不定期型REIT 之比較 ………………… ……… 27
表2-5  不動產資產信託證券(REATs)基本資料  ………………… 36
表2-6  不動產資產信託證券(REATs)發行條件  ………………… 37
表2-7  不動產投資信託證券(REITs)基本資料  ………………… 38
表2-8  不動產投資信託證券(REITs)發行條件  ………………… 39
表4-1  美國權益型、抵押型、混合型REITs 比較表 …………… 61
表4-2  台灣公開發行之不動產投資信託彙整表 ………………… 66
表4-3  美國與台灣REITs 比較 …………………………………… 70


圖 目 錄
圖4- 1 台灣不動產投資信託運作流程圖……………………………63

一、國內書籍
1.王文宇、黃金澤、邱榮輝(2006)「金融資產證券化之理論與實務」，二版，台北市：元照出版公司
2.李宜豐(2004)，「不動產金融商品理論與實驗」，台北，台灣金融研訓院。
3.張金鶚、白金安（2005），「不動產證券化理論與實務」，台北市，證券基金會專業叢書。
4.許振明 (2007)，「次級房貸風暴於我國之省思」，財團法人國家政策研究基金會。
5.廖咸興、李阿乙、梅建平（1999），「不動產投資概論」，第三版，台北： 華泰書局。
6.儲蓉(2006)，「金融資產證券化理論與案例分析」，二版，台北市：財團法人台灣金融研訓院。
7.謝明瑞 (2007) 「談次級房貸對台灣不動產與金融產業的影響」，財團法人國家政策研究基金會。

 
二、國內期刊
1.王有康（1997），「不動產證券化之研究」，台灣土地金融季刊，第34卷第2 期，第133-144頁。
2.王肇蘭(1993)，「不動產證券化觀念介紹及制度建立」，財稅研究，第25卷第5期。
3.王鶴松、賴美如(2007)，「美國次級房貸風暴之成因與影響」，台灣經際金融月刊，第43卷第12期，第1-15頁。
4.李正福、翁文棋(2008)，「美國次貸危機之起因、影響及因應之道」，台灣經濟論衡，第6卷第6期，第68-90頁。
5.李櫻穗、林育鴻(2007)，「美國次級房貸風暴對國際經濟之影響」，空大學訊，第397期，第62-69頁。
6.汪玲玲(2008)，「美國房貸風暴之發展與影響」，台灣經濟金融月刊，第44卷第11期，第64-73頁。
7.林育禎(2007)，「美國次級房貸風暴之成因與影響」，今日合庫，第393期，第4-31頁。
8.林左裕（2008），「美國次級房貸風暴對台灣金融資產證券化及投資者之啟示」，住宅學報，第17卷第1期，第111-123頁。
9.林煜宗、廖咸興、李阿乙、陳仁遶（1995），「台灣土地銀行導入不動產證券化業務之研究」，第11-15頁。
10.郭恆慶(2008)，「美國次級房貸風暴對全球經濟金融之衝擊（上）」，信用合作，第95期，第52-59頁。
12.陳俊堅(2007)，「美國次級房貸問題」，存款保險資訊季刊，第20卷第4期，第174-181頁。
13.陳美菊(2008)，「次級房貸風暴對全球經濟之影響」，行政院經濟建設委員會出版，第8期，第249-271頁。
14.陳家齊（2007），「風暴形成八步驟」，經濟日報譯自彭博資訊。
15.陳進安(2007)，「美國次級房貸風暴分析」，建築經理，第23期，第15-22頁。
16.彭德明(2008)，「美國金融機構事件與次級房貸危機動向分析」，國際金融參考資料，第56輯。
17.鄭淑弘（2007），「次級房貸風暴過後的REITs 投資策略－歐洲不動產證券化基金，前景依然看好」，現代保險金融理財雜誌，第227期，第108-110頁。


 
三、國內論文
1.吳承翰（2007），「重大事件對股票市場之影響-以次級房貸風暴對台灣金融業為例」，國立高雄第一科技大學碩士論文。
2.吳慧芳（2008），「從次級房貸風暴中探討投資銀行與信評機構之問題」，國立中山大學碩士論文。
3.張孟惠（2008），「美國次級房貸危機對共同基金報酬率之影響」，朝陽科技大學碩士論文。
4.許君薇（2005），「不動產證券化條例實施後之立法因應」，東吳大學法律系碩士論文。
5.游雅惠（2008），「研究美國次級房貸事件對台灣發行之共同基金績效影響-以資產證券化共同基金為例」，東吳大學碩士論文。
6.謝文倩 (2003)，「不動產證券化之研究」，國立臺灣大學財金研究所，EMBA碩士論文。
7.顏光斌(2009)，「美國次級房貸風暴對台灣不動產投資信託證券(REITs)價格之影響」，國立台灣第一科技大學金融學系碩士論文。
8..顏光斌、楊甫聖、江曉玲、宋玉玲、黃琇瑢、黃千芬、賴素治（2003），「不動產證券化應用於都市更新事業籌措財源方式之比較研究」，崑山科技大學。

 
四、國外文獻
1. Chen, K. C., P. Hendershott, and A. B. Sanders, (1990), “Risk and Return on Real Estate: Evidence from Equity REITs,” AREUEA Journal, 18(4):431-452.
2. Collett, S., (1999), SWOT Analysis. Computer world, 33(29), 58-61. 
3. Danielsen, B. and D. M. Harrison, (2000), “The Impact of Potential Private Information on REIT Liquidity,” Journal of Real Estate Research, 19(1):49-71.
4. Dunnan, N., (1987), “Investing with REITs,” ABA Journal, December.
5. Franklin, A. and A. M. Santomero, (1998), “The Theory of Financial Intermediation,”Journal of Banking and Finance, 21:1461-1485.
6. Gore, R. and R. J. Lauer, (1995), “Realty Corps Benefit by Tax-free REIT Conversion,”Taxation for Accounting, 97-103
7. Li, Y. and K. Wang, (1995), “The Predictability of REIT Returns and Market Segmentation,”The Journal of Estate Research, 10(4):471-481.
8. Mull, S. R., (1997), “REITs as an Asset Class in International Investment Portfolios,”Financial Analysts Journal, 53(2):55-61.
9. Robinson, T. E., (1992), “REITs Revisited: Growing Prospects in the 1900s,” Real Estate Accounting and Ttaxation, 6:32-42.

 
五、網路資源
1.胡耿逢(2003)，「台灣經濟新報事件研究、BETA模組說明暨操作說明」，逢甲大學圖書館。
2.苦勞網(www.coolloud.org.tw)。
3.陳沛柔（2007），「次級房貸風暴於我國之省思」，中央日報網路報。
4.維基百科(zh.wikipedia.org)。
5.聯合新聞網(udn.com)。